新青安應該晚點用？第一桶金要買股還是買房？買房不自住卻以租養貸？小宅主流化該注意什麼？

【250327生活鏡行式 新青安應該晚點用？第一桶金要買股還是買房？買房不自住卻以租養貸？小宅主流化該注意什麼？】

鏡YT→https://www.youtube.com/live/Q42-A4rWvcc

想不到短短半小時可以聊這麼多，也感謝月芳主播的邀請，讓我有這榮幸首度參加《生活鏡行式》的直播，影音連結在留言區，若沒空看我的臨場發揮，可參考以下，錄影前我所草擬的受訪稿唷！……↓

Q1：好不容易存到第一桶金，要買股？還是買房？

a.記住這個原則：把錢放在「自己熟悉、了解的領域」。所以沒有非得要買房不可。我是因為不懂股票，加上本身是房仲所以比一般人了解多一點，自然選擇買房。

b.而且，買之前，也要學會判斷，當下的股市與房市，哪個處於相對高點並擇「低」進場。（例如此刻房市處於高點反轉向下，豈有鼓勵你進場套牢的道理？除非你是自住非投資）

Q2：中古屋、新成屋、預售屋，哪個好？

a.中古屋：我推。因為中古屋是在疫情前蓋好的，那時，還沒有缺工、缺料、沒有營建成本大漲，比較不會出現偷工減料，且價格比新屋和預售便宜，公設比又比較低，缺點可能是得保留裝修預算，有的還要先拆除與清運。

b.新成屋：屋齡新，建築工法新，管線也新，比較貴，公設比也高，剛落成的那種，還得忍受幾年的鄰居輪流裝修施工干擾期。

c.預售屋：優點是付款輕鬆、財務操作高槓桿，以少少的錢坐享增值（前提是房市趨勢是往上走的）。如果建商是大品牌、營造廠是甲級，同時預算有限、手頭緊，還是可以選擇。不過畢竟台灣的預售制跟國外不同，是建商拿消費者的錢來蓋房子，所以必須承擔爛尾樓風險，蓋好之後也沒分紅給承購戶，不公平，而且紙上談屋，往往落成會跟想像有落差。

Q3：自虐式存錢還清負債！買千萬宅「以租養貸」！

a.做水果餐賣給同事兼顧營養、寄生公司、低度消費、斜槓賺外快。

b.自己承租「低於行情」的房子，將自己的房子以「行情價」出租來養房貸。（因為我的房東是地主，房屋沒貸款，而且當時招租的屋況普普，所以有便宜，因此每多租一個月，我就有賺到的感覺，而自己買的房子有貸款，當然用市場行情價出租～買間千萬元小宅，每月只要多掏1萬多元就能繳房貸，輕鬆啊。

c.細節都在我的第二號作品《省出一棟房》裡有寫，歡迎購書支持！

Q4：樓層越高的房子越貴？4樓最便宜？

真的不一定，如果你的社區樓高僅10樓，結果被周圍都是20樓高的大廈包圍，就算住頂樓，景觀也不會好。相反的，低樓層反而有行道樹「類樹景」加持，所以關鍵在「景觀」。

Q5：近年小宅成房市主流，買低總價房，先注意五大重點！

a.貸款：有些銀行不貸套房，就算貸，成數也較低、利率較高。有些銀行是權狀坪超過15就給貸，有些銀行是主+附屬建物要超過12坪才給貸。所以買小宅之前最好先把願意貸款的銀行給找好。

b.通風+採光：通常一層多戶，非邊間，只有一面採光，空氣不流通，長期居住影響健康；若不是落地窗，往往室內光線較暗。

c.通常沒有天然瓦斯，較耗電，電費現在也愈來愈貴，冬天洗澡，熱水往往不給力，很折磨人。

d.格局：通常強調魔術空間，但其實就是夾層，會有壓迫感，在家移動時，容易跌倒或撞到。

e.住戶流動率：投資客買來收租的比例較高，鄰居替換率高，安全、安寧、隱私有顧慮。

Q6：高房價年代，想要付頭期款，僅存一桶金，當然不夠，如果頭期款不足，有什麼方法呢？

a.買預售屋，按照2至3年的工程期、分階段付款，較輕鬆。

b.跟爸媽借囉～

c.二胎，一次付兩筆房貸，先甘後苦

d.申請政府提供的優惠方案，例如新青安。

e.建商貸，有的建商真的願意貸給你。

f.真的錢不夠，不要硬買，好不好，拜託。

Q7：建議首購族，別買哪些類型的房子？

a.法拍，法院不負瑕疵擔保責任，屋況瑕疵往往買了以後才發現，首購通常經驗不足易踩雷。

b.凶宅，還是別鐵齒、盡量別碰吧！

c.地上權，難貸款，甚至不給貸，少了土地，價值只會折舊，不會增值。

d.工業宅，交易稅跟持有稅較高，而且環境通常較差，有空污、噪音疑慮，可能對健康有影響。

Q8：網路上有Youtouber建議首購先不要辦新青安貸，因為一生只能用一次，要等之後更適當的時機點再使用，你怎麼看？

我反對，應該是，能用就早點用。因為a.明天跟意外不曉得哪個先到、b.沒人可保證新青安政策永遠存在。c.通膨會讓貨幣貶值，現在的1000萬元跟未來的1000萬元（較薄），價值就是不同。

Q9：有些人認為，先買房，五年後轉賣會增值，你認同嗎？

不認同，現在房市不就因為楊金龍的第7波選擇性信用管制措施而開始反轉下跌了？誰說房價永遠只漲不跌？只有詐騙集團才會說「只漲不跌」。

Q10：如果想到某一個區域買房，至少要看20間以上的房子？

理論上正確，主要是買房小白，可以多看多比較，避免吃虧上當。但如果已對市場了解、環境夠熟悉、社區評價事前已打聽清楚，也就沒有非得看多少間才能買的必要。畢竟，好物件往往被秒殺，不等人。

Q11：傳出部分公股行庫內部管控要求借款人收支比達到200%，才能取得規定成數的貸款，像是如果是買1千萬的房屋30年無寬限期，預估月收入必需10萬元，才能取得八成的貸款。如果買兩千萬的房屋，推算月收入要達到16萬，業界有接到這個消息嗎？

有，也支持，理由：

a.近年房市火熱導致建商大舉推案，於是在接下來「每年超過10萬戶交屋潮」的供給爆量情況下，

b.又出現「銀行資金滿水位鬧房貸荒」，申貸得排隊，加上

c.央行明示房價應當「居高思危」並推出第7波打炒房措施，以及

d.全國「房貸負擔率」居高不下導致房貸族生活品質大受影響，

綜上，唯有降低財務槓桿，金融市場也才會比較穩定，把泡泡縮小。

Q12：殺價，也是關鍵，有什麼方法？

a.現階段，不買房，自然跌，所以最有力的殺價武器就是「時間」。

b.如果非買不可，記得，斡旋時，不要讓屋主和仲介知道，你非買到這一間不可。

c.找一位很缺業績的饑渴房仲，為了成交，一定幫您砍到屋主見骨，同時還會主動折讓服務費。