直擊預售屋風暴核心！買家「賠」、建商「慘」，為何一起「被套牢」？

250804台視+非凡 七都預售解約年增達6成！消基會示警建商資金斷鏈引發市場危機

排隊看房榮景不再，根據591實價登錄的資料顯示，今年一月到五月，七都預售屋的解約案就有950件，比去年同期增加約六成；消基會也表示，2023年開始，新青安推升房市交易熱度，但去年初，央行祭出限貸令，許多2021到2023年購買簽下預售屋的自住型民眾，因為銀行貸款成數被砍，臨時籌不到現金彌補缺口，形成斷頭。......↓

消基會房屋委員會召集人孫振義：預售屋的民眾遇到要交屋但又碰到限貸令，貸款沒有辦法貸到原本預期的成數，那就必須（解約）放棄買房的夢想，甚至還要付一些違約金，這個對消費者來說是比較不公平的。

有案場銷售人員透漏，有一名高階公務員，去年買了總價2800萬元的預售屋，儘管他的年收入大約150萬，但交屋前才知道沒辦法拿到八成的貸款成數，得要自己補足300萬元的資金缺口。最後只好和建商協商認賠解約，而像這樣解約的民眾，違約金最高得賠上總價的15%。

消費者出現資金斷頭情況，建商也傳出有資金斷鏈情形，甚至開始出現爛尾樓。

房仲陳泰源：不是每一個建商它的財力口袋都很深，那因此資金斷鏈將會導致停工，確實下半年會傳出更多爛尾樓的情況。

消基會房屋委員會召集人孫振義：自住的或一屋（首購）的，局部或專案放寬（貸款條件）。

專家也表示，如果央行鬆綁選擇性信用管制政策，或是專案處理，放寬部分民眾的貸款條件，未來這波斷頭狀況恐怕還會持續下去。

【直擊預售屋風暴核心！買家「賠」、建商「慘」，為何一起「被套牢」？】

我比較有疑問的是，《消基會》呼籲的對象是「央行」，不曉得有沒有搞錯？因為《銀行法第72之2條》之「不動產放款總餘額上限三成」是「法律」，不是「行政命令」。因此，不是行政機關或央行單方面願意就可以「鬆綁」，而是要透過國會的立委們「修法」通過才行，不是嗎？

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讓我們把因果關係搞清楚，

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因為，不動產放款資金已接近三成滿水位，而修法這條路會引來年輕人包圍立法院，招致居住不正義罵名；所以，央行「無奈」推出第7波選擇性信用管制措施。（也就是限貸令）

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這也是為何，不管哪個團體或掌握話語權的人再怎麼呼籲，都像狗吠火車。畢竟，如果鬆綁「第7波選擇性信用管制」，那將會造成「全台銀行資金水位瞬間爆滿三成」，後果更不堪設想！

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而這則新聞報導短講就是，

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消基會示警，「央行的限貸令」造成許多購買預售屋的民眾面臨交屋之際卻湊不出自備款差額，導致被迫面臨「最高成交價15%的違約或解約金」及後續法律責任；但其實，建商更不好受。

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讓我們來將心比心：

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對承購戶而言，

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幾年前（2021年～2023年）買的預售屋，當時以為可以貸到8成甚至8成5，誰知道，都快交屋了的現在（2025年），才發現成數降至7成不到甚至只有5至6成，連利率都跟當初預期不到2.5%同樣有落差（首購已逼近3%）。

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於是，當承購戶面對 a.人人都知道此刻房價正在跌的現況，不是 b.籌不出，就是 c.不想生出現金補足自備款，更不願意 d.背負沉重又長久且貶值中的房貸。

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於是打這樣的盤算：「反正未來價跌肯定超過15%，現在認賠15%反而是賺，不如長痛改短痛，咬牙解約吧！」這也是為何台南有建商「主動退」200萬元價金給已購客，拜託「別解約讓建商賺15%違約金」的原因，為的就是怕那些之前進場套在高點的承購戶集體解約，反倒留下一堆賣不掉的燙手山竽。

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對建商而言，

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過去因為資金豐沛、政府政策助攻、媒體幫炒作，長期順風順水，讓建商個個習慣將財務槓桿玩很大。

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偏偏，央行的第7波選擇性信用管制措施，包含了「建造執照核發下來18個月之內要開工，否則逐步收回貸款甚至加碼計息」。藉此打擊建商「養照」這種投機行為，也就是假裝要蓋房卻不開工，只為申請建照來「向銀行借錢」或賣預售屋「向承購戶吸金」。

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此外，假設本就賣不好，這也使建商無法拿承購戶的已繳價金來蓋房，變成只能動用自有資金，……可又知道此刻市況不好造成資金無法回收。乾脆回頭找買家 a.「合意解約」並撤案；倘若有承購戶要求建商賠償，那就以 b.「不解約，但無限期停工」來反制，直到周轉不靈、爆發建商資金斷鏈而變成 c.爛尾樓 為止。

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至於這樣的狀況何時才會好轉？

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只能說，要等到「價格明顯往下修正」同時市場認同夠便宜，願意進場而開始出現「交易量」回溫為止。

台視YT→https://youtu.be/UUxY5sWf82w

非凡YT→https://youtu.be/k_XgHEOg3rc

記者-葉宣婕、林秉洲