111102年代靠夾層賺坪數？房屋主結構恐遭破壞

111102年代靠夾層賺坪數？房屋主結構恐遭破壞


感謝婉柔的報導，其實阿我個人認為啦！只要是內使用空間夠用的話，我自己也不是很喜歡做夾層，爬上爬下的，很容易摔倒受傷，而且很有壓迫感(當然也要看是挑高幾米啦！)。不過，這則新聞有一個致命的錯誤，就是記者把上下的高度標錯了，應該是下面比較高，上面比較矮吧？XD！被我發現了喔~~~以下是關於夾層屋的文章，與您分享↓

夾層屋事件的省思
行政院消保會消保官  黃鈺生

「夾層屋」風暴在臺北市建管處依建築法規定執行第一例之拆除行動後，又點燃了一場「官、民、商戰火」，官方這廂說：二次施工增建違法夾層，既然違反建築法規定，當然應由建管單位依法執行查報拆除，且違建拆除是市長相當重視的政策，不可能就此破例；而承購民眾則無辜的表示：翻開報紙每天都可看到夾層屋的銷售廣告，既然違法，為何政府爭一隻眼閉一隻眼的任由其存在？讓小市民吃虧上當後，在拿弱勢民眾來開刀；建商則爭著眼睛說瞎話：以本公司所推出之挑高樓層設計，所標榜的加一個樓梯，多一倍使用空間，係提供願意自行裝璜之客戶自行施工加設樓梯及夾層，則使用空間必能增加，此於客戶參觀樣品屋時，現場人員必定會主動對客戶說明，告知夾層必須由客戶自行施工，且購屋契約中亦已清楚記載客戶應於交屋後始得為夾層之二次施工；乍聽之下，三方人馬都一付與我何干的態度，但問題畢竟已發生且其存在是一個事實，如何在法律規範下採取必要措施，使此一案件對社會的衝擊降低至最小，並避免發生類似事件，是本文關心的焦點。......↓

一、什麼是「夾層屋」
依建築技術規則之定義，「夾層」係指「夾於樓地板與天花板間之樓層；同一樓層內夾層面積之和，超過該層樓地板面積三分之一或一○○平方公尺者，視為另一樓層。」，所以，一般所謂「夾層屋」，是利用室內挑高空出之上層空間，再加蓋一層，依前開規定，有合法與非法之分，合法的「夾層屋」，係依建築法第二十五條第一項、第三十條及第三十九條之規定，於申請建造執照時，即以計入容積率範圍之方式提出申請，或於建築中於法定容積率範圍內申請變更設計，並經審查許可，此種「夾層屋」可合法於建物權狀中登記坪數，亦即一般常見之「樓中樓」設計；至不合法的﹁夾層屋﹂，係建商以挑高樓層高度之方式設計，但不計入容積率範圍，在建商申請或主管機關核准之建造執照內亦無標示，至建物完工取得使用執照後，再以二次施工的方式於室內挑高部分加蓋一層，以增加市內使用面積，此與「頂樓加蓋」同屬違建且有異曲同工之妙，所不同者，「頂樓加蓋」係佔用公眾使用空間，易遭致同一公寓大廈住戶之抗議，而「違法夾層屋」僅在合法擁有的室內為之，並不侵占他人土地或使用空間，係以降低自己的居住品質以獲致較大的使用空間。

二、「夾層屋」的產生

夾層屋產生源於房價飆漲之後，建商因土地取得成本提高，再加上容積管制，為了降低土地在房價所含成本，表面上使經濟狀況不佳而需購買足敷使用的空間的消費者，能在預算可負擔的範圍內達成願望，坐擁窮人別墅，事實上係為建築業不景氣注入強心針，刺激消費者購屋意願，為建設公司解套；尤其，七十九年建商首次在臺北市推出挑高設計之建築，短期之內立即銷售一空之後，其他建商競相仿效，八十年後只要號稱「買一房變兩房」、「神奇的四米二，加一個樓梯多一倍使用空間」、「創意空間」或「魔術空間」等字眼之「挑高」、「樓中樓」推案，均為票房保證，銷售較一般傳統高度設計之房屋為佳，也因此，此類房屋由臺北市市郊延伸至臺北縣汐止、林口等地，至八十二年後甚至臺中、高雄及臺北市市區之推案也都陸續推出，樓層高度也從三米六、四米二、四米五、五米六、甚至出現七米二的設計，估計現在房屋市場的推案，約現有將近二成採取挑高設計。

三、主管機關對﹁夾層屋﹂的處理

建商推出挑高設計之建築陸續交屋後，因早期採用挑高三米六之產品，扣除樓板及樑柱高度後，二次施工後之夾層，往往只剩下一米五左右，往往不適合正常作息之居室使用，因此引發了許多﹁交屋糾紛﹂，一些保留廣告、傳單之承購戶在建商無意妥協之下，一狀告到行政院公平交易委員會，經該會調查處理後，有數十件售屋廣告以違反公平交易法第二十一條規定受到處分的案例，但這些因具體案件受處分的建商，往往接到處分時，係在房屋交屋工地結案之後，因此公平會所為不得為誇大引人錯誤廣告的處分，對建商的影響並不大，對消費者實質的保護亦因買賣契約的陷阱而受到影響，再則，第一批發生糾紛之挑高設計房屋，大都在八十三年一月十三日消費者保護法公布施行之日前所簽訂之預售屋契約，亦無法依該法主張定型化契約之權利或要求建商負消保法規定企業經營者對售屋廣告應負之責任。另外，建管單位一方面因挑高房屋所產生之糾紛日增，另方面為防杜實施容積管制地區，只管制建築面積未管制建築樓層高度的弊病，於八十三年十月增訂發布建築技術規則第一百六十四條之一，規定集合住宅之挑空設計之相關規定，以住宅、集合住宅等類似用途建築，未設計挑空者，除採用不同樓板高度之複層式構造設計時，除地面一樓樓層高度不得超過四米二外，其餘各層之樓層高度均不得超過三米六，但此一規定似乎並未發生作用，反而因先前三米六挑高之夾層不合用，而鼓勵出現了三米、四米二的複層式建築，或以「辦公用」、「商業用」等名義設計挑高建築；遺憾的是，一直至最近建管單位採取拆除行動為止，儘管挑高樓層建築之廣告、樣品屋舉目皆是，但消費者並未接受到建管單位傳達之二次施工夾層係違法的訊息，更何況事情引爆後，又有所謂「非永久性建材」、「夾層高度在二米一以下」及「夾層面積未超過三分之一或一百平方公尺」等違建可拍照存證免遭受拆除之三原則，難怪消費者對主管機關下達拆除命令時，所感受的是「委屈」而非「本應如此」了。

四、「夾層屋」的後遺症

購買夾層屋的挑戰，首先就必須面對涉及違法的問題，依照建築法規的規定，二次施工未經許可者，均屬違章建築，將遭到拆除與罰鍰處分的命運；其次，夾層屋的安全亦是不容忽視的問題，如果建築師在設計時，已考量建物二次施工的結構安全係數，對消費者的安全尚有保障，如否，則這些二次施工建材增加原結構設計未考量的載重，再加上採用鋼筋混凝土進行二次施工而涉及樑柱破壞、銲接鋼筋及增加載重等，對整棟大樓結構安全之影響很大，一旦發生地震時，因剛性結構樓板會造成應力重新分配，如應力重新分配集中於房柱時，可能造成房柱扭曲變形或剪斷，對建物安全影響甚鉅，另外，因樓層不同，其防火區劃、消防等設計規定亦不相同，如未於設計時事先予以周詳考量，就不應容許夾層存在。除了違法性與安全性之考量外，適住性問題亦應納入考量，就以挑高三米六之房屋為例，夾層高度僅有一米五左右，根本不適合正常起居作息，而且夾層之採光、通風亦較一般住房臥室為差，最後只有將其當做儲藏室了。由於挑高房屋之價格原已較一般房屋為高，再加上二次施工所付出之費用，每坪房屋較正常高度房屋高出六萬元以上，但銀行估價貸款成數又往往不將所增加使用的坪數列入計算，因此貸款成數相較為低，再加上夾層之設計因屋主之喜好不同而有不同之型式，因此當房屋轉手時，其轉手價格也無法如願將夾層費用完全包涵在內，這些都是購買夾層屋所產生的後遺症。

五、如何面對並解決燙手山芋

夾層屋事件既已發生，當務之急，應積極面對並尋求解決之道，個人認為事件的解決，可朝下列方向思考：

(一)主管機關

１．政府主管機關應儘速清楚宣示可行的處理方式，不可依照法令照本宣達，卻因人力或時空環境無法確實執行，又對公權力造成另一次傷害，更使人民養成投機心態。

２．夾層屋之處理標準應由中央統一訂定，不宜由地方自訂標準，以免一水或一路之隔有兩種不同的處理標準，引發民重無所適從之感。

３．讓民眾享有安全的居住環境，是消費者的基本需求，因此，主管機關應全面清查挑高樓層之建築結構設計，對有危險之虞者，應立即處理，以免釀成災害。

４．全面追究建商責任，凡工地樣品屋有挑高夾層或售屋廣告明示或暗示可二次施工增建夾層者，如消費者因受其欺瞞而購買時，應協助消費者查證建築圖說，解決彼此消費爭議。

５．儘速依消費者保護法第十七條規定公告：挑高設計房屋之買賣契約應以明顯文字記載建築法規不得為增建行為及違反應受拆除及罰鍰處分之規定，為房屋買賣定型化契約應記載事項，使消費者知的權利受到完善保障，對一些明知而違法者，即應依法強力確實執行，以重振公權力。

６．修正建築法規，對於挑高達一定高度之設計，一律以另一樓層計算容積，以防杜不法，並實質提昇居住品質。

７．積極發布消費警訊，對可能造成違法之建竹設計或工地，透過新聞發布、媒體報導，提醒消費者注意。例如，增訂發布建築技術規則第一百六十四條之一後，發現建商大量銷售夾層屋時，如能及時發布警訊，當不致造成今日情形。

８．加強消費者教育宣導，使消費者瞭解建築法律規定，避免發生消費爭議。

(二)建商

１．建商應明確告知消費者法律規定，即夾層面積應在容積限制範圍之內，且須申請建照，不得一面暗示創意空間或協助簽訂二次施工契約，另方面又在定型化契約中隱藏免責避險條款，一方面鼓勵消費者違法，另方面又使消費者求助無門。

２．對誤信建商廣告而簽約之預售戶，其尚未施工者，應協助變更設計，以達適合使用目的；已施工者，應以減少價金的方式賠償購戶不能為二次施工之損失。

３．建商以業者身分，應主動協助政府推動宣導法令，而非以利益導向，協助資訊不足之消費者游走法律邊緣，造成社會脫序。

(三)消費者

１．消費者應積極提昇消費意識，為房屋買賣前，應先瞭解法律規定，並詳細瞭解契約內容之後，始為簽約，以保障消費權益。

２．積極蒐集、保存售屋廣告、建商口頭答應條件均做成書面或予以錄音存證，使發生消費爭議時，得充分舉證以保障權利。

３．如受建商不實樣品屋及廣告為誘引，於簽訂契約時，建商未告知夾層面積應在容積限制範圍之內並應申請建照始得為之者，可向建管單位查證其建築設計之容積管制使用情形，如容積管制已滿而不可能申請而不得為二次施工影響使用面積時，即得依民法第九十二條因受詐欺而為意思表示，而撤銷意思表示並解除買賣契約；或主張民法第三百五十四條物之瑕疵擔保責任及消保法第二十二條確保廣告真實之責任，要求減少價金。

六、「夾層屋」事件的省思

夾層屋風暴之所以引爆，「官、商、民」三者應各自檢討，主管機關自始未予重視一再以法令已明確規定，只要民眾守法，就不會發生問題，且未教導民眾認識未經許可之增建與違建均係違反建築法令，將遭受拆除與罰鍰處分，而任由其存在、坐大後，又只做違法判定與依法查報拆除之宣示，這種執法心態，應加檢討；其次，建商為求銷售實績，大做不實廣告，搭建違法華麗之樣品屋引君入甕，除未善盡告知二次施工係違法行為不得為之外，還在定型化契約中隱藏企圖卸責及撇清與消費者違法行為關係之文字，這種只求賺錢之心態應加檢討；最後，消費者則在美麗謊言的憧景下報著投機僥倖心裡，這種認為自己家裡的違建不會那麼倒楣被拆除的心態應加檢討。在這三者大搞「放任」、「欺騙」與「投機」的心態下，除工業區廠房違規改以住宅使用事件或屋頂違建事件外，又形成另一種「違法夾層」之違建文化，也使藉容積管制提高居住品質的立法美意完全泡湯，我們希望這是這塊土地上的最後一件大家都「無視法律存在」的事件，當主管機關依法妥慎處理，施予違法者處罰、投機者教訓之後，大家共同努力，共同將這裡建設成一個「知法」、「守法」、「執法」的法治社會。 

文章網址→http://home.educities.edu.tw/yushengh/%A7%A8%BCh%AB%CE.htm
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