160401財訊 土壤液化全都露 買屋自保三關鍵
從簽約前到過戶後 各有眉角
2016/04/01
出處：財訊雙週刊
第499期
作者：游筱燕
土壤液化潛勢區資訊查詢系統上線，原本想買房的人，直接將位處高度潛勢區的房子踢出候選名單；但是對於剛買、剛簽約的人，可有解套方法？未來買屋又應注意什麼？......↓
盧先生因為小孩漸長，有強烈的換屋需求，近日看上了一戶位於台北市中山區北安路上的23年華廈，屋主開價一坪84.5萬元，盧先生想用75萬元來談，請房仲去試探屋主，屋主示意可以考慮，正準備下斡旋金之際，三月十四日，經濟部中央地質調查所的八縣市土壤液化初級圖資「土壤液化潛勢區資訊查詢系統」上線了，鍵入地址，盧先生赫然發現想買的房子地處高潛勢區，又是九二一大地震前蓋的、同時只有挖到地下一層，立刻向房仲表示不買了。
或許盧先生覺得很慶幸，但如果真的不小心買到高潛勢區的房子，有合理索賠或解約的可能嗎？產生爭議要怎麼辦？
1.土壤液化不構成解約理由
本刊記者致電消費者文教基金會詢問，對方直言：「不可能要求屋主無償解約！」原因在於「假設性問題不具有消費爭議，」意思是說，儘管屋子位於土壤液化高潛勢區，也不能預設未來碰上大地震會傾斜，就毀約說不買，因為也有可能地震一來，反而屬非土壤液化區房子倒了；或是綠色低潛勢區的房子倒的比紅區多，由於損害還沒發生，各種狀況都有可能出現，所以必須照著合約精神走。
太平洋房屋行銷顧問、群宜聯合會計師法律事務所協理李季鴻補充，土壤液化的項目也未被納入買賣的定型化契約內，不構成必要揭露的資訊，賣方事前也不知情，未達成惡意欺瞞，就談不上向前屋主或建商求償。
台灣房屋大直特許加盟店區經理陳泰源解釋，就盧先生的例子而言，假使已經付了斡旋金，在賣方仍未同意買方出價、還沒將斡旋金轉為買房訂金前，斡旋金隨時都可以退；但如果已經簽約，還在過戶流程、權狀還沒下來之時，因而反悔想解約，屋主按理可以要求違約金，通常落在總價的1成至1.5成。至於已經過戶，房子又的確因為土壤液化而產生實質結構性問題，就只能打民事官司。
華固建設總經理洪嘉昇坦言，政府規定，九二一之後蓋的大樓須做土地鑽探，藉以分析土壤承載力，再決定如何施工，如果周邊土壤承載力不足，開發商會做地質改良，或是將基樁貫入岩盤、加深連續壁等方法克服，故問題不大。
2.契約書預約貸款不足但書 洪嘉昇說，假使買預售屋的消費者有疑慮，建商可以攤開施工圖來說明，若堅持要用土壤液化原因來解約，僅能以內政部《預售屋買賣定型化契約》第二十四條「違約之處罰」裡的第四點規定執行，買方違約，賣方可沒收房地總價的一定百分比金額，以15％為上限；以1000萬元物件為例，最高15％即為150萬元，至於是否真要收到15％，則看當時簽訂的合約、或是買方向建商議價的結果而定。
土壤液化潛勢區公布後，最容易產生糾紛之一的便是貸款成數。土地銀行主管對記者表示，授信並非全擔保品作為標準，即使同在潛勢區，個案結構安全程度也不一，由於此次公布標準為初級，尚無精準的土壤改良後資料，不能一概而論。主要還是依照授信的五Ｐ原則：申貸人、資金用途、還款來源、債權保障及授信展望，主要重點還是在於「人」的職業、收入、還款能力做評估，按主管機關指示，不會因為高潛勢區就拒絕貸款，而會因買賣契約價格、周邊市價、人等因素來核定授信程度。
李季鴻提醒，儘管銀行說暫時不影響貸款成數，但消費者可以針對貸款事項，加註在斡旋單或要約書上，比如，「銀行若無法核貸足額七成，則無條件解除買賣契約」，以避免銀行因土壤液化之故降低貸款成數，導致消費者被沒收全額訂金，產生損失。
3.確立傾斜的瑕疵屋可求償 如果房子確實已經因土壤液化而造成傾斜，有無賠償？李季鴻說，《民法》三五四條規定，在交屋前賣方有必要告訴買方房子有無任何足以影響房價的瑕疵，如海沙屋、凶宅、漏水、傾斜等問題，若買方五年內發現有交付前既存的瑕疵，均可要求賣方負擔修繕費用，且必須在發現瑕疵六個月內通知屋主，主張房屋瑕疵。
台灣省結構工程技師公會江世雄理事長強調，如果在請該區域的結構工程工業技師公會到府測量後，確定斜度超過兩百分之一，便構成影響安全的事實，能以瑕疵擔保責任向前屋主索賠。
新聞網址→http://www.wealth.com.tw/article_in.aspx?nid=7393
從簽約前到過戶後 各有眉角
2016/04/01
出處：財訊雙週刊
第499期
作者：游筱燕
土壤液化潛勢區資訊查詢系統上線，原本想買房的人，直接將位處高度潛勢區的房子踢出候選名單；但是對於剛買、剛簽約的人，可有解套方法？未來買屋又應注意什麼？......↓
盧先生因為小孩漸長，有強烈的換屋需求，近日看上了一戶位於台北市中山區北安路上的23年華廈，屋主開價一坪84.5萬元，盧先生想用75萬元來談，請房仲去試探屋主，屋主示意可以考慮，正準備下斡旋金之際，三月十四日，經濟部中央地質調查所的八縣市土壤液化初級圖資「土壤液化潛勢區資訊查詢系統」上線了，鍵入地址，盧先生赫然發現想買的房子地處高潛勢區，又是九二一大地震前蓋的、同時只有挖到地下一層，立刻向房仲表示不買了。
或許盧先生覺得很慶幸，但如果真的不小心買到高潛勢區的房子，有合理索賠或解約的可能嗎？產生爭議要怎麼辦？
1.土壤液化不構成解約理由
本刊記者致電消費者文教基金會詢問，對方直言：「不可能要求屋主無償解約！」原因在於「假設性問題不具有消費爭議，」意思是說，儘管屋子位於土壤液化高潛勢區，也不能預設未來碰上大地震會傾斜，就毀約說不買，因為也有可能地震一來，反而屬非土壤液化區房子倒了；或是綠色低潛勢區的房子倒的比紅區多，由於損害還沒發生，各種狀況都有可能出現，所以必須照著合約精神走。
太平洋房屋行銷顧問、群宜聯合會計師法律事務所協理李季鴻補充，土壤液化的項目也未被納入買賣的定型化契約內，不構成必要揭露的資訊，賣方事前也不知情，未達成惡意欺瞞，就談不上向前屋主或建商求償。
台灣房屋大直特許加盟店區經理陳泰源解釋，就盧先生的例子而言，假使已經付了斡旋金，在賣方仍未同意買方出價、還沒將斡旋金轉為買房訂金前，斡旋金隨時都可以退；但如果已經簽約，還在過戶流程、權狀還沒下來之時，因而反悔想解約，屋主按理可以要求違約金，通常落在總價的1成至1.5成。至於已經過戶，房子又的確因為土壤液化而產生實質結構性問題，就只能打民事官司。
華固建設總經理洪嘉昇坦言，政府規定，九二一之後蓋的大樓須做土地鑽探，藉以分析土壤承載力，再決定如何施工，如果周邊土壤承載力不足，開發商會做地質改良，或是將基樁貫入岩盤、加深連續壁等方法克服，故問題不大。
2.契約書預約貸款不足但書 洪嘉昇說，假使買預售屋的消費者有疑慮，建商可以攤開施工圖來說明，若堅持要用土壤液化原因來解約，僅能以內政部《預售屋買賣定型化契約》第二十四條「違約之處罰」裡的第四點規定執行，買方違約，賣方可沒收房地總價的一定百分比金額，以15％為上限；以1000萬元物件為例，最高15％即為150萬元，至於是否真要收到15％，則看當時簽訂的合約、或是買方向建商議價的結果而定。
土壤液化潛勢區公布後，最容易產生糾紛之一的便是貸款成數。土地銀行主管對記者表示，授信並非全擔保品作為標準，即使同在潛勢區，個案結構安全程度也不一，由於此次公布標準為初級，尚無精準的土壤改良後資料，不能一概而論。主要還是依照授信的五Ｐ原則：申貸人、資金用途、還款來源、債權保障及授信展望，主要重點還是在於「人」的職業、收入、還款能力做評估，按主管機關指示，不會因為高潛勢區就拒絕貸款，而會因買賣契約價格、周邊市價、人等因素來核定授信程度。
李季鴻提醒，儘管銀行說暫時不影響貸款成數，但消費者可以針對貸款事項，加註在斡旋單或要約書上，比如，「銀行若無法核貸足額七成，則無條件解除買賣契約」，以避免銀行因土壤液化之故降低貸款成數，導致消費者被沒收全額訂金，產生損失。
3.確立傾斜的瑕疵屋可求償 如果房子確實已經因土壤液化而造成傾斜，有無賠償？李季鴻說，《民法》三五四條規定，在交屋前賣方有必要告訴買方房子有無任何足以影響房價的瑕疵，如海沙屋、凶宅、漏水、傾斜等問題，若買方五年內發現有交付前既存的瑕疵，均可要求賣方負擔修繕費用，且必須在發現瑕疵六個月內通知屋主，主張房屋瑕疵。
台灣省結構工程技師公會江世雄理事長強調，如果在請該區域的結構工程工業技師公會到府測量後，確定斜度超過兩百分之一，便構成影響安全的事實，能以瑕疵擔保責任向前屋主索賠。
新聞網址→http://www.wealth.com.tw/article_in.aspx?nid=7393
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