【2023年01月閱讀筆記：《破解黑心話術，購屋超級攻略》第331頁～第345頁】
2.你必須將購屋需求依照這三大順位分類：絕對必要、非必要、額外加分。連同預算區間提供給仲介，你被歸類為A級買方的機率就很高，仲介也願意幫你開發適合的物件。
3.要確定自己是否能快速做決定，一般人在多頭市場搶不贏投資客的原因就是「不識貨」與「太龜毛」。明明便宜到能立刻決定的案子，還在那邊嫌貴、要找爸媽跟風水師來看，換作你是房仲，你也不會在大多頭時，把急售物件報給一般買方。
4.「屋主要賠20%，是不是房子有問題？現在房市這麼差，會不會我買下去，換我賠20%？」只要你跟仲介說出這種話，你馬上就從VIP的A買瞬間降級芭樂C級客戶。從此與Apple物件絕緣。
5.台灣空頭期的房價下修速度很緩慢，每年跌個5%就算很多了，因此，只要能買到「降價幅度」遠遠大於「平均跌幅」的房子，你就是賺到了。「拿到AK不梭哈是棒槌」，買到就是賺到、沒買到也沒損失，那你還有什麼好猶豫的。
6.要找風水師，請找能夠「解決問題」而非「只會挑毛病」的來，畢竟基本的風水瑕疵，仲介也很會看。就像你頭痛需要去看醫生，你需要醫生解決頭痛的問題，而非只是跟你說：「我確定你真的在頭痛。」
7.消費者往往看到超適合案子最後沒買而後悔的，都是因為「缺乏知識」，導致下斡旋時扭扭捏捏出了一個被仲介認為是來亂的芭樂斡旋，接著要嘛房子被別人撿走、要嘛真的進入法拍市場，結果市場慢慢回溫，危機入市的機會也就消失。
8.依照目前2022年第三季的房市與過去歷史經驗，我們最快會在2023年第一季就正式進入房市空頭，不但交易量低迷、價格也會開始下修，預計最快2024至2025年就是接下來房市最寒冷的冰凍期。在此之前，你現在最需要的就是「耐心」，你的口袋與心態，準備好了嗎？
9.其實議價才是房仲最強大的「真正專業」，也是你付服務費的最大價值，房仲怎麼無情地要你加價，也同樣懂得如何殘酷地讓屋主降價，因此殺價這類的應對進退，你就交給專家去處理就好，更不需要教房仲怎麼殺價，你只要確認當下的出價是合理的、你能負擔的就好。
10.影響殺價成效的真正關鍵，仍是進場的時機點，因為市場趨勢決定一切，多頭期再怎麼會殺也影響不大；空頭期輕鬆殺都能買到實價登錄以下的價格，選在空頭市場才能讓仲介發揮超群的殺價實力。此外，該怎麼買到便宜，焦點應放在屋主的「售屋動機」而非「開價多少」。
11.淨租金投報3%做底線。你若不確定這間房子的價格是否壓到夠低了，有個簡單的判斷方式，就是回歸到「投資價值」來看，為了避免買到「不喜歡又賣不掉」的風險，你在購屋前就要確定這間房子是否滿足最底線的投資價值，也就是「淨租金」是否有3%，以全球先進國家來看，這個標準有60分起跳。但這個標準最大的陷阱在地段，很多地段差的蛋白區，租金投報率就相對高，所以招租的空窗期會比較久，導致收益打折。
12.租金投報率可分為「毛租金」與「淨租金」兩種。毛租金投報率：年租金除以購屋總價。這是最常見也是最簡單的方式。淨租金投報率：實際年租金除以實際購屋成本。
13.實際年租金，比方每個月可以收2萬租金，再扣掉管理費、房屋稅、地價稅等成本最後剩1.5萬元，再乘上12個月；實際購屋成本，除了購買房子的售價，你支付的仲介服務費、代書費、相關規費，甚至花了100萬去添購家具電與裝修成本。只要確認購買的房子至少淨租金3%的水準，而且地段夠好、空窗期不會太久，買這種房子至少讓你立於不敗之地。
14.目前還在使用虛坪制計價的地區，只剩台灣、中國、香港、柬埔寨，其它全球各國幾乎都用實坪計算。意思是其它國家的公設面積都是「免費的」、建商送的。在國外，公設面積通常屬於社區法人持有，所以不會有公設面積被均攤到每位屋主的購買面積內，屋主買的只有實際上會用到的「淨面積」，也就是主建物加陽臺；大多數國家也不會把腳站不上去的附屬建物列入計算（例如雨遮和花台）。
15.一般民眾購屋時，99%都會忽略「社區管委會」對房價的影響，因為大家不知道《公寓大廈管理條例》有多落伍，很多社區「主委」橫行霸道、一手遮天，撈油水不在話下，糟糕的主委把持管委會，就可操控社區、作威作福，遇到態度惡劣或怠忽職守的保全，只要是主委罩的，其他住戶也沒轍。
16.有些主委拿特定房仲公司的好處，所以只讓該房仲店頭可以銷售社區的房子，屋主若委託其他房仲，保全就會刁難讓帶看不順利。最常見的就是要求仲介交出滿是屋主個資的委託書，放在保全櫃檯才准帶看。帶看清潔費，帶看一次收個200元、500元、1000元，這也會降低出售機會，吃虧的仍是屋主。
17.慎選房仲超重要！我個人私心觀點，買房找菜鳥，賣房找老鳥。菜鳥還不會說謊、說謊技巧也差，所以被騙機率低，但也不夠專業，所以你自己必須做好功課。以賣房來說，老鳥手上客源多人脈廣，所以有很大的機率是連廣告都還沒刊登，就已經幫你找到好客戶售出了。
18.至於房仲品牌就見仁見智，好學校也有壞學生，通常直營體系普遍素質不錯，但真正高手幾乎都在高專店，可是高專店門檻低，素質較參差不齊。因此各有好壞。
19.殺服務費的人最笨。記得「有利潤才有品質」的道理，通常靠自降服務費來削價競爭的房仲公司，能夠提供的服務也是有限的。不幸交屋後出問題，削價競爭的房仲公司肯定消極、踢皮球，對方可能還會說：「服務費才給一半，服務當然只做一半就好。不然上法院講。」而且，給的服務費少，就會大幅降低被房仲推薦的機會。
20.你該逆向思考，好好用服務費來達成目的。我會在開頭就告訴仲介：「該給你的服務費，我一定一塊錢都不會少。如果賣超過我要的金額，我還願意多付服務費。」
21.屋主在簽委託時，總會說服房仲服務費少拿一點、卻要仲介賣房更努力一點。很不合理吧？這就是台灣人愛貪小便宜的習慣。偏偏房仲業制度問題多，導致一大堆仲介願意跪在地上賺錢，讓這種剝削房仲的模式可行。
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