2023年01月份閱讀筆記：《破解黑心話術，購屋超級攻略》第359頁～第373頁

【2023年01月份閱讀筆記：《破解黑心話術，購屋超級攻略》第359頁～第373頁】

1.對比我們的GDP，台灣房價已經到了「不靠氾濫資金就推不上去的階段」，我們能從進入空頭交易量就會大崩、價格逐漸向下盤整、第二次QE台北漲幅不大、社區屋主得靠聯合不降價來守價，能觀察到這些事實，期待未來房價不靠氾濫資金還會暴漲，是一件相當不切實際的事。......↓

2.買房不代表人生圓滿，因為購屋後，才是挑戰的開始，世界上多的是勉強硬買房的屋奴，最終不得不賠售的下場。賣方市場對賣方有利，買方市場對買方有利，既然如此，當然選在買方市場進去購屋，不是嗎？買方更要記得，只要看到「降價幅度大於平均跌幅」的房子，你當然可以眼睛閉著立刻買。

3.炒房必須有刑責。德國將居住權列入憲法保障中，炒房就是有刑事責任的行為，利潤建商定價超過行情20%，就屬於超高房價，將面臨5萬歐元的罰款；超出50%屬於刑事的房屋暴利罪，除了罰款，還有最高三年以下的有期徒刑；若是炒房行為造成民眾恐慌或市場不安而損害公共利益，最高也是判三年以下有期徒刑外加5000萬歐元罰金。

4.我認為台灣應該比照德國觀念，及早改變房地產（尤其是住宅）的定位，才能防止炒房惡化高房價、少子化、內需減少等國家問題。

5.央行該提高利率了。台灣長期靠低利率來救經濟的政策，差不多要劃上休止符了。央行需要將利率慢慢調升回國際水準，解決國內眾多殭屍企業的問題、外資出逃現狀（根據2022年8月底統計，該年外資賣超台股超過一兆元，創下歷史最高紀錄），也能慢慢調整高房價體質，讓市場資金從房地產，移往真正有實際生產面的產業上，而非靠全民炒房衝高GDP的假象，也別再迷信房地產是經濟火車頭的舊思維。

6.房貸利率提升，消費者也不會再隨便All in身家去賭房，進而降低銀行房貸的違約風險，降低市場購屋需求，促使銷售方有降價壓力；而體質不佳的建商，也會因餘屋過多加上利息提升，有更大出售壓力，進而降價讓利來節省民眾的荷包支出。

7.再提高短期的房地合一稅。我建議依照憲法「漲價歸公」初衷，直接將五年內的稅率調整至70~90%以上，讓短期投機客在炒房上「無利可圖」，買方也會被過高的稅率給勸退。同時大幅降低持有超過十年以上的現行稅率，也許可以考慮將持有十年的稅降至5%以下，積極鼓勵長期持有，讓民眾購買前必須更加深思熟慮。

8.實價登錄必須更進化。介面老舊須改善，篩選項目得分得更細，也讓這個工具簡化到老嫗能解的程度。

9.全面取消虛坪制。現在民眾都被過高的公設比誤導以為房價很親民。民眾在比較房屋單價更客觀、更直覺，更明白個個建案的「真實價格」，方便判斷房價的合理性。

10.騎樓濫用的問題。因為我每次只要看到騎樓或人行道被店家占用、被住戶拿來停車，我就會一肚子火。逼得行人不得不在馬路上與機車爭道，也讓發生火災時的搶救難度拉高，但地方政府卻視若無睹，檢舉還會引來民代關切。另外除了需努力增設車位來改善，也可比照日本要求購車者必須有停車位才能買車。

11.老舊房子的外觀必須強制改善。台灣市容的醜陋程度，已和東南亞某些落後地區不相上下，代表國家對於住宅管制的放任程度。以日本來說，很早就有《景觀法》，在不破壞現有景觀原則下，讓各縣市政府針對建築大小、風格、色調等，要求建商在推案時，也須請專業有證照的景觀設計師進行設計，讓「鄉村風貌」變成全民財產的概念，而非像台灣總是以私人所有權作為藉口。

12.住過美國、澳洲的人也知道，如果你是住有前庭後院的獨棟別墅，你們家的草皮或泳池必須定期維護，以維持整體社區整潔，如果臺灣屋主用「我家的房子，要不要整理是我家的事」的觀念，在國外可是會被檢舉、罰錢的。

13.買房簽約，要有無條件反悔期。所有房仲和代銷都抱持著「成交勝於一切」的心態。為了避免業者老愛用話術將消費者趕鴨子上架，台灣可以比照美國與澳洲的「無條件反悔期」制度，也就是簽訂買賣合約後，有7~14天的冷靜期，只要覺得哪裏怪怪的？好像被騙了，都可以無條件解除買賣，不須負擔任何責任。

14.房屋開價由房仲決定，而非屋主喊價。在澳洲，房子的售價是由房仲訂立。房仲會針對目前該物件合理的市場行情作為開價，屋主不需擔心開價太高或太低，因為買方在參考這個開價之後出的斡旋價，無論是直接不二價甚至加價購，屋主都沒有一定要接受的責任。這個制度可避免屋主漫天開價讓消費者誤判行情，台灣大多數屋主都有「等盤子」的心態。

15.預售屋應該要用定型化契約。雖然2021年7月，台灣政府已規定預售屋有備查機制，要求建商必須將預售屋買賣契約書報給地方政府備查，結果2022年3月有媒體報導，備查的50個建案中，有22個的買賣契約不合規定，且情況全都對消費者不利，消保官也表示不合格的比例將近四成，更惡劣的是，常常建商給政府備查的是A版本契約，但是給消費者的卻是簽版本B的。很難想像台灣這種已開發國家，竟然還會有眾多建商使用這種第三世界國家才會用的爛招。

16.同時，AB約、建商惡意違約、左手賣右手的炒作行為，更需要動用刑罰來嚴懲。然而相關法案在2021年就已提出，但引起不動產業者強烈反彈，理由是炒房關三年「有失比例原則」，讓這項法案急喊停。我認為現行許多炒房手段確實都已違法，若政府總是合理化業者的不正當行為，就等於默許黑心房仲和惡劣代銷繼續無法無天，也是變相懲罰其它老實做生意的好建商。

17.房仲踩線，予以重罰。踩線該被列入零容忍的違法行為。建議比照美國，首次踩線予以重罰，二度再犯就直接拔除證照，並規定一定年限內，不得再從事不動產相關行業。若是店長、店東下達指示，也該受到相同的處罰，讓經營者與管理者潔身自愛。如此一來，房仲才能將重心回到「提升服務」與「加強專業」上。我們消費者目前能做的，就是強烈抵制惡意踩線、還會在你面前抨擊同行的劣質房仲。

18.官方管理的二手屋平台。美國、澳洲、日本，都有一個由政府官方主導的二手屋平台，全國所有房仲簽進來的委託都會上傳到這裡，確保承辦此案件的仲介權益能夠被保障，二來是因為該平台只有房仲業者可以登入使用，想要找到物件的消費者就能透過仲介進行查詢，同行想配對適合物件也只能到這邊來，讓不同仲介公司可以「合作」而非「踩線」。

19.也因為所有二手屋物件都被登記在這，消費者可以透過房仲，全面性挑選最適合的房子，不用像台灣的買家，得一間一間地詢問每家房仲公司，深怕錯過某間店、某位業務的Apple物件。

20.屋主必須承擔一半的廣告費用。台灣房仲被壓榨多離譜，除了制度面造成業界本身不合理的內捲，連消費者都可以在這種制度下剝削房仲人員。