2023年01月份閱讀筆記：《破解黑心話術，購屋超級攻略》第374頁～第384頁

【2023年01月份閱讀筆記：《破解黑心話術，購屋超級攻略》第374頁～第384頁】

1.在台灣，當屋主委託房仲賣房後，替屋主打591、漂亮DM或各種廣告的費用，全部都是業務員自行吸收，大型銷售帆布也是房仲自掏腰包，屋主一毛都不用付，假設房子不是仲介自己賣掉，結果是被同行甚至是屋主自己賣掉，付出成本全部打水飄，這相當不合理吧！......↓

2.明明賣屋主的房子，售屋利潤也是屋主全部拿走，仲介還不能確定賺到佣金，成本風險全部壓在還沒收取任何費用的房仲身上，屋主不用承擔一丁點廣告費風險。因此建議比照澳洲模式，與屋主確認廣告方式後，屋主必須承擔全額或至少一半的廣告費用，停止剝削房仲行為，否則為什麼賣高價是屋主在賺、賣不出去的成本必須業者獨自承受？

3.專任約買方。先進國家的買方，也同樣有專任委託約可使用。由於市場上的二手屋，99%都是屬於各家都有在賣的一般約，於是台灣買家在接近成交時，會要脅房仲說：「這案子每家都在賣，如果你服務費收這麼高，我就找其他房仲下斡旋。」不受制度保障的房仲若不想失去成交機會，只能乖乖同意自降服務費，而這種情況又常發生在老實好欺負的房仲新人身上。如果因為服務不好，服務費被打折算合理，但是單純利用制度漏洞來砍房仲服務費，這絕對是壓榨。

4.我建議比照美國方式，買方購屋時必須像屋主那樣簽署專任委託，在一定期間內，買方都只能透過該房仲來替自己找房子，就能避免房仲被剝削。

5.社區怎麼可以收看屋清潔費。這也是剝削、毋庸置疑的壓榨，就是欺負為了成交而不得不付這筆錢的仲介，這種制度跟用暴力控制社區的墨西哥幫有什麼分別？房仲有多髒？會一邊帶看一邊吃東西丟垃圾？看看房屋、公設就離開，怎麼可能產生200甚至1000元的看屋費用？這費用標準怎麼來？收這些費用合法嗎？有開發票嗎？

6.這種制度往往讓誠實又有熱誠但財力較弱的新人選擇放棄，不然就是被逼得說謊、話術、踩線、做狀況等不道德行為，很多明明不錯的案子，也因為帶看清潔費使得仲介不願意推薦該社區，損失的仍然是屋主們。我建議應該要用民法的不當得利來保障房仲，如果真要收，也該是針對委託出售的屋主收，怎麼能讓社區與屋主利用法律漏洞來占房仲便宜，房仲業者也應該要團結抵制。

7.房市分析，必須要有書面資料。為什麼有那麼多的炒房話術？因為業者胡說八道受到法律的「言論自由」保障。房仲業應該要比照保險業制度，提供各種房市預測、漲幅數據等推估分析，先經由主管機關審核無誤後，再由房仲總部統一釋放給第一線的店頭與業務使用，畢竟房價走勢與房仲的專業毫不相干，因此房市預測分析與數據報告，應交由專家製作，不該是外行又沒相關經濟地政學證照的基層房仲。

8.服務費6%不需要調整。民眾老是抱怨房仲太好賺，既然這麼好賺，你怎麼不來做房仲？買賣雙方總是說：「我都加了（或降了）這麼多價，你們公司也該有點表示吧？你們好意思收全部哦？」於是在屋主和買方都沒有專任約的制度下，明明付出了比平常更多的房仲，卻只能收更少的佣金，更別說只差最後一步、買賣雙方都堅持不退讓的情況下，房仲為了成交只好犧牲服務費以換取收入。

9.因此，我不認為需要調降6%服務費，因為6%只是上限、並非固定趴數。在一般市場下，服務費能否收到滿佣，應該是在健全的制度下，由健全的市場來調整。

10.改善高房價關鍵，鑰匙其實在租賃市場上。降低買房需求，參考日本的「借地借家法」。日本早在1992年就實施該法來保障租客且歷經三十年，讓購屋需求降低、房價難以上漲。房東不得任意調漲租金，如果租期屆滿想漲租的話，台灣房東只要一句話，但日本卻要求房東必須提供相關書面證據，說明調漲房租的理由，再向法院提出申請，要得到法院裁定核可，房東才能按照請求的幅度調漲租金。

11.台灣房東想：「這麼麻煩，那我不續約就好啦」，這點也是不行的，根據《借地借家》法規定，只要租客有乖乖繳房租、沒有任何違法、違約行為，房東是不可以終止租約的，也就是只要我們當個乖乖繳租金的守法房客，這間房子就可以讓你住到世界末日。

12.台灣房東會想「萬一我有急用」等理由要去終止租約，但是依照《借地借家》法規定，房東收回租客房子必須要有「重大理由」，同樣得像法院申請核准才可，像「孩子要結婚，所以得收回自用」這理由是無法通過核准的，必須是房東真的已經山窮水盡、失去收入、沒有任何地方可住，才算是日本認定的重大理由。

13.正因為《借地借家》法保障租客權益如此完善，租客不用擔心被沒理由地調漲房租（而且台灣調漲幅度可以任房東無限上綱），也不用擔心突然被終止合約得搬走，讓租客願意在這間租屋處安身立命、長久住下去，承租的店面也不須擔心自己犧牲健康換來地微薄利潤，被房東一句話就拿光，一旦租屋市場穩定，自然會大幅減低市場的購屋需求。因此，為何日本房價在泡沫化後三十年都漲不太動，就是已經從人民的「購買需求面」，透過良好制度得到良好控制，與台灣大多數人被制度逼到不得不買房的現狀有天壤之別。

14.沒有窗的房間，不得視為房間。政府對於「不適合人居住」的房間選擇漠視。有屋主將陽臺或倉庫作為雅房出租，利用價格優勢，讓經濟能力不佳的社會底層人民，不得不接受這種極度惡劣的租屋條件。

15.某些空間太小、連窗戶都沒有的分隔套房，在許多國家都有明訂，由於對於居住者的身心會有不良影響，這種屋子不得被視為房間，這就是居住正義該展現的樣貌，而非逼窮人接受。許多分隔套房在台灣並無嚴格管制，比方說單位人數上限、電線與隔間材質等，地方政府也沒有嚴格稽查。導致例如2017年中和一間老公寓的分租套房起火釀9人死亡的悲劇。

16.增加賣方供給。台灣租金能節節高升的其中一個理由，就是租屋供給太少，很多房東擔心爛房客或凶宅風險，再加上房屋好像擺著自然就會增值，於是不少屋主寧可空著養蚊子、囤房等增值。以供給面來說，藉由制度提高屋主將房子釋放到租賃市場的意願，並降低屋主不願報稅的抗性，才能從本質解決高租金問題。

17.官方租賃平台。由於台灣法律制度落後，一旦惡房客鐵了心欠繳房租耍賴不走，房東就落入絕對劣勢。每當有房東向我諮詢租客不搬家的問題，我都會建議對方，趕快讓對方搬走，給點搬家費也行，欠繳的租金既往不咎，這樣做比較實際。

18.以台灣房律來看，如果遇到惡房客，必須先等租客積欠兩個月租金才能提告，但因為有兩個月押金，等於必須得讓房客白住四個月，房東才可啟動法律流程。而訴訟曠日廢時，等一年後好不容易拿回房子，房客拍拍屁股，留下一個你永遠請求不到的「租金債權」。更別說房東當下還不能入內清理垃圾，因為這些垃圾都是前房客的「動產」，需要經法拍程序確定沒人要，房東才可清理殘破不堪的愛屋。（這段怪怪的？再另請教律師）

19.澳洲有一個半官方、半民間的租賃平台，可以想像成類似租屋網站，房東與房客透過正規平台進行租賃，雙方就可以看到彼此的歷史紀錄，就像網拍上的評價，房東可以看到過去租客的租屋評價，還可以看到租客目前的工作、 收入和財力證明，確保租客的經濟能力無虞；租客也可以看到房東過去的評價，有問題或犯罪紀錄的房東。（就像你會用蝦皮買東西，但不太敢用臉書買東西。）所以雙方都會愛惜羽毛。以避免自己被迫轉往風險較高的地下市場進行租賃。

20.租賃所得必須分離課稅。台灣房東幾乎沒報稅，這是公開秘密，也因租賃房源都沒報稅，導致管理困難，演變雙輸。如何讓房東願意主動報稅，「社會住宅推動聯盟」給了非常好的解答：租賃所得分離課稅。

21.很多房東是高所得人士，假設他的所得級距已經來到40%，額外的房租所得也必須在這基礎上被課徵40%的所得稅，等於房租硬生生被打六折，換作是你，你也不想報稅吧？分離課稅可以讓出租量低的小房東不須繳稅，出租量高的包租公也可繳得便宜，如此一來，總比現行什麼稅都收不到的現況更好。還能透過繳稅與公證租約流程，將租賃的黑市逼出水面，讓後續的物業管理與保險保障（凶宅險）能夠落實。