【2023年02月份閱讀筆記：《一次看穿都更X合建契約陷阱》第160頁～第175頁】
1.存證信函寫錯對方名字，解約竟不合法？
李小姐在北市內湖買了間預售屋，契約約定建商應於97年7月31日前「申請」使用執照。其後，建商雖於97年6月5日提出使照申請，但因建案涉有違反土地使用分區用途管制及公平交易法的規定，直到98年7月29日才取得使照。
2.法庭上，建商主張，是約定使照的「申請」期限，不是「取得」期限，因此沒有違反雙方合約約定。縱使合約應包含使照「取得」的最長期限規定，但因雙方並未於簽約時約明，故應按照使照所載規定竣工期限計算取得執照期限，加計行政機關作業時間20天，建商只須於99年10月29日前取得即可。
3.法院認為，建商應在97年7月31日前「申請」使用執照的約定，因違反主管機關公告的「預售屋買賣定型化契約應記載事項」中「應於特定日期前『取得』使用執照」規定，依據消費者保護法即施行細則規定為無效，且因「取得」使照期限未經記載於定型化契約，但該等應記載事項仍構成契約之內容。
參酌使照一般處理時限為20天，如以日曆工作天計算約為一個月，因此認為建商依約必須於「申請」後加計一個月後之97年8月31日，為「取得」使照期限。
4.然而，依照買賣契約，李小姐必須先催告建商於相當期間改善，始得解除契約。觀之李小姐在98年8月11日發給建商的函文，並未載明「催告限期履行」，且該函記載的收件人是「XX有限公司」少了「股份」兩字，因此並不是被告建商，因此李小姐不能取得解約權利，判李姐敗訴。
5.合建契約不適用「預售屋買賣定型化契約應記載事項」。
本案例是發生在預售屋，如果是合建契約，合約中僅約定「申請」使照期限，而無「取得」使照期限，就無法適用主管機關公告的「預售屋買賣定型化契約應記載事項」，因此合建契約請務必注意相關時限的約定是否合理、正確。
6.依民法第254條規定，債務人延遲給付時，必須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。
除非合約中有明定得不經催告即可逕行解除契約的事由，否則如果因為一方違約而他方欲解除契約時，務必先發函對方表示「催告限期履行或改善，如不改善，則解除契約。」
其後再發一次函解除契約，否則日後可能辛苦在法庭上說服法官解約的情事符合，卻僅因為踐行催告程序而被認為解約不合法，功虧一簣。
7.依照最高法院見解，請求履行給付的催告應定相當期限，如未定期限，難謂與解約要件相符。
此外，催告及解約均建議用存證信函的方式發文，以免日後舉證不易，且對方的姓名和地址務必記載正確，千萬別發生像本案的烏龍。
8.傳統合建：可能需支付相當成本處理畸零地問題，壓縮合建分配比例。難以處理無任何道理抵制的「釘子戶」或藉機勒索的「土開流氓」。資訊不公開。分配條件依地主協商能力而定。建商財務風險僅仰賴信託機制及民事訴訟救濟。
9.都市更新：有容積獎勵使四層樓以上地主較有重建機會。
畸零地價值得經由權變估價惟合理計算，並強制參與更新。
強拆條款得有機會處理無理抵制者。
資訊公開透明，地主可獲較多及確實資訊。
分配條件依地主協商能力而定，「擇優條款」可使政府權利變換審議結果成為雙方最低分配條件，等同政府協助把關合建條件。
除信託機制外，政府依據都更條例第56條負最終責任。
10.更新標的。
陷阱條文：契約簽訂後，甲方同意乙方得依鄰地開發意願，無條件合併或增減本基地開發範圍。（若是主管機關要求，建方可能也很無奈，不過此情形並不常發生）
建議條文：契約簽訂後，除經主管機關審議要求調整更新單元範圍外，其餘如有更新單元範圍變動情事，乙方應通知甲方並取得甲方同意。（甲方有權知悉且表達不同意的權利！）
11.土地開發整合並不容易，若一開始規劃興建不順，遇到「釘子戶」，只能看看有沒有辦法排除，因此簽約前講好的基地範圍，可能事後會調整。
12.一旦要調整基地範圍，原先基地的規劃及建築設計可能都要改變，若改變幅度過大，就會影響到地主的權益，因此需要在簽約時就明定，事後若要變更基地範圍該如何處理。
13.一般而言，如果不是整合時面臨很大的困難，建方也不希望任意減少基地面積，而鄰地願意主動來參加這樣的「好事」也不常發生。
其次，基地因整合地主不順而必須切邊、切角者，建方為了有利未來房屋銷售，當然會請專業建築師想辦法。因此，如果不是非要選定某間戶別的地主，簽約時或許就不用太在意建商是否納入鄰地或減少原本建築基地之土地。
14.實務上，確實曾發生將大面積的鄰地納入，造成「主客易位」，使與地主簽約時認知的建築規劃差異過大（例如第二章、單元十四的案例）甚至可能因此減損地主原有的權益，因此建議還是不要約定「無條件」讓建方任意調整基地範圍。
15.然而，為求契約合理公平，並避免不理性情況發生，如需整合的地主較多、不強求特定戶別或原非屬一樓的地主，建議可採一個比較寬鬆且能合理接受的文字：
「契約簽訂後，甲方同意乙方得依鄰地開發意願，合併或增減本基地開發範圍，但乙方依本契約原約定應分配予甲方之房地比例等承諾事項，均不受影響。」
16.第二條：實施方式與建築規劃。
重點：搞清楚實施者與起造人是誰，法律有一定定義。
陷阱條文：雙方同意本案依據都更條例暨相關法規辦理都更事業，由「乙方或其關係企業」擔任實施者，以權變方式實施。
建議：雙方同意本案依據都更條例相關法規辦理都更事業，由「乙方擔任實施者及起造人」，以權變方式實施。
17.「實施者」在都更中是很重要的角色，都更條例中很多規定都要求實施者負起一定的義務，因此實施者可以說是「主導者」，應有專業及資歷才能獲得地主的信任。
18.合約中應該要約明都更的實施者是誰，若無記載由簽約的對象（乙方）擔任，未來乙方若改讓B公司擔任，但資本額也許很小，也許和A公司（乙方）是關係企業，或許完全沒關係，甚至是「一案公司」，但沒有約定清楚，因此A公司沒違法。
19.後面會有一條約定，約明除非得到地主同意，否則不能任意變更，且其變更應洽請新的實施者繼受合約所約定的權利義務。（參見本章單元二十第三項之說明）
20.起造人一般會約定由實施者擔任，以簡便建照的申請程序，如果約定信託管理，通常會約定得變更名義給受託的金融機構或其配合的建築經理公司。
21.都更實施方式在法律上有明文規定，通常是「以協議合建方式實施」或「以權變方式實施」。
另外還有部分協議合建、部分權變的方式，也就是「以都更條例第二十五條之一規定實施」。
地主與實施者簽訂「合建契約」，並不一定就等同「以協議合建方式實施」，也有可能是「以權變方式實施」，就是一般俗稱的「真合建，假權變」。
實施方式有法律上的定義，應先了解清楚，才能知道後續的都更程序如何進行。
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