2023年02月份閱讀筆記：《一次看穿都更X合建契約陷阱》第224頁～第236頁

【2023年02月份閱讀筆記：《一次看穿都更X合建契約陷阱》第224頁～第236頁】

1.第十二條：室內工程變更。

陷阱條文：一、甲方實際選配房屋如須變更設計時，變更範圍以室內隔間及裝修為限，如果「追加帳」，甲方應於簽認後十日內繳交，逾期未繳交視同取消變更設計申請。

重點：只考慮加帳而沒有「減帳」。本條是在規範個別地主所選房屋室內的設計變更。

2.建議條文：......↓

一、「甲方實際選配房屋如須變更設計時」，「變更範圍以室內隔間及裝修為限」，其它有關建築設計、立面外觀、結構安全、管道間、消防設施、公共設施、廚房、浴廁位置不得要求變更，且不得違反法令規定，其變更之增減工程應比照原設計圖樣為準。

變更事項應由甲乙雙方於工程變更單上簽認，如有追加帳，甲方應於簽認後十日內繳交，逾期未繳交視同取消變更設計申請；如有減帳，乙方應於甲方選配房屋交屋時乙次退款完成。

二、甲方實際選配房屋變更設計申請，應於乙方通知期限內為之，且以乙次為限。

3.本條所規範的是在預售屋買賣時俗稱的「客變」。

建案蓋到一定程度時，建商會向地主寄發「客變通知」，合建的地主可如同預售的買方，選擇變更室內格局及裝潢建材。

但有關建築空間規劃、立面外觀、消防、公設等，因牽涉到整體設計，因此不得要求變更。至於廚房、浴廁的位置，由於涉及上下層共用管線的配置，建商通常也不一定會讓客戶申請變更。

4.有的合約只約定「追加帳」要付款，「減帳」則無約定要退款，宜注意。

此外，應注意繳款及退款的時間點。

另由於「客變」是給予客戶方便，減少事後裝修的困擾與浪費，然而此不僅增加建方的工作，且可能造成完工甚至領照期程的延宕，因此約定客變得申請以一次為限，尚屬合理。

5.要注意本條的「室內工程變更」，與建商在簽約後對於建築整體或部分規劃設計的變更，兩者有所不同。

建築的規劃設計常要因應現實情況的變化做改變，例如審查過程中可能因主管機關的要求而變更；建商為因應房地產市場變化，更改房型大小坪數設計等，此種「變更設計」，通常是建商基於自己或「整體」的利益索提出，要考量的是會否因此影響地主的權益，因此不要將其誤以為是在本條規範，以致實際上漏未約定。相關的規定及注意事項可參考本章單元二第六項。

6.第十三條：工程施作。

陷阱條文：五、施工標準悉依核准之工程圖樣及本契約書附件O之建材與設備說明書施工，除經甲方同意，不得以同級品之名義變更建材設備或以附件O所列舉品牌以外之產品替代。

「但乙方基於建築師之設計需要、市場貨源供應或施工考量等因素，有權對於所列之建材與設備進行適當調整」。

重點：得更換為「同級品」的情形過於寬鬆或模糊。可使用「同級品」的要件。

7.建議條文：

五、施工標準悉依核准之工程圖樣及本契約書附件O之建材與設備說明書施工，除經甲方同意，不得以同級品之名義變更建材設備或以附件O所列舉品牌以外之產品替代。

「但乙方能證明有不可歸責於乙方之事由，致無法供應原建材設備，且所更換之建材設備之價值、效用及品質不低於原約定之建材設備或補償價金者」，不在此限。

六、乙方保證交付甲方分得之房屋，不得低於乙方公開銷售房屋所列建材設備之價值、效用及品質。

8.工程施作原本就必須依照政府核准的工程圖樣及雙方約定的建材設備（通常附於合約附件）辦理，不過當遇有約定的建材市場缺貨或有價格壟斷之虞，或廠商無法於工程所需時間內供貨時，則有可能需要以「同級品」或「同等品」代替。

所謂「同級品」，指的是建材設備的品質、性能均不低於原本合約約定廠牌水準的同等商品。

然而實務上不乏有濫竽充數，將聲譽高、價位高的產品，與價位折半、功能規格雷同的的次等品牌當作「同級品」魚目混珠，有時其價值、效用及品質在一般「外行人」看來難分軒輊。

因此可以用「同級品」替代的情形，最好不要約定太過寬鬆或模稜兩可，建議可參考行政院消保會公告的「預售屋買賣定型化契約應記載事項」規定（如本條第五項所載）。

9.一棟建築的建材設備百百款，厚厚幾頁建材設備說明書中所列的項目內容，如果不是專門從事相關行業的工作者，未必看得懂或明瞭其中差異。

由於建商與地主合作興建，也會分得一部分的房屋對外銷售，建商為求賣相良好，建材設備總是不會用得太差，因此地主與其花費精力研讀比較建材設備說明書中的優劣異同，不如直接在合約中增訂一條：「地主分得房屋不得比建商對外銷售的差」，或許就可以不用在每一條項的規格品牌上皆錙銖必較，也可避免外行領導內行，造成建商在指定建材設備方面的困擾。

10.若是都更案，都更事業計畫後面的附錄會列有一張「建材設備等級表」，一般會將品項分成三個等級，建議地主在收到事業計畫書光碟時，可以打開那張附表參閱一下，檢視看看是否有符合雙方合約的約定。

11.地主宜注意合約中是否有建商未來可能要施作「二工公設」的條款。「二工」就是在取得使照後，違法增加施作的工程。

條款一般會寫成：「為提升本案之品質暨維護社區公益予住戶權益，甲方同意乙方得於本大樓取得使用執照後，再使照核准範圍外，再增添或修改大樓部分公設或設備。」

雖然是建商免費提供給客戶，以增加賣相及大樓使用性能，然因違反建管法令規定，因此隨時可能遭檢舉報拆，在管理上衍生不少困擾。

地主對此的態度可能見仁見智，有些會抱持僥倖心理，覺得沒啥不好，遇到問題再說；有些人為避免將來發生麻煩，而反對建商施作二工。

12.有些地主可能因為原本房屋的結構安全有問題而需要都更，很怕未來好不容易蓋好的房子又有問題，因此要求在合約中加入自己能夠隨時進場「監工」的條文；不過如果地主本身不是相關專業，這樣的條文不僅對房屋結構安全無益，反而造成施工困擾。

若有這方面需求，實務上選擇有三：

一、在合約中要求未來工程施作應委託結構技師辦理監造（目前建管實務未依建築法第十三條但書規定，要求有關建築物結構專業工程部分的監造，亦交由專業技師負責辦理）。

二、在合約中要求更新後建築物應取得「財團法人台灣建築中心」核發的「耐震標章」認證。

三、在合約中要求更新後建築物應取得「社團法人台灣建築安全履歷協會」（目前理事長為戴雲發結構技師）核發的「建築安全履歷」認證。

13.第十四條：工程期限。

陷阱條文：乙方應於「建照核定期限內完工」，但因政府法令變更、天災地變等不可抗力、「主管機關要求、建材缺貨、土地鑑界面積不符致須變更設計圖說、鄰損戶拒絕協商、因本案基地任一地主未依約繳付房屋稅費」或其它不可歸責於乙方之「事由」，得順延其期間。

重點：沒有規定「開始」（開工）及「結束」（完工）的認定標準，關於期限的約定也不甚佳。工期得展延的除外事由約定不盡公平合理。沒有限定是「所致不能施工或影響工期」的事由。「開工」或「完工」皆應定義於合約中，期限的約定也應載於合約中。「但」字以下為除外事由。

14.建議條文：乙方應於建照核准後，於建築法規定期限內向建築主管機關申報開工，並於「開工日起OOO個日曆天內完工。

開工日以建築主管機關准予備查開工之日為準，完工日以建築主管機關核准使照之日為準」。

「但」因政府法令變更、天災地變等不可抗力、甲方或參與本案之其他地主未依本契約書約定辦理各項手續（包括貸款銀行拒絕出具拆除房屋同意書、延遲騰空點交、產權糾紛、界址不清、遭保全處分、強制執行或拒絕配合提供文件等）或其他不可歸責於乙方之事由所致不能施工或影響工期者，得順延其期間。

15.有些建商可能故意不在合約內提「開工日」及「完工日」，造成日後雙方有爭議時，對於開工與完工的定義各說各話。

有的建商會用對其比較有利的時間點，例如「開工日以主管機關核准放樣堪驗之日為準」或「完工日以使用執照掛件申請之日為準」，皆會產生「開工日」可以更延後一些、「完工日」可以更提早一些的效果。

甚至，建商更可刻意「未報堪驗」（可能僅需被處以幾萬元的罰鍰），或者於尚未完工前提早掛件申請使照，皆可「技術性地」讓建商免除或減少可能需支付的逾期完工違約金。

16.建築法規定的申報開工期限為6+3=9個月（建築法第54條）。

17.常見合約約定工程期限為「於建照核定期限內完工」，但可能不如想像中這麼明確可稽。

依據建築法第53條，建管機關於發給建照時，會於建照上核定建築期限，得因故申請展期一年，並以一次為限，逾期完工者，建照失其效力。

但過去幾次房地產不景氣時，政府往往為了減緩建商推案壓力，多次以發布函令的方式全面延長建築期限，因此我們看到市場上存在許多「舊建照」，也就是可以適用比較久以前、管制比較寬鬆時期法規的「新建案」。

18.為此，監察院還曾於100年提出糾正，指出有許多建築期限延長近十年的建照，僅申報開工，卻未實際施工，但建案仍為有效，以致結構安全及消防設備可以不必符合建築時之最新標準，主管機關相關作法顯有缺失。

雖然監察院做成糾正案之後，此種情況已減少許多，但近來房市不振，仍有地方政府選擇發布令函延長建築期限，因此最好還是明確約定應於多少個日子內完工，比較不會因為政府政策而演變成為「無期限」的工程期限。

19.工程期限的天數，可能以「日曆天」或「工作天」計算，應事先約明，否則就會有爭議。

「日曆天」是以一個日子就算一天，不論例假日、節日、投票日、臨時放假日，全都計算在內；「工作天」則指工地能實際工作之日。工程期限究竟多長，最好一定程度尊重建商的專業考量或依循可信的專業意見，而不是地主一昧求短就好，畢竟趕工對於工程品質並非好事。

20.漫長的工程期間一定會發生許多難以預期的困難，導致工期不得不延宕，許多情形根本不是乙方的過錯，基於公平合理分配風險原則，合約中必會加註幾項不計工期的「除外事由」。

不過地主須注意這些例外容許展期的原因是否合理，例如：「主管機關要求、建材缺貨、土地鑑界面積不符致須變更設計圖說、鄰損戶拒絕協商」等事由，列入其中可能未必合理。

甚至看過有建商竟然將「因本案基地任一地主未依約繳付房屋稅費」，根本不會導致不能施工或影響工期的事由也納入，顯就不合理。