【2023年02月份閱讀筆記：《一次看穿都更X合建契約陷阱》第77頁～第86頁】
在協商合建分配時，一樓更新前後的價差往往是忽略不計，也就是用「面積」換「面積」，不用再換算價值，但選配一樓如果有剩餘面積，其面積要換算成樓上層的面積時，就仍要考慮兩者間的「價差」。
2.合約採「擇優」條款，不要以「公開銷售表列價格」為準。
「都更合建」比起「傳統合建」有個優勢，在於權變實施的都更，政府會審議建商報核的權變計畫內容，亦即會審查地主的分配是否合理，因此如果合約採用權變分配「擇優」條款，至少可避免最不利的情況。
「都更合建」形同政府會協助地主對於合建分配做最基本的檢視，可以確保協商智識或能力不佳的地主，能有個還算合理的分配條件。
3.可選屋面積換算成選屋價值，最好不要用「公開銷售表列價格」為基準，因為價格表往往只有建商與代銷公司有，外部人員很難知悉，因此建商告知的單價未必正確，不如約定「選屋時提供」或「權變計畫核定」的單價，才比較有確切的依據。
4.大安區某棟高聳豪宅，經過「都更」加持，加上之前還適用的停車獎勵，建築容積較原先增加將近一倍。
建商早在民國94年間就已和地主簽好都更合建契約，95年中申請報核都更事業計畫，實施方式是「協議合建」，不進行「權利變換」程序。
行政流程中，建商曾照主管機關要求，調整基地面積，並因環評結論要求縮減樓層，須變更計畫，所以直到98年底才完成事業計畫的核定，99年取得建造執照。
5.黃先生於94年與建商簽訂合約時，約定地主可分配房屋面積80坪，並約明於「取得建照後」依建商通知辦理選屋，選屋時如果超選或少選坪數，一坪以50萬元找補。
6.時空條件不同，缺乏調整機制。
沒想到這段期間，房價竟然由94年原本的一坪50萬元行情，飆漲到一坪150萬元，合約中又沒約定地主可選房屋面積的上限，從地主的角度，當然要多選房屋，因為多選一坪就可現賺100萬差價；
反之從建商觀點，當然希望地主不要多選超出原本約定的坪數。於是雙方僵持不下，無法達成選屋協議，現在大樓已經蓋好，黃先生竟然還沒分到房屋！
7.約好合約效期及調整機制。
站在公平立場，合建契約應約明地主可在約定的「分配面積」或「價值」之一定比例內選屋，並依選屋時建商所提供的價格表找補屋價，超過該範圍，則以公開銷售價或一定比例的金額找補。
8.合約中最好約明一定的效期、調整或退場機制，以免經過太久的前期準備時間，時空環境已大幅改變，這時依雙方原約定內容履行，可能有失公允。
雖一方可依據民法「情事變更原則」，訴請法院變更合約內容（參照民法第二二七之一條），但實務上法官適用此原則的態度甚為嚴格。
9.地主與建商簽訂合建契約，如果是以「協議合建」方式實施都更（亦即不走權變程序），合建契約千萬要約定清楚分屋的方式。而如果是以「權利變換」方式實施（亦即俗稱的「假權變，真合建」），政府多少還會管到房地分配事宜，但若是單純以「協議合建」方式實施，就只有私約的分配（不會記載在計畫書上），因此政府是完全不會過問分配的！
10.新北市土城區某都更案，建商和王先生、李小姐分別談好了合約。王先生原本擁有一樓店面，雙方約定更新重建後，王先生還是可以選擇與原本一樓位置相對應的A店面。李小姐原本擁有一棟透天厝，更新後不想分一樓，但想要分最頂層，於是與建商約定好要分更新後十六、十七樓各一層一戶的兩大間。而他們更新後的應分配價值，依建商委託三家估價師估價，都沒有超過實際應分配價值。
11.沒想到，到了權變選配日當天，突然殺出了個程先生和他妹妹程小姐，分別也要選一樓和十七樓。
程先生原本的應分配價值為2300萬元，同樣要選王先生想選的5000萬元價值一樓A店面；程小姐的應分配價值與哥哥程先生同為2300萬元，也要選李小姐想選的2500萬元價值十七樓頂樓。
12.缺乏選配原則，抽籤決定？
建商為了不違反跟王先生及李小姐的約定，選屋時不讓程先生和程小姐選一樓A店面及十七樓，但程先生與程小姐認為既然他們選屋分別和王先生與李小姐重複，理應抽籤決定，由中籤者分配。
建商則主張程先生與程小姐所選的房屋都分別超出他們應分配的價值，尤其程先生應分配價值才2300萬元卻想分高達5000萬元的A店面。
程先生與程小姐對此反駁，依照建商寄發給地主的選配通知書，以及公聽會提出的簡報說明，皆無「選配原則」的記載，依據都更法令，建商不得限制地主「超額」選配房屋。
13.建商拿出內政部於民國100年的函釋，指出如果地主選的房地價值「遠高於」其應分配價值，宜由實施者與地主合意為之，且不得影響其他地主應分配部分優先選配權益。
程先生和程小姐則反駁，他們選屋的價值並沒有「遠高於」其應分配價值，尤其程小姐才超選200萬元，連應分配價值的10%都不到，根本不是「遠高於」，何況本案的權利變換估價還沒有經過市府都更審議會審議，審議後地主的應分配價值通常會增加，現在建商卻都不讓她選屋，顯然違法且非合理。
14.雙方各說各話，程先生與程小姐堅持抽籤決定，建商堅持不同意，最後建商認定兩人沒有合法申請選屋，於是依據都更相關法令規定分別幫他們代抽到十三樓AB兩戶及十四樓CD兩戶。
程先生與小姐很不服氣，將選配過程的錄音檔轉譯成逐字稿，向新北市政府陳情，市府回函建商，表示選配程序可能違法，要求趕快與陳情人協商或重新辦理選配程序。
15.如果實施者沒有在事業計畫表明選配方式，則不能任意限制地主選屋。
依據都更權變實施辦法第十一條規定：「選屋實施權變後應分配之土地及建物位置，應依都更事業計畫表明分配方式辦理；其未表明分配方式者，得由土地所有權人或權變關係人自行選擇。但同一位置有二人以上申請分配時，應以公開抽籤方式辦理。」
16.實務上通常限制不得超額10%，是否合法？實施者常在事業計畫表明地主不得超額選配其應分配價值的10%，也常常引用內政部於民國100年12月7日台內營字第1000810535號函釋做為依據。
不過，內政部函釋並非沒有爭議：
17.第一、該函釋指的是地主選配的價值「遠高於」應分配價值，但什麼叫「遠高於」並沒有講清楚。
第二、該函釋在解釋「遠高於」的後面，特別提到內政部100年1019日台內營字第一〇〇〇八〇九二二四號的解釋函，經查該函文所載為「超出應分配之權利價值達一個或數個面積單元」，因此如果選配超出應分配權值的「超額」部分未達一個面積單元，可能就不是前面函釋所指「遠高於」的情形。
18.第三、內政部營建署在97年11月頒布的《都更作業手冊》，其中第8之40及8之41頁所載「選配限制」的範例，乃是「實際選配後找補以不超過一個分配單元為原則」。
第四、雙北市房地價格甚高，土地所有權人為了選配自己屬意的單位，很容易超過應分配價值甚多，因此前該函釋是使用「遠高於」等語，而不是一旦「高於」、「些許」即屬之。......
綜合上述，如果覺得實施者在事業計畫表明的分配方式不合理，可以爭取改善。
19.「優先選屋權利」宜表明於事業計畫上。
有些實施者會在事業計畫中限制地主只能從一樓往上選屋，實施者則由頂樓往下選，在實務上不太認可這樣的選配原則；
但如果是讓原一樓店面地主於更新後有優先在原位置選配一樓的權利，則通常被認為是合理的選配限制。
20.因此本案王先生在與建商簽約時，約定他可以在原一樓位置的店面有優先選屋的權利，即使在權變程序中，對於其他未簽私契的地主也是合理的。
不過王先生宜口頭或在合約中明文提醒建商，務必將此優先權表明於事業計畫上，否則可能發生類如本案爭議。
21.本案例李小姐與程小姐都想選頂樓戶，程小姐的應分配價值雖然低於頂樓戶的價值，但相差不到10%，建商未能與程小姐簽訂協議，因此不能要求程小姐不要與李小姐搶，而縱使建商在事業計畫中表明讓「應分配價值高者」優先選配，但在審議實務上亦曾有爭議，畢竟三家估價單位的委託及評定者皆為建商，所以最好的方式仍是讓兩人抽籤決定。
合約中如果對地主實際能夠分配的位置沒有把握的話，最好不要寫死，如果雙方同意約定地主可以分配特定的位置，也應該約明「如果無法選到時」的處理方式。
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