【2023年02月份閱讀筆記：《一次看穿都更X合建契約陷阱》第98頁～第108頁】
2.都更合建與傳統合建比較不一樣的地方，在於容積獎勵的數額事後還需經審議才能確定，建議最好還是將計算式列出，並約定以政府的審議結果為準，另可約定一定數值為「最低」的保證坪數。
3.事先約定如何分配容積獎勵。
建商申請容獎新增的坪數，依理可能未必均應一概以合建比例換算地主可分配的房屋坪數。因為有些獎勵值可能是建商額外支出成本換來的，有些獎勵值則可能是其他地主或屋主貢獻而來的（例如道路地捐贈、舊危占戶的獎勵），所以哪些特殊的容積獎勵應該以多少的比例分配（容積移轉亦同）最好事先約定清楚，以免發生爭議。
4.地主除了諮詢專業之外，還可在合約中訂定「擇優」條款，也就是地主未來可選擇以「（私）合約」或「權利變換」的分配結果「擇一」為分配條件，而非「一概以合約為準」，至少還有政府為地主的分配做最基本的把關。
5.一般而言，地主與建商簽定都更合約之後，其後的行政程序原則上就無需過於在意、緊張，但建議地主仍應注意各階段不論是建商或政府所發布或通知的資訊，關心最新的進度與內容，以免發生意外之事，並可適時提出異議或救濟。
6.立約補足分配坪數。
台北市信義區有間老舊建物，某建商拜訪，希望能整合土地辦理都更，建商提供給藍姓地主的原合約分配條件如下：
建商據此做了一份「權益分配說明表」給地主，以地主持分土地及本案預計爭取的容積獎勵，換算地主可分得的建物權狀面積大約為29.03坪（建商未提供容獎申請的內容）。雙方協商多次，地主希望至少能分到整數面積，建商也答應給到30坪，但建商希望希望寫在「補充協議」裡，不要寫在「本約」。
7.於是除了「都更合建契約書」之外，建商另擬定了一份「契約補充協議書」。
上面記載：「乙方規劃之更新後建物面積應接近甲方依第一條得分配之面積29.03坪，乙方同意補足銷坪為30坪，不適用原合建契約第四條第二項第二款；獎勵若有增加部分則依獎勵比例分配。」
8.地主想追加坪數，建商提議說服鄰地加入都更。到了簽約當天，地主仍不滿足，竟然要求最後能分到的室內面積必須有50坪，與原本講好的權狀面積30坪（含公設）存有很大落差。
9.建商見地主態度強硬，又不希望整合破局，於是想出一個法子說服地主。
建商告訴地主：「如果鄰棟的地主都願意參與更新，而且談到的條件不如你的，就有多餘籌碼可以分配給你。」地主答應，於是建商又再擬定一份「增訂契約補充協議書」。
約定：「甲方同巷地主及合法建物所有權人應共同參與本合建案，且其分配條件不優於甲方依原契約補充協議之分配條件時，乙方再依下列條件分配給甲方：建物室內面積（專有部分）至50坪整（未含公設），並使甲方取得建物面積相對應比例之土地持分。」
最後雙方簽了「都市更新合建契約書」、「契約補充協議書」及「增訂契約補充協議書」共三份合約。
10.約定固定坪數，事後難調整。
許多地主不明瞭土開可建之總銷坪數計算方式，因此偏好直接約定可分配一定面積的建坪。事後如果都更容獎核定的數額有所變化，因為該可分配建坪數仍是固定的，即使合約有約定可調整，也很難計算出該調整多少。
11.例如本案第一份「契約補充協議書」約定「不適用原合建契約第四條第二項第二款」，等於是將原本「本約」約定可分配房屋坪數的計算方式「覆蓋掉了」，雙方約定房屋分配方式變成「固定坪數式」約定。
但其後段又有一句：「若有增加部分則依獎勵比例分配」，惟實際上建商所製的「權益分配說明表」，並未載明要申請哪些及各為多少之獎勵容積項目，因此根本無法比對出到底有沒有或有多少「增加部分」，等於是個無用的約定。
12.可約定固定坪數為最低坪數保障。
地主如果要約定固定坪數，除非很有把握談到一定不比未來核定的可建容積差，否則還是建議地主不要捨棄「計算式」方式的約定，而將「固定」坪數約定成建商願意給予的最低坪數承諾。
不過，為求合約的合理公平，仍建議賦予建方在可建容積經政府核定顯然不如預期、低於一定比例時，可以有請求調整或解除合約的機會。
13.建商如果有提供「權益分配說明表」，並詳細說明分配的計算方式，建議附於合約附件，才有法律效益，並且應注意是否「僅供參考」。如果雙方約定是以最後政府核給的容積計算可分配坪數，當然可在表格旁註明「實際數值以政府核定為準」，惟即使如此，這個說明表仍有日後檢驗、調整分配坪數的功用。
14.本案地主簽的第二份「增訂契約補充協議書」顯不明智，建商等於是設下了一個很難成就的條件，就算達成，這位地主也很難舉證其他地主的條件為何，甚至就算能夠拿出其他地主的合約，由於合建土地條件未必一致，倘若合約未能將分配的計算方式寫得清楚，彼此其實不容易比較孰優孰劣，因此這根本是一份「無用」的補充合約。
15.約定建商支付搬遷補償之後，追加租金補貼。
台北市南港區某都更案的文姓地主，和建商簽訂都更合建契約，雙方約定地主將原有房屋點交給建商時，建商應支付「搬遷補償費」20萬元，並載明在合約第五條。
後來，地主發現鄰居的合約竟還有「租金補貼」，於是質問建商為何他沒有？建商答：「每個人的合約本來就不一樣，也許別的地主的其它條件沒有比較好。」但地主無法接受。
16.最後雙方談好租金補貼條件後，建商另提供了一份「增補協議書」要地主簽署。
協議書記載：「經甲、乙雙方協議，修改原合約第五條內容為：乙方同意對甲方所持有之舊建物支付租金補貼，補貼期間自乙方書面通知甲方搬遷後，甲方將戶籍移出且搬遷騰空完成、房地點交予乙方之日起，至使用執照核發日為止，每月新台幣8萬元整。」地主不疑有他，歡天喜地簽了。
17.搬遷補償被取代為租金補貼。
某天，地主覺得不太對勁，拿出合約來看。兩相比較後發現，「增補協議書」上說是「修改原合約部分條文」而且是「修改第五條內容」，這樣原合約「第五條內容」似乎就被修改成「租金補貼」，原本約定的「搬遷補償費」20萬是不是就被覆蓋過去了？但建商不想改約，堅持當初就是要這樣取代。
18.剛好台北市政府頒布新的「都更事業計畫同意書範本」，並要求新報核的案件都要使用這個同意書範本，這位地主原本簽的同意書就不能用了，建商於是要求地主再簽署一份新的同意書，但地主因為雙方合約的文字有爭議所以遲不願簽。
雙方僵持了一個多月，最後建商不要為了20萬元讓案子卡關，就同意地主修改合約文字，在「增補協議書」加上「搬遷補償費」，地主失去的才終於又「回來」了。
19.合約解釋首重文義，雖然法律有規定解釋意思表示應探求當事人的真意，但在訴訟實務上，主張非如合約文義解釋的一方要負舉證責任，而簽約現場除非有錄音或錄影，否則法院很難還原現場，往往還是依合約字面上的意思為準，所以簽訂合約時一定要很小心，很有可能「失之毫釐，差之千里」。
20.建商補貼地主的租金，實際上為建方合建的成本之一，因此在協商合建比例時，自然也是要算入成本評估。
本案原本沒有租金補貼，是否因為當初在談合建分配比利時，已經將租金成本排除，事後難以探知。除非當時建商有將合建成本列出，並據此協商出一定的比例。因此地主最好能夠事先了解合建基本常識，以免協商時什麼都不清楚。
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