230325近來流行的兩個黑心話術
近來，一直聽到兩個黑心話術，實在忍不住，決定要來破解，一個是建商對地主說的，一個是業者對買家說的，
針對建商的，
這其實行之有年，只是過去的我，懵懂無知，聽不出來，那就是：
「合建，地主『只要』出土地就好，而建商負責『出錢』蓋房子，所有過程中的『風險，都由建商承擔』，例如營建成本上漲、壓縮建商的獲利空間，地主應得的利益，都不受影響。」
地主承擔的風險1→
如果建商違約，沒有按照契約規劃房子，對地主而言，生米煮成熟飯，告建商，無刑事罪責，僅屬民事糾紛的 #債務不履行，之後縱然勝訴，頂多判建商「價金賠償」給地主，無法要求，打掉重蓋。
地主承擔的風險2→
房子蓋到一半，建商財務發生困難，決定宣布倒閉、溜之大吉，縱然有「續建機制」，也不保證，一定有建商願意承接；畢竟，若「無利可圖」，最終的結局就是，房子變成爛尾樓，遭銀拍，拍賣所得，優先償還的對象，是信託銀行，順位第二，才是地主。
地主承擔的風險3→
若原建商倒閉，假設後來，有建商願意續建，承接的建商，也一定會，以「地主當時條件太好，原建商才會倒閉」的話術，跟地主要求「坪數分少一點、配備與建材須降級」等條件，做為談判手段。
所以，沒本事的、口袋淺的建商，才會延伸出，兩套暗黑手法：
其一：黑心話術「你先別拿保證金，等房子蓋好後，再讓你多分點坪數跟車位」，然後把應該要給地主的保證金，拿去調度用。
其二：契約隱藏陷阱，讓地主「不知情、被同意」的方式，土地被建商拿去「設定／貸款」給建商周轉用。
而最後的結局往往是，建商落跑，拍拍屁股走人；地主卻莫名負債，最終憂鬱，甚至輕生。
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至於針對業者的，
講到爛掉的話術是：現在缺工、缺料、營建成本居高不下、人力調度困難、人工成本昂貴，所以房價不可能跌。
簡短回覆：明明現在就在跌，到底哪裡沒有跌？
破解說明：
奇怪？難道只有台灣缺工、缺料？只有台灣營建成本漲？國外勞工比較便宜？只有台灣的勞工成本比較昂貴？既然那些「說法」全世界都如此，那為何，全世界的房價都在「有感下跌」，只有台灣是「緩跌」？
很簡單，因為，雖然台灣已經歷經5次升息了，但2%對比全世界來說，根本就仍處超低利率啊！
所以說，重點不是缺工、缺料、營建成本、勞工調度困難，重點在 #利率！
因為台灣政府明確表態：台灣房市要「#軟著陸」，不要「硬著陸」，所以別人利率升到4~6%去了，甚至美國都突破7%了！我們卻只從1.31%升到2.06%而已。
為了讓房市緩跌，付出的代價就是，台灣與國外的利差擴大、資金加速外流。
也讓許多韭菜，後知後覺，讓黑心業者仍可趁「溫水煮青蛙」之際，持續洗腦民眾「房價不會跌」來「清庫存」、讓消費者接掉下來的刀。
總結一下，
你要知道的是，升息是全球趨勢，台灣不可能背道而馳，現在的低幅度調漲，換來的，只是事後「補升」的「凌遲」。
所以，千萬別再讓我聽到，
什麼「風險都是建商承擔」這種鬼話！還有「營建成本、勞工調度困難導致房價不會跌」這種屁話了！
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我是陳泰源！