230506漢聲-生活情報通 從出書來看房地產業新趨勢：專訪《這個房仲太狠了！》作者
感謝羅姊與吉米哥專訪我第二次，這跟上集聊的內容截然不同，回顧後才恍然發現，原來我也能講這麼多啊？顆顆
1.關於點交，有些屋主想當懶房東，連點交都全權交給房仲去處理，但這麼做是不是有些醜話要先講在前頭？
要當懶房東可以，但，根據經驗，點交時檢測屋況，當下不可能100%發現所有的問題，一定會有不小心遺漏所在，縱然是房東本人親自點交也一樣。
因此，倘若房東委託房仲代理出面點交，日後才發現哪裡有東西壞掉？還是房東與房仲對於房客交屋時須「恢復原狀」的定義不同，房東都應該降低標準，不然以後不會有房仲願意幫房東點交，免費服務又吃力不討好。
2.驗屋會是未來的趨勢嗎？我的看法為何？
這其實很矛盾，站在消費者的立場，付費請驗屋公司派專家來驗屋，那，我到底是希望他幫我驗出十幾、二十幾項缺點、越多越好，還是最好零缺點？
理性思考，最好都驗不到缺點，但實際上，若驗不出缺點，會有一種「白花錢」的感受；反過來說，驗屋公司也會擔心消費者覺得檢驗的缺點不夠多，因此就會吹毛求疵，這時賣方（建商）就會覺得三條線……於是就質疑驗屋公司的專業。
尤其驗屋這檔事是近幾年才漸漸被大眾關注，所以坊間驗屋公司的專業度也是參差不齊，傳聞有些只是拿道具出來表演給消費者看，還聽說過有的驗屋公司曾對消費者表示器材有專利、檢驗方式屬機密請先迴避，等驗屋完再進來……。所以到底驗屋這檔事，有沒有政府可以建立一個審核的認證機制就很重要。
3.台灣的建商經得起驗屋嗎？
我認為以前可以，現在反而不太行，你可能會想說，不是建築法規越來越嚴格，應該越晚蓋的房子品質越好才是？
但近年缺工、缺料、缺機具、勞工成本上揚等因素，建商在商言商，一定得想盡辦法維持一定的利潤；然，若早就完銷，或消費者追價意願不高，導致無法再調漲價格，就得反過來偷工減料。
而且偷工減料已是最小的問題，中南部已傳出許多建商明明建照早就核發下來但就是不開工，不是停工就是延遲交屋、一拖就是2至5年。
4.預售屋機制有漏洞？續建機制沒有保障？履約保證不保證？
坊間已傳出許多不肖建商利用契約陷阱騙地主合建，將地主的土地拿去設定、融資給建商做資金周轉，也就是「以合建之名（建商出錢）行委建之實（地主出錢）」；建商從頭到尾都在玩五鬼搬運、買空賣空，透過銀行的錢、購買預售屋消費者的錢來蓋房子，等到發現虧錢就宣布倒閉，負債就是銀行和消費者。
原本大家以為「續建機制」看似很有保障，但其實不等於保證一定會有建商承接，因為賠錢生意沒人做，若變爛尾，銀行必須銀拍，拍賣掉的所得，優先償還的對象，是銀行，剩餘的渣渣才輪到消費者來分；倘若有建商承接，也勢必話術「前建商會倒就是給的條件太好，所以地主要少分一點、消費者的建材配備要降級」。
反正倒楣的都是地主跟消費者，不如地主選擇賣斷、消費者買成屋，比較實在安心。
5.房市走勢，缺工缺料、營建成本上漲、房地產易漲難跌，長期以來都是上漲的……嗎？
全世界沒有任何一種資產是只漲不跌，如果有，那就是詐騙。
所謂缺工缺料、營建成本上漲，全世界都比台灣嚴重！但全世界的房價都在有感下跌，只有台灣目前處於溫水煮青蛙。
最主要原因就在「利率」，目前除了日本是負利率之外，台灣的2%初可以說是全世界最低利率的國家了，其他國家普遍落在4-6%，尤其美國都超過7%了；而台灣的屋主，除了近年剛買房有只繳利息的寬限期保護、或者預售屋仍在分階段付款、繳款壓力還不大，才會出現交易量極凍、看不太出來有在跌的緩跌走勢。
但別忘記，除了目前供給大於需求，還有嚴重的少子化等著我們，這都是過去沒有的利空因素；另外台灣的總統大選將至，台灣雖有升息的壓力卻不敢強勢升息，因此選完若沒意外應該會有一波「補升」，明年房貸族可能更辛苦，因此買房一定要做好財務規劃，房貸必須控制在月收入的三分之一以內才可進場。
最後提醒，以貸款1000萬元來說，目前連5升的台灣，一年利息增加大約4.4萬元，也就是一般上班族一個月的薪水，換句話說，一年要繳13個月的房貸，對於年薪百萬的人來說，一年就增加5%的負擔，不容小覷。
6.房價何時打底？
量先價行，沒有成交量支撐的價格就是虛的、也就是有行無市，因此必須要等到「量回溫之後的那個價格」才代表築底訊號出現；目前房仲倒閉潮已陸續傳出，量縮持續，所以房市向下修正目前看不到底。
7.剛性需求、自住客不能買嗎？
當然可以買，非買不可的理由大過賠售，就得買。
另外就是「換屋」最適合在房價下修時進行，尤其是由小換大、由舊換新、由蛋白換到蛋黃區；因為房價下跌時，1000萬跌10%才跌100萬，2000萬跌10%就跌200萬，一來一回之間，你還倒省100萬元購屋金，因此房價下跌就是換屋的最佳時機！
8.未來幾年台灣房地產下跌中可能會出現什麼特殊情況？
根據過往經驗，2015年2019年房價往下修正時，海外不動產就會崛起，還記得當時爆發超多海外不動產詐騙、海外孤兒層出不窮嗎？
因為不懂海外房市與民情、法律、甚至是詐騙，導致錢被套牢在國外，因此呼籲民眾一定要千萬小心，別被那些號稱「保證買回、超高投報率、幾年穩定付租」等虛假利益給蒙蔽了心智。
而且別說是海外，連住台北買高雄房管不到就很傷神了！就以我的第二號作品 #省出一棟房 有提到，交通成本、時間成本，都是金錢，所以我才買了步行10分鐘內可達的房子來圓夢，唯有在地環境熟悉，才不容易被騙，而且就近好管理，省時就是省錢。
9.有錢人把房子當作置產工具？台灣豪宅還有投資價值？地點、產品最重要？
國外富豪根本不炒作台灣房地產，因為投報率可以說是極低、最低，所以你根本不會看到阿拉伯石油大亨、國外富豪錢進、炒作台灣不動產。
許多專賣豪宅的房仲都很愛話術豪宅有「藝術品、收藏」的價值？才讓許多台灣有錢人的錢被套在豪宅裡。
以某知名政論節目主持人，他在房地產最高點時進場大直河岸第一排豪宅，至今持有十年仍套牢；還有《西華富邦》，同一樓層區間單價，從最高將近300萬元跌至如今的200萬初，跌幅單價將近100萬元。
因此記得，#進場時機 才是最重要的，其次才是地段和物件本身。
專訪原影→https://youtu.be/mH-8QsP8rE0
主持人-羅姐、吉米；受訪-東龍不動產專任委託部經理陳泰源
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