230712地主向王董諮詢：都更 之 協議合建 與 權利變換
今天上午，台北市某區的地主，前來拜訪王董，主要目的為：
1.請王董評估她們家改建後，可能產生的建坪、價值是多少？
2.請王董建議，到底該聽建商所說的，簽「協議合建」？還是乾脆不簽，等「權利變換」就好？
3.與之接洽的建商對地主說：「都更劃定已經通過了，地主再不簽同意書就來不及了。」但無從查證，可以協助確認嗎？
4.審視建商提供的合建契約，是否有陷阱條文？
5.該名建商，過去沒怎麼聽說，就這樣欲整合目前超過500坪、目標千坪的大基地（該基地的利益少說「幾十個億」），而且，這樣的建商，#資本額 才約一億元而已，可放心？
第一題，
當王董計算出來之後，果然和地主「之前請教別人」算出的答案一樣，這讓地主更加確信了本來想法；
小編猜想，這題，或許也是地主想藉機「測試」王董的專業度吧？
第二題與第三題，
王董建議以「#協議合建」為優先，
地主卻說，建商窗口的態度傲慢，只問「要或不要」，沒有「談條件」的選項。
王董說，那是因為，建商企圖引導「非得跟他們合併不可」；實際上，根據地三題，經查證，明明都更範圍劃定，根本就還沒有通過，卻騙地主已經通過了，就知道該建商並不誠實。
王董並分析，該建案的進度，應該才走到某個階段而已，所以「底牌」還不急於這時盡出，因此，時機未到。
建議地主，只要對建商表示「有談的意願，但條件無法接受」，接著就等，可能是「逼近整合通過門檻」時，就是最好的談條件時機。
針對第四題，
小編已具備看穿契約陷阱的功力，交給小編處理即可。
其中一條寫著：「預計」蓋20樓。
這根本就是東區受害地主、連雲建設糾紛案的翻版，我已經可以「預見」，最後建商一定蓋的比「預計」還高，只要把建物變瘦變高，建商享受由上往下分的高樓層利益便能極大化，一樓地主就這樣被犧牲了最有價值的店面空間。而且建商到時還會話術「極少數一樓地主以為吵就有糖吃」，要小心啊！
針對第五題，
以小編的經驗，以「極致寬鬆」的標準來看，資本額倘若未達5億元的建商，都要小心。
因為，看不出來該建商有「長遠經營」「這一家」建設公司的「決心」；也無法證明該建商有「房子蓋到一半發現沒賺頭、甚至虧本」仍能/願意蓋下去的承擔實力。
另外，值得注意的是，
該建商，提供了兩份文件要地主簽名，
裡頭只有寫「地主該給建商的部分（僅同意）」，針對「建商該給地主的部分」竟全部空白（授權內容，地主簽名之後，建商再填寫）。
因此，王董也建議，
應該跟建商要求→先把條件講好，再簽同意，而非授權之後，才來講條件。
同時，王董與小編，也分別向地主分享兩件事，
《一、建商威逼利誘地主的兩套話術》
話術一：「如果地主你再不簽同意，建商我就直接將你們納入『都更劃定範圍內』，然後地主就只能依據條件較差的『權利變換』（公契）估值來選配房屋，我們建商就不再提供條件較好的『協議合建』（私契）了。」
破解→權利變換估值，是由三家專業估價師分別計算出來數據，其計算公式與依據皆有所本，並沒有「一定比較低估」，還能保證「起碼不吃虧」；
因此，如果建商能「保證」先簽私契能獲得「絕對比較好」的條件，那就應該讓地主有「私契與權變的『#擇優』權利」才是。
也才知道，原來，建商還有應變的換句話說，
話術二：「你們地主的房子，因所處位置的關係，只能跟我們的基地合併；所以，如果不同意，就把你們排除『都更單元』以外，待我們房子動工以後，你們便永遠無法改建，變成萬年老厝。」
破解→知己知彼才能百戰百勝。
經王董評估，該名地主持有的透天厝之所在位置，並非只能跟該建商所劃定的範圍「向內」整合；其實也能「向外」與鄰大馬路的地主們整合。所以，心頭抓乎定，建商只是利用 #資訊不對稱 來話唬爛而已，只要願意另找專家 #付費諮詢，就可放心。
只是，這名建商真的是說謊不打草稿，
一下子說不同意就強制納入且分配條件較差，一下子又說不同意就把地主排除在外、永世無法改建；這建商的說詞矛盾，實在把地主搞得好亂啊！
《二、都更範圍只要一經劃定，就無法脫離》
小編有合建經驗，沒有都更知識，因此有個疑問，
該名地主是透天厝，若跟欲整合「都更」的建商談不攏，何不自走「危老」？
經王董解釋，
原來，只要建商將基地裡「同意戶」整合至超過法定門檻（目前已降至75%），剩下的不同意戶（25%）就得被迫加入，縱使你是透天厝，也無法要求排除劃定範圍外，不能再自行申請獨立改建。
屆時，確實沒有私契的「協議合建」可選，只剩「權利變換」唯一選擇。
#東龍國際開發集團董事長王棟隆
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