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230806都更諮詢：會變爛尾？房子還很新改建好心痛、代刻印章有陷阱？建商給的條件好嗎？擇優條款與租金補貼也有陷阱？
2023年08月06日上午，一對新北市父子進行「都更解惑」及「合建契約審視」，這次地主真的賺到了，因為提供諮詢的專家總共有三位：
1.具備建商身分的 #東龍國際開發集團董事長／王棟隆、
2.都更諮商與危老推動雙證照暨台大碩士之里長老師／胡家瑒、
3.被黑心建商坑蒙拐騙過的房仲作家／陳泰源
（過往只有兩位，平日是王董搭配泰源、假日是胡老師搭配泰源）
關於地主爸爸的三大擔心：
1.房子會不會變爛尾（建商沒聽過）？
2.分配條件是否合理（怕被坑）？
3.代刻印章是否會被拿去亂蓋？
《第一、房子是否會變 #爛尾？》
請地主父親別擔心，根據《公司網》資料顯示，該建設公司，除了有上櫃，更重要的是，資本額高達20億元；這跟泰源老家的危老糾紛案《松蔦青語》遇到的《大家地產》目前僅1.54億元（早期連一億元都不到）可以說是天壤之別。
所以，請地主父親，放下「第一個三分之一」的擔心。
《第二、分配條件是否合理？》
經計算，基準容積加上公設／免計容積，若以都更申請，再加1.4倍容積獎勵，另加建商自費購買的容積移傳，等於地主的1坪土地可產生約7.1坪建坪，最終的總建坪約105～111坪，再跟建商分。
然而，現在建商願意給予地主的條件大致為六／四拆，若以當地新房均單價60萬元計算，扣除營建成本，建商其實沒什麼賺；甚至建商得賣到均價70萬元，才敢給地主這樣的條件。
重點是，改建後，以公設比34%計算，新屋室內實際使用至少40坪以上（加陽台），比原本25權狀坪相比好多了。
所以，請地主父親，放下「第二個三分之一」的擔心。
《第三、#代刻印章 是否會被拿去亂蓋？》
建議，契約、授權書，只要提到「印」章，統統改成「便」章。
這樣，一旦建商背著地主，向建管處申請「非行政流程，與地主權益攸關」的項目時，公務人員才會提高警覺，要求建商請地主親簽或蓋「印鑑章」。
而授權書內容，也該明載「不得授權項目」，例如：
#建築執照：建築執照裡包含「設計圖」，以防建商為了節省營建成本而違約亂蓋，最後變成跟地主原本想像的房子有落差。
#獎勵容積：拿地主印章申請獎勵容積，地主的土地產生「多出來的建坪」被建商獨吞，尤其該案的合建契約裡，並沒有「比例分」的選項，只有「#固定坪數 分」，又沒有「擇優條款」。
條文裡提到「如果亂用印的情事發生願負『民刑』事責任」。建議把刑事罪責具體寫清楚，例如：偽造文書、背信等。
所以，請地主父親，目前，保留「三分之一」的擔心就好。
接下來，是我們為地主父子給予的其他分析與建議......↓
1.由於該建商欲整合的基地範圍頗大，包括許多私設巷道（僅4米寬），完全沒有建築線（之後得申請 #廢巷）；因此，如果都更談判破局的話，之後恐無法自行改建，建議還是跟建商談比較好。
2.目前建商宣稱「意願整合已達到七成同意」這個說法，通常，只會多講，不會少。推測，實際簽下同意都更的比例大約五成左右。
由於該基地的地主們共一百多戶，假使整合成功，距離搬遷拆屋蓋房的日子，推估，還得等「至少」3～4年以上。所以，地主父親才剛重新整修的房子，屆時，屋況也折舊了，拆除應也不至於太心痛。
3.建商對地主表示：「如果不簽『協議合建』契約，未來就走『權利變換』，就不給協議合建的『較優惠』條件。」......，這是坊間很常聽到的 #話術，聽聽就好。
建商希望你現在簽同意，主要是因為，走「#協議合建」，對建商來說最單純，但要100%同意。
若走「#權利變換」，也沒有「一定不好」，因為有公部門參與，相對比較有保障，雖然的確會拖比較久，通常比協議合建晚個1～2年，大半時間都在走行政程序。
4.權利變換：是以計算「權值」的方式來進行，首先，會請估價師來估算，你的房子在「更新後的價值」是多少？再來進行選屋與找補。而估價師總共有三家，除了 #其中一家由建商指定，另外兩家則是隨機抽籤。
5.#擇優條款，除了本契約裡面沒有提到，也要注意，擇優到底包不包含「《協議合建》裡的補充／保密協議」？因為可能會有一種情況是：
「私契之含保密協議」的合建契約條件
大於
「公契的權利變換」權值
大於
「私契之不含保密協議」的條件。
因此，如果「擇優」因「#保密協議不得為第三人知情否則失效」而被排除在外，最終可選擇的，恐怕不會是「最優」的。（要小心）
6.權變的稅賦減免比較多，但如果合建有其它補貼，協議合建契約的條件，通常比較好（沒被騙的話）。
7.補償金爭取：由於地主父親的房子屋齡很新，又是獨棟透天厝，內裝花了不少錢，住起來相當舒適；只因為在都更範圍內，有種不得不被劃入的強迫感。
我們能體會「打掉很可惜」，所以建議向建商爭取「補償金」。
8.#違約條款：針對建商的部分寫得很少。
尤其條文提到：不可偷工減料。......然後呢？偷工減料的定義跟標準是什麼？萬一偷工減料，建商又該如何受罰？完全沒寫，代表建商縱使違約了也沒關係，要注意。
9.信託，盡量找 #公股銀行，而且別太早信託。
以都更來說，同意門檻要過八成才能送事業計畫，屆時，要先選屋再信託；因為送事業計畫之前，建築圖面就已完成，千萬別還沒選屋就信託。
10.搬家後的 #租金補貼：契約裡暗藏貓膩，陷阱條文為「 #通知交屋後截止 」就不再補貼了，ㄜ......那萬一，建商「通知」地主一年後來選屋，租金補貼不就中斷了？
通常是「專有處、完成點交程序之後」才截止租金補貼，但「#點交」又是一門學問；簡言之，只要屋況未達「應有功能」時，就可主張「拒絕點交」，小心被話術「答應保固與事後維修，先點交再說」所騙。
11.以該案來說，若是建商購買的「容積移轉」，由於也會稀釋地主的土地，因此，胡里長表示，地主與建商的分配比，合理應該是三七分左右。
12.目前與之接洽的窗口，是外派的整合公司，並非直屬建商，記得，屆時倘若要簽約，簽約的對象必須是建商（要有該建商的大小章）而非整合公司，以免最後被賣給不曉得從哪蹦出來的「莫名建商」。
13.該份契約，完全沒有「#落日條款」，建議要補充進去，周期約一年，並註明到期後「得重新續約」或「自動失效」等字樣，以免變成 #萬年合約。
文字化整理／陳泰源
PS：歡迎預約，付費諮詢。
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