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230815代理住戶出席都更會議，揪出合建契約陷阱條文
會議將近兩時，其中的1小時又45分鐘，我認為，其他住戶們提出的問題與擔心，都太淺，很明顯，建商回應也一派輕鬆；直到最後的15分鐘，由我公開提出意見與質疑；頓時，建商覺得我超專業，除了有點招架不住、也對我提出的建議均表同意、願意修改，連其他沒付費請我來的住戶們都相當感謝我。
當然，我不可能把所有訣竅都一次展現，畢竟有些個別利益的部分，必然得私下與建商一對一爭取；不然，也對不起有付費給我的單一住戶了。
不過我還是再次強調，住戶之所以請我來，並非為了找碴，而是，就是想都更，只是怕被騙，才會請我出馬；所以我當然也是往「願意簽同意，但是......」的方向進行。
總之，住戶的回饋是，建商後來的態度差很多，知道不該再使用話術隱瞞與契約陷阱來欺騙，連住戶的公公也對我相當著迷。
得到這樣的反映，除了開心也深表欣慰，相信建商與住戶雙方，日後會更加認同：降低資訊不對稱，才能提高信任度，讓都更夢更加圓滿，創造雙贏。
｛以下是當天的會議內容之建商表示｝
1.老舊建物，往往殘值低到免繳房屋稅了，可說是毫無價值；所以老屋改建看的是土地，只有土地才有價值；這次的情況很特別，住戶們只有「建物」，無土地；因此，倘若走權利變換，由估價師估算的「權值」肯定極低；所以建議「屋」主們可以與建商簽屬條件較好的《合建契約書》。
2.目前的作法是，先，等「屋」主們簽署同意之後（目標八成以上），再，整合「地」主們；將心比心，畢竟對建商而言，土地的成本是最高的，總不能買了土地之後，卻因「屋」主們都不同意改建，導致購地資金一直卡著動不了吧？
反過來說，就算「屋」主們都同意了，下一步，也要看建商是否有辦法整合「地」主們，能否買得斷？如能進展到這階段，之後就會很順利。
3.其實，「地」主們如果想這麼做、願意團結起來，可以主張、要求「屋」主們補繳長年累積的「地價稅」；只因地主人數眾多且複雜，才暫時沒要屋主繳納，這對「屋」主們來說，也算是個隱憂、不定時炸彈。
4.如果不參與改建，由於沒有土地的關係，日後只能賣房子；對銀行而言，是無法貸款的，買家必須現金購買；屆時屋齡更老舊了，只會不好賣、價格也賣不好。
尤其遇到「屋」主往生，發生「繼承」分配給多名子女時，問題只會更複雜，日後，更沒有建商想碰了。
5.在基地旁，碰巧也有該建商正在蓋的建案，基地較大，落成後會比「原址基地改建後」的樣貌更氣派；因為，現況「屋」主們的基地，路寬須與對面排不同意戶對分，導致未來的道路僅4米寬，容積根本用不完，無法產生更多坪效。
因此，鼓勵「屋」主們，早點簽合建契約書，並考慮是否願意提前換屋至「旁邊建商正在蓋的建案」，早日實現住新厝。（我的猜測是，此刻房市反轉向下，預售滯銷不好賣，想順便「清庫存」）
但是！要換屋，也得整合到一定程度才給換；也就是說，縱使合建契約簽署同意了，也要等建商整合、買斷「地」主們之後，才能讓「屋」主們換屋；如果那時，剩餘兩成餘屋也都銷售完畢，很抱歉，還是無法提前換新屋。
6.建商表示，合建契約裡，有定訂「落日條款」，日期是2023年11月30日；因此，假使「屋」主們簽了同意，之後「地」主卻不願意賣，期限過了11月30日也就失效，不會成為「萬年合約」，請放心。（問題是，我好像沒看到合約裡有「有效期限」耶？）
8.走都更權變方式，同意戶須過至少75%才能送件；希望同意的「屋」主們先簽，讓建商更有籌碼，去說服剩餘的不同意戶們。
｛合建契約內容之修改意見，已把更關鍵訣竅內容刪除｝
1.契約首頁，開頭第一條，要求加註：若條文出現至少兩種以上的解釋時，以有利於地主方的解釋為主。
2.房租補貼：合約須載明，房租補貼的起算點為「舊屋點交後」撥付、「新屋點交後」停止，如有附加其他條件（文字陷阱），請小心，我們再來討論。
3.契約裡，找不到「落日條款」，這跟會議上，建商說「合約有效期限為11月30日」有所出入，麻煩確認，如找不到，要求建商增訂進去，有效期限，最多一年，不可更久。
4.契約載明規劃「32～35%公設比」，然而，在「權變的權值」與「合建『固定坪數』（含公設）」不變的前提下，公設比愈高，住戶分得的室內坪就愈少。
所以要求，建商分給屋主的「室內坪數」必須固定。
舉例：假設建商答應給你30坪，那麼，30坪的32%公設比為「室內、主+附屬建物」為20.4坪（68%）；簡言之，把保證給足多少室內坪給寫進去。
5.契約只寫「平面」車位，要求，改「坡道平面」，以免被設計成「機械（昇降）平面」。
6.違約條款：契約只有寫「開工後」多久之內要拿到「使用執照」，卻沒有寫「萬一拿不到、沒拿到」使用執照時該怎麼辦？
另外，建照下來之後，多久之內一定得開工？這部分也沒寫。
因為建照下來可以一直展延工期，請確認合約內容是否有寫到這部分？如果在合約規定的時間內沒有開工，又，違約罰則該是如何？請建商補上。
7.契約裡寫找補正負10%內以「銷售價格」九折為之，若超過10%則以九五折為之。
要求把改成：第一次公開銷售價格的「底價」的九折......超過10%九五折。要加上「底價」。（萬一開價嚇死人，底價笑死人，怎麼辦？）
8.契約載明停車位「垂直分」，這我無法理解？
是指同一樓層的車位只能選一個嗎？倘若能分到兩個車位，不可選同一樓層嗎？（一個選了B1，另一個只能被迫選B2？）那這樣豈不是損及屋主們希望「連號車位」的權利？
請建商解釋清楚，並用白話文寫進契約裡，以利將來想多選一個「連號車位」時，被要求只能選「垂直」其它樓層。
9.契約載明地主由下往上「水平分」，要求改「比例水平」分，並強調「非整層水平」分。
10.換屋找補價值計算以「1～5樓房屋均價」為準。要求改成「2~5樓標準層」。
記得，一樓往往價值比較高，若把一樓納進去，均值就會拉高；於是，在「權值不變」的前提下，可換的坪數就會變少。
11.契約寫，使照下來後、專有處接水、接電後，通知住戶交屋，住戶就得在7日內辦理點交。
要求改：7日內改「工作日」，而非「日曆天」。
12.代刻印章授權書：
A.把「印」改「便」，以避免被建商、市政府官員解釋成「印鑑章」背著屋主亂用印。
B.授權書裡的「一切相關」刪除！授權用印的項目要羅列清楚，日後倘若沒有羅列到的，需要屋主用印，再跑一趟親自用印。
C.除了註記「授權項目」，也該增列「非授權項目」，例如：獎勵容積。
另外，如果你要選一樓，就請把「建築執照（建照）」也排除在授權用印範圍外，因為一樓往往最後被設計成不是住戶原本想像的樣子。
D.倘若用印範圍超出授權，以「民事求償」論處。
這擺明就是想要擺脫「刑事」坐牢風險！要求加註：以「民事求償」及「刑事偽造文書、背信罪」論處。
以上 報告完畢
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我是陳泰源！