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230818《房市日光大道》我的房市理想國度長什麼樣子？
唯有點選留言區的直播影音連結才能聽到錄音過程休息時段的秘辛哦！
8月18日，再次感謝房產界 #研展天王／張欣民老師的邀約，讓我有這份榮幸能二度上他的廣播節目《房市日光大道》。
這次通告早在8月2號就敲定，卻是我參加錄音節目以來壓力較大的一次，因為老師不給我設定題目，走FreeStyle路線了，這讓向來有彩排才有安全感的我感到好焦慮啊！
原本在8月10號，我擬好了預計要講的題目，想說應景一下，針對北投爛尾樓聚焦「協議合建」及「預售屋」的陷阱與漏洞有哪些，沒想到，近日先是由信託公會發公開信呼籲，後來連消基會也跳出來提出建言，直至接近錄影日期，連金管會都發聲了！想想，這群權威機構都出來講話了，我也就無需贅言獻醜。
於是，我在錄音前一天也就是8月17日，改了想分享的內容，主題改設定為《我的房市理想國度該是長什麼樣子？》並廣泛地針對房地合一稅制、房仲業、買賣制度、租賃制度、預售屋制度、老屋改建制度，分別提出條列式的建言。（感覺好像是準備要再度出來參選民意代表的政策白皮書，XDDD）
只能說，我真的不擅長即興發揮；但也因此意外地講到一些有趣的小故事，就不透過文字敘述，點選影片連結才知道哦！
〔泰源目前仍是租屋族，是否有申請租金補貼呢？〕
沒有，但不代表我遇到惡房東，因為他本來就有算我便宜，我已經租了大約十年，持續租下去，就有賺愈多的感覺，所以，有家具電壞掉，我也不好意思要房東處理；當然，他也得到一名長期付租穩定的好房客，算是雙贏。
還記得我上一間租屋，房東是投資客，時間到了要賣房，承租期間不得不配合開門讓他委託的房仲帶客戶進來看屋，超討厭！
由衷建議房東，不要一昧追高租金投報率，就算租掉了，由於租金符合甚至高於行情，房客通常會把租房當成租飯店一樣，什麼東西壞掉了都要房東負責修繕。
我現在接受房東委託招租時，也都會主動要求房客出示「租得起半年以上」的財力證明，結果發現，台灣租屋族其實沒那麼排斥，態度坦蕩更令人安心！
〔概述日本 #借地借家法〕
日本的借地借家法已經穩定實施超過三十年以上，是一套非常成熟的制度。千萬別說無法參考套用。
在不是惡房客、有穩定付租的前提下，房客有優先續租權，可以租到天荒地老、海枯石爛，房東沒有重大且正當的理由不得趕走房客。
而且房東也不得任意調漲租金，如要漲租，還得整理權威數據，向法院提出申請，程序繁瑣且法官也未必同意。
試想，如果租房也能長居久安、安身立命，誰說人生一輩子非得買房不可？如果租房也能有安全感，把原本預計買房的錢拿去轉投資、上課學習進修、創業，人生不就可以發展出更多可能、更多采多姿？
〔泰源自己也有買房，但沒自住而是收租，為什麼？〕
因為過去曾經選舉負債、也曾高估賺錢能力，導致有一段刻苦自虐的省錢歷程，因此後來體悟到：絕對不要借錢投資，動用的必須是閒錢，房貸壓力有就好但千萬不能過大。
所以，我很堅持預算上限，總價絕對不可超過一千萬元。
縱然我有現金500萬元，我也堅決只付最多150萬元頭期款，再加上有房客幫我養房貸，所以我現在每個月其實只要再拿出約1萬元出頭，即可輕鬆養這間總價千萬元小宅。
另外，我租的房子跟我出租房子的距離很近，走路就會到，就近好管理，時間就是金錢！
〔為何覺得「房地合一稅制」有修法的必要？〕
因為該稅制錯殺無辜，例如「繼承」。竟然不能以實價登錄成本來課稅，而是以公告現值，明顯不合理，也違反「打擊短進短出」的初衷。
〔房仲工作零底薪，如何爭取到貸款八五成與超優惠利率？〕
關鍵在「連續兩年」的綜合所得稅申報紀錄。其餘可作帳的證明，銀行現在也未必納入參考了。
〔業界的類詐騙集團其實很多？〕
一堆人表面上裝闊，實際上口袋空空，然後以投資名義吸金騙人，許多騙子也很愛吹噓跟許多名人很熟；像我，裝窮反而是我的保護色，而且縱然我跟某名人很熟，我也一定宣稱不熟。
小故事：有個現在頗落魄、走偏門的房產名人，過去風光時，曾有一次跟他上同一個節目通告，他看到我之後想招攬我，於是故意從口袋掏出一疊厚厚的千元大鈔，從鈔票裡抽出一張他的名片。
像這種障眼法，只能騙剛出社會的新鮮人啦！
〔為什麼出書要取《這個房仲太狠了！》感覺像是在詆毀同業的書名？〕
傳統觀念都認為業者應該幫業者講話，
但其實，如果我們站在消費者立場，力求降低資訊不對稱，把消費者也教育得跟業者一樣專業的時候，其實反而可以加速整合、彼此更有信任感，因為不會擔心被騙。
像就有地主委託我代為出席建商召開的都更會議，地主就是沒想當釘子戶，也希望改建都更，但就是怕被騙。
〔為什麼要推協議合建之定型化契約？〕
預售、中古屋、租賃都有，為何更專業、利益更龐大的協議合建沒有？內政部長林右昌反對的理由是「個案不同又複雜」，但其實經過我審約數個案子之後，發現契約陷阱雖然很多，卻也都大同小異。
所以絕對可以推定型化契約；連蔡志揚律師都說95%合建案都適用他擬定的範本了！請內政部別再找藉口了。看看北投預售案爛尾《泊山妍》，不只是預售屋消費者莫名被取走四成價金，連地主也被融資取走3億元；房子沒了要重建，地主還莫名負債3億元，超憂鬱！
〔預售屋的機制問題與存廢討論〕
到底買預售屋是「投資」還是「訂金」？
如果是訂金，建商憑什麼碰？不該等蓋好、點交之後才能取款嗎？
如果是投資，建商才可以預先拿消費者的錢來蓋房子，但既然是投資，憑什麼賣那麼貴？又沒有分紅給消費者？
坊間一堆資本額一億左右甚至不到，卻玩總銷金額十億以上的建案，根本就是小孩玩大車！難道政府不該建立審核機制嗎？
〔租金補貼與青年安心成家房貸的看法？〕
租金補貼：一邊推囤房稅，一邊搞租金補貼，假性提升租屋族的付租能力，卻也推高租金行情，還一直拿人民納稅錢來假慷慨；
房貸補貼：寬限期五年是不是鼓勵投資客找人頭投資房產？拿人民納稅錢來補貼利息是不是違反居住正義？寬限期搞40年是不是鼓勵貸貸相傳？分明就是鼓勵人民當屋奴。
廣建社會住宅：已可預言，之後會出現一堆蚊子社宅，蛋黃區無法推出夠便宜的社宅，蛋白區又因為少子化有滅村風險，建商餘屋量創新高，未來空屋率可以想見直線竄升……，政府一直廣建加速蓋社宅，真的搞錯方向了。
直播YT→https://www.youtube.com/live/bxDxhjLHVZ0
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我是陳泰源！