230906地主只能集中在A棟，容移與地主無關，鑑價公司由建商指定，沒違約條款，工作天還是日曆天，不可於臨街陽台曝曬衣物
2023年09月06日晚間，一對北市地主前來諮詢都更、並請協助審視合建契約條文陷阱。這次提供服務的人除了我，還有：具備危老推動師及都更諮商師雙證照、台大物理碩士、里長老師-西新里胡家瑒。
｛建商背景｝
成立日期：102年，已滿10年，及格。
判決書查詢：104年，一筆民事糾紛，支付命令，尚可。
#資本額：僅2500萬元，不是2.5億元，卻要整合近千坪、總銷金額幾十億元的都更案，猶如小孩玩大車，非常、無敵恐怖。
附註：同一處更新單元裡也有建商自己的地，算是命運共同體，正因為有這一點，所以才能比較放心。
｛契約陷阱｝
〔第1頁〕
開頭：除了審閱期，也請爭取加上：如契約條文出現兩種以上解釋時，以有利地主甲方的解釋為主。
原文（三）：雙方合作方式，甲乙雙方同意採「協議合建」。
改→「都更權變」或「協議合建」採「#擇優」。因為建商將協議合建簽滿超過80%同意了以後，就會申請都更的權利變換。
〔第2頁〕
原文（四）說明：如果你不會介意縮小到變成獨棟，或擴大成好幾棟的社區群型態，那就無妨。因為有的住戶未必喜歡基地面積過大、總戶數過多的社區，覺得複雜，可基地小，又覺得不氣派，所以是否「無條件同意、不得異議」建商縮小或擴大規劃，請自行斟酌。
原文二、（一）
1.「預計」興建地上15樓（含以上）、地下4樓（含以下）。
注意→有了「預計」二字，等於什麼都可以亂改。
主要陷阱是針對一樓地主，如果你是想分回一樓（店面）的地主，千萬要小心，建商預計蓋15樓結果可能變成20樓，讓一樓面積縮小。記得要求看建築師規畫的設計圖，或約定好一樓分回的室內最小面積為幾坪。
3.固定比例數值。
注意→要確認這個固定比例，是否包含「自己土地產生的獎勵容積」及「建商購買的容積移轉」。如果建商購買的容移被排除，那就是稀釋了地主的土地了。
原文（二）→如因法令變更而致原核定之設計必須修正變更時，乙方應依法令許可之規畫建築，甲方亦同意變更。
建議改→乙方應書面通知甲方，在不影響甲方之權益前提下，甲方亦（才）同意變更。
〔第3頁〕
二、合建房屋面積分配：
（二）原文→雙方同意全棟採水平分配，甲方分回銷售建坪由1樓往上分配至足坪、足棟為止，剩餘面積由乙方分回由頂樓層往下分回至足坪為止。
建議1→改為自由選屋。
建議2→雙方同意全棟採「比例水平、非整層水平」連續向上分配至足坪、足棟為止。以免被建商把全棟最沒價值的低樓層全部灌給單一地主。
法定容積與獎勵容積，皆採地主建商64分，算合理。但貓膩在，建商排除了容積移轉的分配。
〔第4頁〕
原文2.→甲乙雙方之法定停車位同意採行垂直分配。
建議→改水平，或，請對方把垂直定義寫具體，如果建商將垂直二字解釋得不清楚。如果你希望「同一層，選兩個連號車位」卻不行，怎麼辦？
原文（三）→甲方同意由乙方擇一家 #鑑價公司。
建議→要求改為「鑑價公司須由雙方同意」。不然，建設公司指定鑑價公司，然後建商私下要求鑑價公司故意「將房屋價值估高、地主權值估低」或是「把較貴的一樓放入均值，讓地主可選的坪數變少」，豈不吃虧？
原文（五）→甲方同意配合乙方辦理申請容積移轉程序。
建議→後面加上：「但乙方須以書面通知甲方親筆簽名，且容積移轉須按比例之30%分回給甲方」。
說明→雖說容積移轉是建商自行花錢購買的沒錯，但建坪增加等於會稀釋地主的土地，而且申請容移也需要地主用印；換句話說，地主的土地，不能因建商購買容移而遭到「免費稀釋」。（當然30%是最好的狀態啦！）
原文（六）→住宅部分所規畫之公設比介於33%+-2%。
建議→找律師，附註違約條款，因為，萬一超過35%呢？建商沒罰則。地主權值固定不變，公設比愈高，可分回的權狀坪不變，代表「實際室內坪數」縮水。
〔第5頁〕
原文1.→甲乙雙方採「價值換算」（垂直分配）為選停車位分配方式。
建議→上面有提過，建議改為水平分配，萬一想買連號車位卻不准怎麼辦？
第肆條：房租補貼費用
原文→給付期間自甲方「及全體地主」騰空房屋點交予以方之日起。......「乙方通知甲方交屋之日起七日止」。
建議1→把「全體地主」刪除。畢竟，我都已經搬家了，為什麼要等其他地主也搬家之後才能算租金補貼給我？別人當釘子戶，我配合早搬家，太配合的，活該倒楣？
建議2→把「乙方通知甲方交屋之日起七日止」改為「乙方與甲方完成點交程序為止」。
說明：你通知我點交，7日後就不再補貼了，那萬一點交時我發現屋況有瑕疵，怎麼辦？我無法搬進去住，建商卻停止補貼了？
原文一、#租金補貼，......每月租金700元／坪。
建議→爭取改為900元／坪。
原文二、搬遷補貼：1戶30000元一次給付。
建議→「戶」改「層」，如果你住的透天，或頂加，或樓中樓，多一層，多3萬元。
〔第6頁〕
原文五、甲方授權乙方代刻「印」章，......「簽訂信託契約」、「設計變更」......。
建議1→印改便。
建議2→「簽訂信託契約、設計變更」應刪除。
建議3→應另計「不授權項目」，例如：簽訂信託契約、設計變更、申請建築執照、獎勵容積、容積移轉。以免簽了賣身契、房子被規劃成跟自己當初想像的不一樣。
〔第7頁〕
三、建物保固
原文→防水、固定建材及設備部分，保固三年。
建議→改五年。畢竟民法的瑕疵擔保請求權就是五年。或改為「依民法 #瑕疵擔保請求權 之年限為準」。
原文四、乙方所更換建材設備之價「值」、效用及品質均不得低於原建材設備標準。
建議→值改格。價值跟品質，詞彙重複。價值沒有認定標準，#價格 有，價格差不多的，品質一定差不多。
五、建材保證
（一）與（二）、少了 #違約條款。
說明：萬一有含輻射、沒有合乎標準呢？或是後來發現甲乙雙方的房屋建材設備不同等級時，怎麼辦？建商的罰則是？建議找律師補上。
六、辦理建造執照申請及建築期限：
原文（二）→建造取得後，經「申報開工」、放樣查驗核准日起算180日內正式動工興建，若因「特殊之情形」，可「延長一次」。正式動工興建後48個月內取得使用執照。建議1→建築執照取得後，「多久之內」申報開工？沒有寫。
建議2→開工核准後，建商可因「特殊情形」延長一次，何謂「特殊情形」？缺工缺料？建商資金周轉不靈？「特殊情形」由誰認定？
建議3→延長一次又是多久？再一次180天嗎？統統都沒寫清楚，小心房子被拆之後，動工遙遙無期。
〔第8頁〕
原文→六個月內「完成」專有部分交屋給甲方。（公設部分由乙方於管委會成立後三個月內點交）
建議1→改為「六個月內『進行』專有部分交屋給甲方」。
說明：萬一屋況有瑕疵，無法順利完成點交，怎麼辦？強迫點交嗎？
建議2→改為「公設部分由乙方社區管委會成立後三個月內『進行』點交『程序』。」
說明：因為有可能公設有瑕疵無法點交完成。
原文（三）→乙方未能依約定期限內完工者......每逾一「日」應按工務局認定.......，經甲方糾正仍未能於二十「日」內復工時，以違約論處。
建議→日改為「日曆天」，以免被解讀為「#工作天」。
〔第10頁〕
原文二、甲、乙雙方簽訂之信託契約是為本契約書之一部份。......並設置信託專戶，約定專款專用。
建議→
1.如有 #保密協議，也就是比合建契約條件更好的補充協議，記得一定要放進信託，千萬不要聽信「保密對象包括銀行，銀行若知道失其效力」這個黑心話術。
2.至於專款專用，現行法規，建商可以用來支付「建築師設計費、代銷人事費用、廣告行銷費」等跟蓋房無直接關係的項目，看能否排除，以避免地基都還沒挖，錢已經被拿去挪用。不過，這個主要是針對購買預售屋的消費者。除非！！！地主在不知情的前提下，墜入契約陷阱，被同意，將土地拿去給建商拿去融資，務必注意！
3.如果能談成這部分更好：萬一變成爛尾，專戶剩餘金額，甲方地主有「#優先受償權」，不然，錢一定是先被拿去彌補銀行的損失，剩下的才由地主與預售屋的消費者來分。
〔第11頁〕
原文十、「本基地」土地及建物之合併、分割、信託、過戶移轉......各項手續......甲方應於接受乙方通知後七日內備妥所需證件或蓋章交付乙方指定之地政士辦理。
建議→採 #雙代書 制度，建商既然有固定配合指定的代書，恐無法要求更換，所以，比較保險的做法是，自己找信任的代書與之接洽、協助把關每個流程所須用印的內容。（包括第12頁四的內容）
原文十一、甲方應於接獲乙方通知後七日內提交所需文件及蓋章。
建議→包含第十點也是，建議把七日改成「七個工作日」，替自己多爭取「禮拜六、禮拜天」兩天時間。（包括第12頁四的內容）
〔第12頁〕
原文→五、申報價格依房屋評定價格（為何寫價格而不寫現值）及當期土地公告現值。
說明→建議找專業代書／地政士研究，當房子蓋好之後，辦理產權移轉登記，倘若不是用「實價登錄、市價」辦理，而是採價格較低的「房屋評定現值、土地公告現值」，是否將來賣房時，「房評＋土現」被認定為「成本」？如此，屆時用市價賣出，會被認定「賺很大」，要繳交非常高額的「房地合一稅」，建議另請專家好好研究，看是否能商議。
〔第13頁〕
原文十一、其他費用：（二）甲方同意就.....自乙方完成交屋日（或視同交屋完成之日）起。
建議→把（或視同交屋完成之日）刪除。
說明：因為，法律規定，通知交屋，若對方因為某些原因而不來點交，視同點交完成。這是陷阱條文。
原文第拾貳條：驗收及交屋，三、甲方應於接或以方交屋通知日起「十日內」向乙方辦理交屋手續。
建議→十個工作天內。要求甲方的，改工作日。
〔第14頁〕
原文三、（如有缺失，甲方應一次註明，乙方亦應於30日內一次修繕完成），乙方已完成修繕，甲方即不得再以任何藉口拒絕或延遲 #點交，否則視為交付甲方完成。......乙方通知交屋日起超過15天內甲方仍未回覆，視同已交屋完成。
建議1→既然被規定缺失應一次註明，交屋時，記得找驗屋師驗屋。另外，乙方亦應於「30日內一次」修繕完成，「30日內一次」刪除。反正，不點交，租金補貼繼續領，幹嘛給建商時間壓力？有些修繕，誰說只修一次就會好？抓漏也不是一次就能搞定啊？
建議2→乙方已完成修繕。改成乙方「如」有完成修繕。
建議3→15天內，改15個工作日。
〔第15頁〕
原文→乙方不負遲延責任：3.天災地變、「#民眾糾眾抗爭」或......而不能繼續繼工程者。
建議→將「民眾糾眾抗爭」刪除。這明明就可歸責於乙方，怎能不算？到時候建商就能逼「同意戶」去施壓「遭受欺壓的不同意戶」。
原文六、達80%予乙方簽約後全部信託於已方指定之銀行。
說明→80%等於走都更權利變換。
建議→看能否要求公股銀行。
〔第16頁〕
原文第拾陸條：其他約定事項。一、本案公開銷售時，由乙方負責一切銷售業務與廣告事宜，「甲方絕無異議」。……「售價不得低於乙方委託之價格」。
建議→「甲方絕無異議」刪除。包含後段的「售價不得低於乙方委託之價格」也應刪除。
說明：我屋主的房子想提早賣，委託建商的代銷OK，但產權是我的，想賣高於預售價、低於預售價，我的房子，不該是我決定嗎？……當然，建商很難同意就是，可以理解建商擔心地主賣破盤價導致餘屋不好賣。
原文二、消防設備、地下電纜室或地下受電室，其位置悉依政府有關單位之規定，甲方不得異議，並不得因此對已方提出任何補償。
說明→這就是為何不能授權「設計圖、建築執照」用印的原因，尤其如果你是一樓店面住戶，門前有電箱、電塔，勢必影響價值，怎不能異議？
〔第17頁〕
條文五、說明→擺明就是要做「二次施工」。
建議→如果因為「#二工」而遭市府單位裁罰要求恢復原狀，其修復費用由乙方負擔。
條文七、說明→「信託契約內容」與「本契約書」相抵觸時，應改為以「有利於甲方之解釋」所載內容為準，而非「本契約約」。
條文九、意思是就是，建商希望走都更權變，但如果發現整合困難，改走小基地獨棟小宅規劃，甲方也不能異議。如果明明希望蓋的是氣派大基地社區，最後變被迫同意變成獨棟小品。如能接受，也該把條文改為「所有權人依此棟大樓做「比例分配」或「權值分配」擇優。除非沒有走都更」。
條文十一、建商申請容移，就是會稀釋甲方的土地，理應分配；同樣的，其他土地申請容移，就算身分不是建商，也會稀釋掉甲方的土地，也應該分配。如果%爭取不多，可以跳脫%數分回的框架，用別的方式來回饋，例如：租金補貼。
〔附件二 建材設備（住宅）〕
建議→「#同級品」改成「同價位區間」產品，或同級品必須事先羅列清楚，以確認雙方對於「同級品」的認知是相同的。不是有「高級」就是真的高級，相對論，中級或低級產品是？同品牌，也有不同規格型號啊？
〔第7頁〕
原文五、有關材料品質等，以建築師解釋為原則？應該以廚具、衛浴或相關設備的同業業者的解釋為準吧？建築師哪懂TOTO衛浴價值多少？
〔附件三 房車產權分配〕
原文一、合建分配。3.或擇一家房價鑑價公司鑑定之住宅及車位依本約.....原則鑑定的平均單價，為甲方可分得之新建物權利價值。
說明→誰來決定「房價鑑價公司」？須註明，鑑價公司須經由雙方同意，不該是建方指定，不然萬一低估了怎麼辦？萬一把較貴的一樓放進、拉高了均值怎麼辦？
原文4.除國有土地採權利變換方式，其餘甲方全部採協議合建方式辦理都更，甲方不得再要求更改採權利變換方式參與分配房屋及停車位。
說明→標準此地無銀三百兩。先騙你說協議合建的64分條件絕對比權變好，然後建商申請權變卻要求地主不能依照權變條件來分配。記得，要擇優。否則，地主幹嘛傻傻「先同意」「較低條件」，還幫助建商去整合其他地主？
〔附件四 地主戶選屋及價金找補辦法〕
原文（二）選配原則：1、房屋部分：採 #水平分配。
建議→採「比例水平」分配，而非「整層基地水平分配」。另外，二樓以上房屋向上選配置足坪、足額為止。若採權變，則不用被限制「由下往上選」，所以可以爭取依據權值來自由選屋。
〔附件五、大樓住戶公約〕
原文十、不可於臨街陽台曝曬衣物。
建議→看是否更改？雖說確實有礙觀瞻，但也要確定工作陽台規劃在非臨街面啊？不然怎麼洗衣服、曬衣服？
〔附件九、#代刻印章授權書〕
1.印改便。
2.不授權項目也該註明→建造執照、變更設計、獎勵容積、容積移轉。
3.把二、裡的「#一切有關」這四個字刪除。避免建商無限上綱解釋、用印無極限。
4.原文五、依民事訴訟....不影響本項授權之效力。建議改為→依民事、#刑事 訴訟解決此類糾紛。「不影響授權效力」刪除。由此也可看出，建商想要違約、先斬後奏，反正不用坐牢，大不了賠錢了事就好，而且還要地主請律師、曠日廢時訴訟呢！
〔後記〕
1.這次參與合建的地主位在工業區，一旦改建之後就變成住商混合，因此勢必會給予提高容積獎勵的獎勵，只是，工三容積率原為300%，兩倍是600%，但只能給予最高450%，主要目的是為了讓周邊住三住戶覺得公平，不然，住三僅225%翻倍也僅450%而已，所以須讓工商容積率拉齊。
2.車位分配數量涉及樓地板面積總量、基地面積，沒有「#公設係數」的問題，比較好算。
3.公設係數是個迷，有公式，但很複雜。經驗上是1.6上下。
4.權變的稅金比較省，政府希望地主走權變，建商比較希望走協議合建。走權變，「檯面上」沒有租金補貼、搬遷與裝潢補貼。實務上，合建的「事業計畫」與權變的「權變計畫」大半都會一起走，因為都更超難100%同意，所以通常會「#事權併送」。
5.該建商原則規劃A、B兩棟，但竟在合約裡註明，要求地主戶全部集中在A棟，這擺明就是基於「預售屋買家的偏見」、認為 #地主素質較低，可能跟預售戶的消費者不同，不讓地主戶自由選，應要求可以自由選屋，萬一A棟偷工減料怎麼辦。
以上 報告完畢
（地主真的賺爆了！歡迎 #付費諮詢）
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我是陳泰源！