230911【地政Time】稅收超徵來自房地合一稅？地政士疾呼修遺贈稅法！

230911【地政Time】稅收超徵來自房地合一稅？地政士疾呼修遺贈稅法！

《房地合一稅》從2016年開始實施之後，第1年政府稅收不到2億元，但到了2022年竟收到超過300億元的稅金、漲幅破百倍！我們絕對支持「居住正義」，獲利所得要繳稅，但不該有錯殺的情況出現。......↓

然而，多數房仲們都只知道它的基本規則，卻不知道、也從未探討、質疑過這個稅制的設計有其不公平之處。這次有請到有「代書們的老師」稱號、職業超過30年的代書、理德地政士事務所所長廖家瑋來分享案例，揭發該稅制的不合理之處，希望政府機關或立法委員們可以提出修法。

【案例分享：賣房實質沒獲利還得繳重稅！政府超徵稅金來自錯殺的民眾？】

被繼承人在2016年購買房地產，其買價為3200萬元，時隔5年的2021年不幸因染疫過世，繼承人在繼承該筆不動產、申報遺產稅時，依法按「房屋評定現值+土地公告現值總額」共1200萬元來申報，也就是當時買價的約三分之一。

可是，該筆房地產由於尚餘2000萬元的房貸、本利攤還每月近10萬元，導致繼承人的經濟負擔過重、無力繳納，於是便決定出售；然而，依照房地合一稅制「有獲利才要繳稅」的邏輯，原以為用3200萬元出售，「帳面上」並無獲利理應免稅，天曉得……，

國稅局竟然把「申報遺產稅的房屋評定現值+土地公告現值1200萬元」當作「成本」，而非「被繼承人當時購買、實價登錄也有揭露的買價」作為依據，導致繼承人「遭認定獲利2000萬元」（售價3200萬-成本1200萬）！接著套入「持有超過5年（依被繼承人和繼承人之持有時間可以合併計算）、未滿10年，獲利部份課20%」來計算，等於須繳400萬元的房地合一稅款！

【依據解釋令，「貸款餘額」可替代】

承接此案的廖家瑋代書覺得很不公平，於是替當事人認真研究翻資料，看看是否有其它合法的節稅方式。終於被他找到「2020年之財政部解釋令」：房貸餘額只要大於「房屋評定現值+土地公告現值」，便可併入視為繼承人「取得的成本」。廖家瑋表示：「相信就是有許多遭錯殺的民眾不斷反映，才有後來財政部解釋令的出現。」

總之後來，改以賣價3200萬元扣掉2000萬元房貸餘額等於「依舊被認定獲利1200萬元」，持有超過5年繳20%還是得繳240萬元的稅金。廖家瑋說：「縱然稅金從400萬元降至240萬元，還是很多，且萬一該筆房產本來就沒有貸款，又該怎麼辦？」

有批評，也該提出具體作法，廖家瑋地政士在此提出短期應變措施及長期改正建議。

【短期因應之道：趕在往生前以市價辦理買賣移轉】

「在被繼承人的房地產是於2016年以後才取得」的前提下，假設即將面臨往生關頭時，建議在清醒、還能申請得到印鑑證明時，趕緊以市價與繼承人（們）辦理買賣移轉，而非分年贈與；如此一來，才能讓被繼承人的取得成本以市價來認定。

【長期解決之道：修改遺贈稅法】

正本清源之務實建議：修改遺產及贈與稅法，讓繼承人在申報遺贈稅時，可用「房屋評定現值+土地公告現值」或「被繼承人於買賣取得之成本」二擇一。

最後，廖家瑋呼籲：房地合一稅的精神在於打擊「短期買賣炒作」、「投資獲利避繳稅」而建立的稅制；所以「實價課稅」絕對贊成，但也不該錯殺無辜，這絕非立法初衷，們期望政府能夠聽見這一訴求，慎重考慮相關政策。

受訪嘉賓→理德地政士事務所所長廖家瑋

主持採訪→東龍不動產專任委託部經理陳泰源