231005【審約：揪出合建契約陷阱】
日期─2023年10月05日；案主─新北市某店面地主
提供諮詢的專家為：
1.具備建商專業的 #東龍國際開發集團董事長王棟隆
2.都更諮商&危老推動雙證照&台大物理碩士&里長老師-西新里胡家瑒
3.具被黑心建商坑蒙拐騙之受害經驗的 #專任約房仲作家陳泰源
｛建商體質檢視｝
資本額：15億元。夠多，倘若發生類基泰損鄰事件，有賠得起的能力、也較難以脫產，暫可放心。
判決書：零筆。但由於資歷才短短3年而已，所以暫時沒有民事、刑事訴訟等官司，也是正常，暫可放心。
｛主契約：協議合建契約書｝
陷阱條文A→建築基地：建方得增加或減少其開發範圍，甲方絕無異議。
如果減少到只能規劃超高公設比、只有機械車位的獨棟小品華廈，或是大到變成好幾區、好幾棟的大型社區導致可能有治安疑慮時也不能異議？建議增加「正負10%基地範圍內可無異議，超過區間範圍時」或「要求建商將隔壁某基地納入時」或「原本同意戶被部分劃出時」必須書面通知地主，除非你不介意。
陷阱條文B→實際樓層以主管機關審議結果為準。
這實在太不明確了！你是一樓店面地主，這一條最危險，在可建總坪數不變前提下，樓層愈矮則愈胖，店面就會比較大，樓層規劃愈高則愈瘦，建商可分配的高樓層的價值就愈好，建商九成機率先斬後湊、犧牲一樓店面地主的權益，之後你若抗議，必遭建商指控「多數非店面地主，不能被少數貪婪一樓店面地主挾持」。強烈要求「店面的主建物面積」應明載於合約內並附加違約條款，還得要求不得有顯見柱子遮蔽影響店面效益、天花板不得為糞管集中處，總之，這就是建築執照不得授權用印的最主要原因。
陷阱條文C→水平分配方式地主由店面層以上（不含店面層）依序往上分配。
應改為→#水平分配 方式，地主由二樓以上（住宅起算，不含店面層）依「比例／占比」往上分配。以免建商把不該屬於你的低樓層，依據「水平」二字陷阱，統統「整層」灌給你。
陷阱條文D→甲方同意由「乙方另行出資申請」本合建案配合政府政策實施「增額容積及容積獎勵」......及其「應持分土地面積」，由「乙方取得分配」之。
大陷阱！話術「建商出錢申請」就可以「免費稀釋地主的土地」嗎？這條應刪除，並另議「#獎勵容積 60%／40%分」與「#容積移轉 15%／85%」的分配比例。
陷阱條文E→本大樓公設面積，均依......按「房屋專有部分面積（即主建物面積+附屬建物面積）分配比例」共同持分。
專有部分，不該包括附屬建物，頂多，只能寫「主建物加陽台」，附屬建物定義較模糊，也是一種降低公設比的障眼法。
陷阱條文F→每40坪分得一部「#平面車位 價值」。
要求增加坡道二字，也就是「坡道平面車位價值」，不然將來規劃成「機械／升降平面車位時」，價值減半還不能求償，豈不很嘔？
陷阱條文G→（一）乙方將委請專業「房屋廣告公司」依新建大樓之規劃......基地座落、立地條件、環境、規劃設計、市調等綜合評估後，地主依第一次公開銷售新建房屋（不含店面）以上至最高樓層之平均單價，乘上所分得之房屋面積，以供辦理選屋時計價參考。
貓膩在於，你有店面，你的選配價值，竟然排除較貴的一樓，因此，少了店面的平均值，你的權值就會被拉低。
陷阱條文H→甲方所分得之房屋，如果不足一戶時，其「剩餘選取權值」超過「最小房屋選配價值之50%」，則乙方同意就該不足一戶部分，依公開銷售底價95折計算向乙方購買不足之部分。......若甲方向乙方「額外購買」本合建案之房車，應按乙方預售約定之付款方式。
將地主想要超選可95折購買的範圍嚴格縮小至「最小單位／戶型」的49%，換句話說，如果建商有規劃10坪小套房，地主的權值假設有5.1坪，剩餘4.9坪才能以95折購買。但是如果地主想要額外超選，就得依照原價／公開銷售之價格，而不是底價、更非底價95折來選屋，相當不划算！應改為「乙方同意以第一次公開銷售價格之底價表的9折，供甲方依據應分配價值的正負10%為上限進行加選或現金找補
陷阱條文I→「#日曆日」。
改為「工作日」，替自己爭取多一點時間，之後只要有關規範地主的日期部分，建議統統改為工作日。
陷阱條文J→信託管理由「乙方指定」受託之金融機構或建經公司執行信託管理。
建議要求盡量由公股銀行來承作。
陷阱條文K→配合建商必須轉貸至信託銀行的成本，由地主負擔？
不是吧？答應跟你合建、配合你建商轉貸換銀行，怎麼解約金算地主的？
陷阱條文L→甲方配合及履行事項
刪除「申請容積移轉、容積獎勵、建造執照」及「#包含但不限於」這關鍵字。
陷阱條文M→甲方分得部分在乙方公開銷售期間不得銷售。
應該要有期限，否則萬年銷售，就萬年不得售屋？建議1年，過了1年，建商餘屋還賣不完，怪我囉？
陷阱條文N→契約簽訂前，甲方提供土地已存在違章建築，均由甲方自行負責協議排除。
意思是，要由甲方自行花錢拆除違建？不合理啊？拆房子不是由建商負責嗎？
陷阱條文O→房租補貼：租金結算至「產權移轉登記日止」。
語意不明，移轉登記到誰的名下？應改為「租金結算至房屋『#完成點交 日』止。」
陷阱條文P→工程施作不得有偷工減料情事發生。
誰知道建商是否有偷工減料？萬一真知道了，又如何求償？違約條款呢？沒看到。
陷阱條文Q→更換之建材設備價值、效用與品質不低於原約定建材設備者，不再此限。
價值與品質為同義詞，應改為價格、型號規格、效用與品質。
陷阱條文R→工程期限，興建日期及期限：（一）乙方應於建照取得後，依建築法規定期限內實際開工。
語意不明，因為建商可以「合法申請延期開工」，建議改為：待建照核發下來之後起算180日曆天內必須開工，如延遲工期依違約論處。
陷阱條文S→保固與管理
附加一條「前項期限經過後，甲方仍得依民法及其他法律主張權利」。讓「保固期」及「民法效益之瑕疵擔保責任」兩者併存。
陷阱條文T→房屋保存登記由「乙方指定」之地政士辦理。
建議雙代書制，自己花錢找可信任的代書來監督建商的代書之辦理流程。
陷阱條文U→甲、乙雙方房地互易房屋款之營業稅由甲方負擔。
買受人／地主非營業人，應改為：互易房屋款之5% #營業稅 由乙方建商負擔。光這筆費用，之前就有地主官司打8年，千萬要小心！
陷阱條文V→違約罰則
建商違約罰則寫得很模糊。建議改為......（秘密不透漏，只讓付費地主知道）
陷阱條文Ｗ→解除、終止契約
寫得不夠完整仔細，建議條文...... （秘密不透漏，只讓付費地主知道）
陷阱條文Ｘ→通知送達
補充：舉凡都發局或建管處屬名給甲方之「建案相關進度通知」，務必郵寄至甲方（地主）之通訊地址，乙方（建方）不得代收。
陷阱條文Ｙ→甲方願放棄任何 #抗辯權。
刪除。有事嗎？甲方如果不履約就是有糾紛出現，憑啥不能抗辯？
陷阱條文Ｚ→本契約附件亦為合約之一部份，其所載內容與本契約書具同等效力。
補充：若主契約與附件之條件相左時，甲方有「#擇優」權利。
陷阱條文A（英文字母不夠用了）→#落日條款
建議改為一年，時間到，再來續約。兩年有點太久了。
｛#補充協議書｝
1.扣除分回的店面坪數之後，尚餘些許「坪數（非價值）」可以選配及找補，是依據分配的「價值」而非「坪數」，因此要確認，可以用來選配或找補的「尚餘坪數的價值」，到底是怎麼計算出來的？如果是包括一樓店面價值那OK，如果是「排除一樓」計算的價值來選配，那就吃虧了。
2.如果建商基於 #保密協議，話術你「信託銀行也不能知道，所以不能放進信託」，那就千萬要小心！保密對象不包括信託銀行，補充協議必須連同主契約一起放進信託才更有保障。
3.顯然是「固定坪數分」，而非「比例分」，加上「獎勵容積」與「容積移轉」皆不分配，顯然就是要免費稀釋地主的土地。研判，補充協議給的條件，未必最好，權利變換的估值，可能好多了。
｛附件-建材設備表〕
沒有違約條款：如果最後給的配備跟當初文字寫的不同時，怎麼辦？其中的價差，應該補償。
電動車設施規劃：條文的意思是，只「規劃專屬迴路及線槽」，實際上是否設置，要等後來管委會成立之後由區權會自行表決，意思就是得另外自費，這花費至少百來萬元跑不掉哦！
陷阱條文1→建商得另使用「#更高級 品」代替之，且建商不另行通知。
問題是，如何定義「更高級」？誰有權定義？這點必須羅列清楚，或改「價格、規格型號、價值必須高於」原規格品牌的替代品。
陷阱條文2→室內採輕質隔間牆、具防火、隔音功能，尚可減輕建築荷重，提高耐震力。其牆體與建築物之結構梁柱或樓板之間....因不同材質關係，兩者之間接觸面可能會有細微裂紋（痕），地主不得以此主張瑕疵。
輕質隔間材質有很多種類，並無說明，必須提供有「1防火與2隔音功能的3綠建材」之材質證明，以免甲醛濃度過高，住了影響健康。
｛#代刻印章授權書｝
1.把「印」改「便」。
2.不得授權項目：容積移轉、容積獎勵、建照執照。這樣，當建商要拿你的土地申請容積時，就必須經過你的同意才能使用便章。你才能避免土地被免費稀釋。
3.不動產移轉登記及產權登記「包含但不限於」與本約「相關」之手續為限。「」應刪除，只要授權項目沒有提到的「其他項目」需要用印時，都該另行通知地主。
4.雙方同意依「民事訴訟」解決此類糾紛，但不得影響本項授權之成立。→意思就是，建商濫用你的便章，只許你告他「賠錢」，不許你告他「坐牢」，應該要加上「#刑事，偽造文書與背信罪論處」。（惡質！想濫用地主印章，還不准地主告刑事）
｛方案說明｝
1.合作方案：擇優分配，統一改為協議合建。（陷阱，要求改回擇優）
2.「平面車位」改為「坡道平面」車位。
3.房租補貼款：至使用執照當月止。 （陷阱，改為至房屋完成點交日止。）
4.容積移轉10%因營建費用增加而取消。（黑心建商，有種就不要用地主的土地與印章去申請，既然容積移轉會稀釋地主土地，憑什麼話術成本增加所以地主不能分配？）
｛建商之黑心QA｝
黑心QA1→權變與協議採擇優，後來改成只有協議，是因為「攤提下本案地主分回比例都會降低，於此不利，建設公司也無法計算實際成本。」
這分明就是話術，分回比例降低，那就不要簽合建契約，直接走權變，何況，協議契約寫的是「固定坪數分回」完全沒有「比例二字」啊？很愛騙耶！而且，建商怎麼可能無法計算實際成本？別騙了啦！
黑心QA2→協議合建：土地所有權人可與建商協議都更後房產價值分配，便較不需擔心分配比例不均或建商所得較多等爭議性問題。
這根本就是騙不懂的人，協議走固定坪數分，不走比例分，一旦建商申請獎勵容積多出來的，統統都被建商獨吞了！
黑心QA3→房屋分配保障：都更進行後便依照契約內容進行分配，經「第三方專業估價者」查估後契約後便可協議分配比例，不需等待至都更重建後。
又是騙人的話術，協議契約早已簽定，何來估價者查估後便可協議分配比例？而且明明就沒談比例分？而且不敢寫估價「師」，只敢寫估價「者」也有貓膩，第三方不也是建商找來的。走權變，政府才會介入審查，權變才能確保「最起碼的公平」。
黑心QA4→權變說明：原物料成本增加造成共同負擔增加，分配比例降低。
話雖沒錯，但蓋房最重的成本在土地，並非營建成本，營建成本只占建商的約十分之一，增加也沒多少，卻想獨吞容移，憑甚麼。試問：獲利40%、土地成本40%、營建10%、管銷10%，營建成本的10%漲三成不就等於才增加13%？
黑心QA5→權變時間會增加審查時間。
那又為何整合超過80%就改走權變？那你建商就不要走都更權變啊？憑什麼要「強迫住戶接受」協議的條件，「讓建商享受」權變的利潤？
黑心QA6→權變換協議的條件都未變動，只有容移10%的回饋取消。
那就不要拿地主的印章申請容移啊！憑甚麼土地免費給建商稀釋？就算有負擔，10%也夠少了，人家有的容移拿最高30%耶！
黑心QA7→若以權變方式計算共同負擔比例分回「可能」分58%，不足原先協議的60%。
還可能哩！用可能二字就是在唬爛！既然60%，為何協議契約不寫「可分回面積的60%」？要寫固定坪數？
黑心QA8→坪數確認，才不會有爭議。
這絕對是黑心話術，坪數確認之後，建商就可以拿地主的印章跟土地去申請獎勵容積、免費稀釋地主的土地了！走 #權利變換，有最起碼的保障，直到最後才知道有多少權值可選屋，才是真的不會有爭議！
黑心QA9→協議合建100%同意是在雙方溝通協調下預完成的方式，但不能保證沒有不同意戶，最後依舊是私調及公調流程介入，公權力執行後，不同意戶提存法院。
從頭到尾都是話術，都已經100%同意了，何來「不能保證沒有不同意戶」？很會顛倒是非耶！
｛合建分配比例說明｝
陷阱條文1→建築圖面必須要由地主親自簽認，不可用便章代蓋！一定要依據「申請建築執照的設計圖」放進信託或「已經申請下來的建築執照」來選屋，千萬要小心！
陷阱條文2→面臨大馬路退縮4米，增加「消費性車流」。→又是話術，分明就是想蓋瘦、蓋高，這樣建商才能分到價值較好的高樓層。
陷阱條文3→1樓高度4米2，若「自行」#夾層 一半，多10坪使空間，約可創造30坪效增加租金收益。
對，夾層教唆地主施作，被舉報拆除了，跟建商無關，很會。
陷阱條文4→店面租金補貼至「書面通知交屋」之日止。
萬一提前1年通知呢？萬一交屋時發現一堆瑕疵導致無法交屋呢？要求改為「至完成點交為止」。
｛總結｝
1.建商資本額夠大，不怕爛尾樓；但陷阱條文太多，只怕被坑蒙拐騙。建議找 #蔡志揚律師 協助擬約把關。
2.記得要求把「獎勵容積與容積移轉應分配給地主」給要回來。
3.爭取可自由選高樓層，這是地主本來的合理權利。
4.請信任的代書（需要推薦再跟我說）協助監督「建商指定的代書」所跑的相關流程。
5.建議把可公開討論的契約陷阱，與住戶、鄰居們一起討論，除了可以共同分擔請律師把關的費用，也能團結起來，別讓建商，一一擊破。
以上 報告完畢
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我是陳泰源！