【被消失的新聞：續建機制有等同無？從碧桂園到泊山妍 都更地主皮皮剉】
〈有人知道，報導裡指的建商，是哪一家嗎？〉
這篇被建商下架的新聞，最讓我感到氣憤與不解的是，通篇裡，完全沒有指名道姓該建商，竟然也可以被下架！？台灣的建商到底是擁有怎樣的惡勢力才能如此隻手遮天？
該篇報導裡的投訴人也就是林姓地主，基於近來爛尾樓事件頻傳，又發現建商自備款不到1億元卻可以貸款幾十億元，深怕建案變爛尾，為求自保才提出「續建機制」必須放進「信託合約」，完全合情合理，為什麼建商不肯答應？
我也警告該建商，千萬別試圖聯繫、威逼利誘我刪除po文，否則一旦我知道是哪一家，我一定公布「完整名稱」。
建商A在期間發生財務困難而宣布倒閉，無奈，原舊建築物已拆光，為避免成爛尾導致地主「有地無家」歸不得；所以由信託銀行代尋建商B來續建，這就是「續建機制」。
平心而論，現況的「續建機制」，其實，有等於無；因為只要「續建成本」經計算，若無利可圖，還是不會有建商願意承接；換句話說，是一種象徵意義大於實質保障的「求心安機制」；這也是為何我在今年出版的新書裡提到，與建商談合建，不僅陷阱太多又風險極高，不如一開始以市價賣斷，才是最智慧的處理方式。
〈題外話〉
為什麼自備款不到1億元，卻可以向銀行貸款幾十億元？這不就跟之前頂新魏家貸款99%買豪宅《帝寶》一樣？到底是怎樣的法條、機制上的漏洞，可以讓建商開爆財務槓桿？地主的權益又該如何受到保障？值得我們進一步了解與持續關心。
〈最後，關於我的《參選宣言之3+12共15大房市主張》的政見15有提到〉
由於建商是媒體的主要金主，導致這些年來，一旦有民眾投訴，只要建商肯下預算或關切，那些經過記者辛苦查證、對建商不利的報導，就可以消失，這也是為何我們很難在網路上搜尋得到建商負面消息的原因。
所以從現在開始，我決定身體力行，從自身粉專設置「那些年，被黑心建商下架掉的新聞們」相簿專區，供世人永久流傳；也歡迎，過去或未來有任何被下架掉的新聞，投訴者都可備份給我代po，讓這些狗屁倒灶統統見光！
若您也認同我的理念，2024年立委選舉，政黨票懇請投《時代力量》，送我進國會，實踐您要的《居住正義》。
〈以下是，被下架掉的新聞〉
20230903CTWANT續建機制有等同無？從碧桂園到泊山妍 都更地主皮皮剉
大陸地產龍頭碧桂園上半年爆發財務危機，7月國內又有北投危老案「泊山妍」建商落跑事件發生，讓準備都更的地主們提心吊膽，擔憂爛尾事件也發生在自己身上。
近期一位近北門捷運站的地主，就因「續建機制」和建商發生衝突，而該建商並非小公司，在北市也稱得上是知名業者。地主表示，「因為建商自備款不到1億元，卻可以貸款幾十億元，怕建案變爛尾，要求要有續建機制，但建商就是不願意白紙黑字寫進信託合約。」
該名林姓地主表示，與建商的合建案，建商自備7000萬元，貸款39億元，「若在簽約前建商有提供事業計畫書，我方不可能同意如此高的貸款金額！尤其中國目前恆大、碧桂園都因負債比過高而破產造成爛尾樓！」他因此要求將續建機制放進信託合約，而建商在協調過程中2次承諾，最後態度轉強硬，就是不肯。
據了解，該合建案地主與銀行簽訂之不動產信託契約書，該契約中未明載該案續建機制，而是約定在建商與銀行簽屬的信託契約書中，因林姓地主認為，續建機制也應該要列在所有地主與建商、銀行的信託契約書中，才有保障，因此向建商提出修正。
林姓地主表示，都更審議會上，委員也針對此事提出疑慮。翻開去年9月會議記錄，當時委員唐惠群就提出，「本案續建機制是否為地主方、銀行方及實施者三方共同簽署於同一信託合約。倘若非三方共同簽訂於同一信託契約，如何保障地主權益？實施者將信託合約拆成兩部分，似乎為預售履約保證機制，請實施者說明。」「本案既有續建機制應保障三方權益，三方關係應在同一架構內始能執行，倘若無在同一架構內，此續建機制對實施者應無執行約束。」
而實施者回應，「本案為100%協議合建，相關內容會依照雙方合約內容執行，不允許所有權人再另行提出額外要求，續建機制會依照事業計畫所載內容執行。」「實務上信託合約分為兩種，一種為委員所提之三方共同簽訂、另一種為所有權人將土地及房屋信託，另外再由實施者與信託銀行另外簽署信託合約，將貸款及未來收入價金納入信託帳戶。本案所有權人將土地及房屋信託於信託銀行，實施者與信託銀行之信託合約中亦有檢附合建契約，倘若未來風險發生時，則由銀行方主導，而非全體所有權人主導。在實務上確實有建商採第一種或是第二種信託方案辦理，無論哪一種信託方式，均能保障所有權人之權益。」
最令林姓地主不滿的是，建商也就是實施者還說，「本案實施者與所有權人之合建契約中並未提供續建機制，續建機制亦屬額外之要求。本案合建契約中有載明所有權人在一定期間內必須簽署信託合約，倘若該陳情人未於規定期限內簽署信託合約即屬違約，故其若確實違約，將依法提告，並做強制執行。」
「2021年2月，建商丟出從未見過的信託合約，要地主快簽，不然要求償，我方反應續建機制有問題，建商2次承諾改善未果，現在竟以『9成以上地主已完成簽屬信託契約，無法隨意異動合約內容』為由，不肯修正，還反過來要提告地主。」林姓地主忿忿不平地說，「假如地主得知建商要提供續建機制納入地主的信託合約，其他完全不變，請問會有地主不同意嗎？」
CTWANT記者詢問多名建商，各家對於續建機制及信託合約簽屬方式似乎沒有標準答案，即便事業計畫書有續建機制，信託合約書中也不見得會載明。更有業者提到，有續建機制，就必須多付建經公司一筆費用，所以很多建案是沒有續建機制的。
東龍不動產董事長王棟隆解釋，銀行給予建商土建融貸款，由建經公司做工程進度管理，保障建案順利完工，讓信託銀行取回債權。現在營建成本上漲，怕發生爛尾樓，大多信託銀行會要求要寫續建機制，萬一房子蓋不起來，銀行沒有專業團隊做續建，還有建經公司能找建商接手續建。
王棟隆表示，市場不時就有爛尾樓爆出，地主擔心安身立命的家會有都更風險，合情合理，身為實施者應該給予地主最基本的保障。不過他也表示，地主跟信託銀行的信託合約，比較像是建商為了前期整合階段避免地主反悔所做的產權信託，沒有任何實質撥款意義，真正有保障的是建商與建經公司間的信託合約，因此，既然產權信託合約等同是雙方合議制，地主希望增列續建機制，照理是可以個別修改。
一位不願具名的知名建商高層就說，續建本就是商業模式失敗才會發生，即便有約定也只能補救，效果很有限，目前僅有少數特定建經公司願意承接，但實質上就是不會甩鍋而已，也沒啥用。他更直白地說，「寫了代表願意幫你找，但不代表能找到建商願意承接，5成案子建經公司是找不到續建建商，寫了也不見得多有保障。那究竟地主如何才有保障？「大概只能找有實力、口碑、品牌的公司吧！」
被消失的新聞原址→https://www.ctwant.com/article/281145
記者：林榮芳 2023-09-03 12:03
.jpg)
.jpg)
留言
張貼留言
我是陳泰源！