240111政府與媒體如何幫建商清庫存？政府打房根本打假球？央行為了選舉不敢升息？社會住宅為何問題一大堆？

【政府與媒體如何幫建商清庫存？政府打房根本打假球？央行為了選舉不敢升息？社會住宅為何問題一大堆？】

奇怪，為什麼明明標題談的是如此嚴肅的房市政策，怎麼我們三人會笑得如此開懷？看來只好點選「留言區的影片連結」看了才知道，哈哈！

非常感謝「國際超級房仲Zack」願意給時代力量一個發聲、暢談房市政策理念的管道與機會，這集節目的時間長度有點久，因為討論的內容既廣且深，也是關心「居住正義」的您必看的一集。

就講一個重點：......↓

只要有研究過「囤房稅2.0」，就知道這是一個藍綠白聯手、完全浪費立法量能與寶貴時間的打假球法案；

同時我們也知道，在國會民進黨一黨過半的情況，可以強渡關山、過任何想過的法案，只是礙於「社會觀感」需要在野黨一起簽同意罷了；可是，藍白如果真心支持「居住正義」，又為何要當民進黨的橡皮圖章？

道理很簡單，一個顯而易見的事實，那就是：藍綠白最大的政治獻金的金主，都是建商和財團。

這也是為何，藍綠白都不願正視問題核心，不想讓「租屋也能安身立命」的法案通過，故意讓青年世代被逼得墊著腳尖硬買房、幫建商清餘屋、讓年輕人當屋奴的背後真正原因。

另外，若想知道「我所敬重的邱顯智委員」闡述的房市理念，尤其他曾長年待在國外，所以很清楚外國居住政策的樣貌，那就絕對不能錯過這一集。

【藍、綠、白，房市政策分析】

民進黨，賴清德，青安貸，40年房貸，代代相傳；5年寬限期，助長投機風氣；另外還有屋奴享有的「房貸支持」專案。

國民黨，侯友宜，555方案，侯康貸，有過之而無不及，全額貸，拉高房產地板價，信用小瑕疵也能申請，將掏空台灣金融體質、助長投機歪風。

民眾黨，柯文哲，三多力，口號而已，我就問，社宅大力蓋，難道藍綠支持「小力蓋」？說台南社宅蓋得少也只是混淆視聽的似是而非，到底在「租不如買」、相對低房價的台南，會有多需要社宅？

【以下是時力對社宅政見的主張】

地點，只選蛋黃，不挑蛋白區：

在偏遠地區，還要搭接駁車才能上班，誰要租？讓年輕人幫建商去蛋白區創造人口紅利「養」生活機能嗎？何況蛋黃區也能邀請民間房東一起加入社宅行列。因此與其廣建，不如把「預計要蓋在蛋白區的社宅預算」拿來「挹注蛋黃區現有社宅讓租金更便宜」，這是最快也最有效的方式。

財務自償原則，必須刪除：

社宅就是要便宜，否則不配稱社宅；但就是因為台灣的社宅營運必須「自負盈虧」才導致社宅不夠便宜。

「家庭年所得低於當年度50分位」應降低：

日本社會住宅入住標準為所得分位25%以下，香港入住標準為所得分位30%以下。現況社宅已很不夠，還讓經濟能力尚可的人可以跟弱勢搶租社宅，不公平。

況且，一個人的「財富多寡」與「素質水準」是兩回事，別再讓「擔心社宅被貼上貧民窟標籤而影響房價」等迂腐觀念，牽制社宅的公益本質。

抽籤制改輪候制：

沒道理住過社宅的人的中籤率，跟沒租過社宅的人一樣，這樣才公平。

【我的具體政策是：引進日本借地借家法】

我的政策總共有3+12共15大，其中第一道主打菜就是聽Zack的建議，讓「租屋也能安身立命」，

a.房東無重大理由，不得任意收回房子、

b.房東不得胡亂漲租，必須有憑有據才能漲租、

c.房客享有優先續租權，讓租屋可以租到天長地久。

一旦租屋建立起安全感，買房需求將大幅下降，屆時，房價從單憑百萬漲至千萬也沒有相對剝奪感；房價從百萬跌至十萬元也不用再拿人民納稅錢來救房市。

從此，不必再幫建商清餘屋、青年告別屋奴生活，更有餘裕開創精彩人生。

【居住正義的看法】

有些人曲解為「人人買得起」，但「買得起」太民粹了。房價一坪10萬元，買不起的人還是買不起啊？所以真正的居住正義應該是「人人有房住」。

a.弱勢者，要有妥善安置計畫，

b.買不起的，要有社會住宅，

c.買得起但不想買，想讓資金有更好運用，要讓其租屋有安全感，

d.想買的，就讓其市場自由機制，政府別再用政策打房，用全民納稅錢來救房。

【為什麼這麼多社會議題，時代力量特別專注居住正義，包括社會普遍認為「沒買房、租屋的就是魯蛇」的標籤、「男人一定要買房」的迷思】

這跟國會中，「藍綠白」最大的金主是財團建商有關；也跟「媒體」的最大金主是財團建商，都有同樣的關係。

政客搞買房政策，不管青年是否負擔得起，媒體營造「有土斯有財、不買房就是魯蛇」氛圍；兩方推波助瀾，搞得一堆人腦波弱，就墊著腳尖硬買房，過著省吃儉用的刻苦生活。

時力注重居住議題，不只是因為居住，更是要對抗「建商財團操控政黨、操控媒體來營造風向」這個盤根錯結的金權結構。

【房仲業亂象】

1.泰源分享房仲權益：房仲弱勢，一般約文化，付出未必有回收，這也導致為何消費者覺得服務費收6%很貴，但是80%房仲卻口袋空空。

2.反開發文化：

a.為什麼在台灣，「反開發」會成房仲公司的「教育訓練」？反開發會被店長視為英雄？

b.對客戶而言，看到同業之前為了搶客戶而互相攻擊，觀感超差，還會被外人瞧不起。

c.台灣應該要制定一套「房仲業惡性競爭處理辦法」，一旦跟客戶講同業壞話能舉證，輕則罰款、重則吊銷執照，就像國外一樣，從惡性競爭變良性合作。

3.買方委託書：

a.不然只是出一張嘴，逢仲介就說出需求，然後一堆仲介搶，浪費許多不必要的時間與能量，重點是，因為只是出一張嘴講出自己的需求，所以買家自己也不夠謹慎，往往只是大概的想法，變來變去。

b.我認同Zack的主張，買方不僅要有委託書，甚至應該要有專任委託書，否則多數房仲的付出往往白費，很容易有挫折感。

4.官方版售屋網，制衡591：

a.光是基礎刊登，單筆300元起跳，另有其它附加功能：

b.置頂600元，還故意分成「手機版」與「桌機版」兩種曝光付費、

c.精選，單則加價千元起跳才能變成「必選好屋」，還得每天或每7天午夜前「競價收費」、

d.更新次數：單筆費用約300元、

e.急售標籤：單筆150元、

f.金牌專家：花錢就能變成社區專家，不是真的專家，每天得花500至1000元。

導致一堆房仲不斷「燒錢內鬥」，沒辦法，誰叫591目前是壟斷市場的巨獸，所以，只要內政部推出「官版刊登租售網站」且「只有專任約物件」並規定「同業可跨品牌聯賣」……一旦問世，

有了官方的公信力，便可成功反壟斷，房仲生態文化也會導向以簽專任委託、良性合作氛圍為主。5.房仲帶看費：

a.在淡水，除了無電梯老舊公寓以外，幾乎高達九成的社區管委會都規定，房仲帶買家看屋時，要收取帶看費，看一次繳五十、一百、上千元都有。這些社區到底有沒有良心？

b.若不是你屋主要賣房，房仲會需要進去社區嗎？要收也是向屋主收；其次，若不是買家要看屋，房仲會需要進去社區嗎？再怎樣也跟買家收費吧？

c.但房仲畢竟不是住戶，沒有房屋所有權，所以我的政見是，我會籌組義務律師團，只要社區有住戶願意當正義之士，我就免費幫住戶告社區管委會，取消房仲帶看費。

6.專任約：

a.可以避免房仲的付出被無端消耗。大幅降低同業之間的惡性競爭、買賣雙方鑽漏洞、諜對諜等情況。

b.可提升房仲素質，那些無法被客戶信任的、只能簽到一般約委託的房仲，自然而然也會被淘汰，房仲店數也就不會再被嘲諷「比便利商店還多」了。

c.服務費上限6%是否要降？可談的時機就成熟了，畢竟房仲的付出必有回收。所以對消費者而言也是好事。

【黑心建商亂象】

1.談談自己的故事：基於信任，也確實不懂，合約看不懂（看起來好像都沒問題，基於誠信原則，所以……）、程序上疏失（先信託，先搬家，先被拆屋，一切回不了頭），一步步掉進陷阱，店面寬度縮水、被亂設計加贈柱子遮視野、平面車位改機械、申請危老獎勵說「跟地主無關」。

2.當中的陷阱點&黑心手法：可看過去Zack採訪我的影片。→https://youtu.be/csXx3RZoeRs

【其他更深入的技巧：補充Zack上次專訪時的內容沒講到的部分】

a.營業稅5%：合建契約是互易契約，地主賣部分土地給建商，會開收據；建商賣部分房子給地主，會開發票。往往在老早一開始簽屬的合建契約中，就已經落入陷阱，要求5%營業稅要由地主繳。等到房子蓋好要交屋了，地主年紀都七老八十，你要為了5%這不多不少的營業稅，沒了租金補貼，持續在外租屋，還要花錢打官司嗎？通常只能投降認賠。

b.容積移轉不能分：許多建商都會話術地主「容積移轉是我建商去它處購買的，所以地主不能分」。事實上，還是要分，因為還是會稀釋地主的土地。

c.日曆天、工作天：通知後7天內，必須要來交屋。有的甚至直接寫日曆天。建議可改工作天，讓地主有更充裕的時間準備。

d.代刻便章授權書：「包含但不限於」，「所有跟本案一切相關」之申請等「陷阱關鍵字」......。

【Zack分享國外經驗（以前做過海外房地產，跟國外許多一流房仲交流過）】

1.針對買方加稅，讓賣方被迫降價

2.半國營平台、物件全部上傳、未來全部專任委託

3.房仲業踩線嚴懲（罰錢、拔照、5年內不得從業）

4.開價由仲介定（避免喊天價等盤子），但成交價由屋主決定

5.重申借地借家法，租屋有安全感就能大幅降低買房需求

【對於未來房市／房價分析】

1.如果藍綠白上台，預估房市政策發展方向

由於建商財團皆可控制藍綠白，所以我認為誰執政都不變，因此，時力能否續存，將扮演關鍵力量。

2.2024房價的走勢如何

目前看到政府的青安貸、房貸支持專案，價格也漲不動了，而且交易量只剩年輕人在衝，選完後執政黨暫無選票壓力，煮青蛙的水溫應該就會增溫。

加上央行刻意阻升利率，讓物價上漲得兇，已經一點一滴蠶食房貸族的負擔能力。

還有「繼承移轉」的占比連年創新高，澎湖縣甚至超越「買賣」，顯見年輕人躺平或不想買乾脆等繼承，所以我判斷是─量縮價跌。

【如果時代力量能在立院取得席位，會怎麼執行居住正義&改善高房價問題，因為與藍綠房市政策不同，時力「前三個」要推的是什麼政策？】

我個人：

A.引進日本借地界家法，讓租屋也能安身立命。

B.取消房屋預售制，只許先建後售；不然就改唯一「價金保證返還」且承購戶與地主要列為「優先償債權」。

C.危老都更改建，必須頒布定型化契約、應記載及不得記載事項，還得納入消保法。

【時力人數較少，如何在立院推動？】

或許時力的版本很難推動，但未來國會藍綠白統統不過半，時力可以選擇支持「相對進步」的法案，時力將成為弱勢的關鍵槓桿，「帶領藍綠白進步」。

【針對想要買房的年輕人，分享3個建議】

a.我吃了Zack的口水，我發自內心同意：房子很適合自己，預算足夠確定房貸不會影響生活品質，價格不要太誇張好像被當盤子，那就可以買。

b.買小（開銷減少、不會有囤物控）、買蛋黃（保值抗跌）。

C.買熟悉（避免受騙）、買近公司（時間就是金錢，省時就是省錢，還可睡飽飽）。