231225不定期租約破解！惡房東比較多？如何過濾出好房客？
首先，針對「沒有約定租期」的房屋租賃狀態，實務上，通常不太可能，自始沒簽定租約，而是一開始有簽，後來想說合約期間，房客都有穩定付租，基於信任or忘記or懶惰or其它，就不白紙黑字續約而續租下去。
對房東而言，個人認為，只要有做到兩點，好像也不必太過擔心，
一、在簽定契約前，將房客的「背景、財力證明」做審核；通常只要房客坦蕩，願讓其檢查，別說是合約到期後，承租期間都不太會出問題。
二、抱持「只要一直租下去就沒打算漲房租」的佛心態，也就可讓其不定期下去。別懷疑，我確實有認識不缺錢、沒貸款的房東，就是秉持這樣的出租原則，一旦講定了租金，就讓該房客永遠以相同價格續租下去，直到房客可能因生涯規劃考量必須「主動退租」為止。
至於房客，難道處於「不定期租約」狀態，就真的無敵？其實也沒那麼神，
1.因為沒有簽租約，所以買賣「可破」租賃；只要換新屋主，就能把你趕走。既然想把你趕走，就別天真以為「不給看屋」就無法過戶。
2.要確定房東不是瘋子或黑道。
3.依據民法規定，A.違法使用房子、B.當二房東轉租出去、C.房子遇到危老都更要改建、D.押金扣無可扣之後再積欠兩個月租金、E.違反當初簽定、已過期之租賃契約裡的條文等等，還是可以把你趕走。
總之，不定期租約被講得好像遇到了很麻煩，說穿了其實也沒那麼困難，只要有錢，都有適合處理的方式；建議雙方，還是誠信原則、說話算話、好聚好散來良善互動。
【惡房東，惡房客，到底哪個占比較高？】
再來聊，市面上廣泛流通的「房屋租賃定型化契約」裡的條文規範，理論與實務，有個有趣矛盾，
理論上，只要仔細看條文設計，就能發現，相關權利義務與責任，其實沒那麼對等，比較偏保障房客多一點；確實，房東是有產階級，而房客相對弱勢，可以理解。
另也「歸功」於，租賃契約滾動式修改期間發生「張淑晶事件」，被放大到讓輿論「誤以為」惡房東比較多？其實，張淑晶根本不是「第一手房東」，而是惡劣「二房東」。仔細想，正因為房子不是她的，才敢拿「別人的房子」來亂搞、坑殺租客反被告最終入獄，對吧？
實務上，大半的租屋糾紛，惡房客比例是明顯高於房東的；因為房東是有產階級，又怎會想鬧事？房客通常「無產一身輕」，耍賴機率，自然較高。
【給房東的建議：如何過濾出優質好房客？】
可以參考國外制度，在德國，租屋要「信用評鑑」，房客須附上自我介紹信，才可能得到邀請函。而且租屋前，還得準備三大文件：
護照或居留證（證明不是非法人口）、個人履歷（證明其人品素質）、過去三個月的薪資證明（證明繳得起租金）。
我曾遇過一名人在國外的房東，遠端授權我代理他招租房子，他就分享他在國外的租屋經驗：
他去租房子，得要「前房東」證明他是好房客（撇除首租）；此外，還得要有付得起半年以上租金的「財力證明」，證明租客是有「儲蓄習慣」的，房東才願意出租。
另外，按照經驗，倘若遇到以下兩種情況，不建議出租，
一、急租、太爽快答應一切條件，看屋當下就搶著要租，而且可能不到一週內就要起租、甚至明天就想搬進來住，這種通常很容易發生問題，千萬別以為是運氣好。
二、一開始就提出「押金能否先付一個月就好，待入住之後的下個月，薪水下來了，再支付第二個月的押金」。這種擺明了就是沒有儲蓄習慣的月光族，出租給這類人，動輒被拖欠的風險較高。
【給租客的建議：如何避掉、反制惡房東？】
惡房東通常發生在「房東自租」，因為房仲其實也會挑客戶、挑房東，所以除非A.金額過低，不符服務付出的成本比例，不然，通常B.有問題的房東，也不會委託房仲，仲介也不會服務。
事實上，我也建議房東盡量別當惡房東，因為房客要惡搞你的方法其實很簡單，
方法1：退租倒數時，不付租金，讓押金扣光光再退租，如此一來，惡房東將無錢可扣。
方法2：直接舉報房東收租金沒報稅。
【家具電的保養、維修、更換的責任到底歸誰？】
法律上：因為租金的43%可扣抵，實際上是租金的57%去申報併入綜所稅。所以理論上，一切家具、家電的維護、修繕、更換、保養責任，在自然折舊的前提下，都算房東。
實務上：會看壞掉的類型，如果金額小的像是電燈泡、蓮蓬頭之類的，通常就約定房客使用者付費；若是金額較大的諸如冰箱、冷氣、電視機等等，在確定不是「人為使用不當」的前提下，才由房東負責處理。
【「原況交屋」的貓膩】
有些刁房東在退租時，會依據租約裡的「原況交屋」條文陷阱，找理由向租客苛扣押金，這也扣、那也扣。
所以現在租約通常也會壓一條「自然折舊等項目除外」條款。像是：牆壁泛黃、沙發坐久會凹陷，就不是房客須負責的項目了。（記得要補註說明哦！）
【小秘訣，如何找到便宜一點的房子承租呢？】
答案是：房子沒有貸款且人在外地的房東，因為這類房東，既不缺錢，又怕麻煩。只要能證明，你不是個愛添麻煩的優質租客就行。
而且，這類高CP值物件，通常都在房仲手上。所以，透過房仲租屋，遇到好房東的機率，確實會比較高哦。
【為何租屋最好還是透過仲介？】
這個標題的前題是，如果你遇到的是，一旦收了「仲介」費，就持續服務且不收「代管」費的房仲時，這時好處多多。
例如：東西壞掉要維修或更換時，由仲介居間代為轉達、當溝通的潤滑劑、找長期配合的維修廠商或師傅，通常會比較順利、減少言語文字討論產生的磨擦，而且也比較能及時處理。
但這類好房仲，可遇不可求，畢竟，只收仲介費，承租期間若發生糾紛，仲介都還是得持續處理；所以說，建議別為了想省仲介費而跑去找「房東自租」來租屋，要知道，租屋的報酬率遠低於買賣、瑣碎又麻煩，仲介通常是不會主動做租案的。
最後，感謝武哥，在選前，邀請我上他的YT頻道《裝修小武郎》聊房市，給我曝光的機會。
節目原影→https://youtu.be/NufruDxmZMM
主持人：《裝修小武郎》版主─饒允武／武哥
受訪來賓：房仲作家陳泰源、大家房屋台北政大加盟店總經理廖永震／總哥
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