240301台視+三立虛坪改革2方案出爐公設比有望降至25-30%

【台視新聞】虛坪改革2方案出爐　公設比有望降至25-30%

不少民眾抱怨，買房子被高公設比困擾，根本在花大錢買公設。因此，內政部長林右昌宣布「虛坪改革」2大策略，第一是將停車空間重新定義為獨立產權，並改變大樓的容積計算，增訂免計容積、分項標準，2項改革大概可以降低公設比5-10%；對此，民眾都認為應該多降一點，專家也認為對消費者是利多。......↓

停車空間改專有沒買車位不需負擔車道公設

新建房屋一棟一棟蓋，但新房子公設比往往比較高，讓不少民眾直搖頭，現在政府出手，要先讓公設比降低5-10%；消息一出，民眾大讚，非常好，感覺比較實在，因為現在公設比實在太高了，所有仍有很多人買舊公寓，因為喜歡實坪。

那要如何降低設比？首先改革的地方是將停車空間定義為「專有部分」，具「獨立產權」，就是沒買車位不需負擔「車道公設」；另外，增訂管委會空間總容積1%為標準，避免公設灌水，一般電梯也納入免計容積，預估可將公設比降到25％～30％。

對此，聯勝房屋專任委託部經理陳泰源表示，

免計容積其實有一個固定上限的%數，室內實際上的使用空間確實就會增加，有買車位的民眾其實並沒有影響，車位並不是用一坪多少錢來買賣，而是一個車位多少錢來買賣。

一般電梯改免計容積公設強化分項標準審查

不過，也有人認為修法改動幅度太大，恐怕衝擊整合中都更、危老案，甚至招商中的公辦都更案、促參案都會受到波及。內政部長林右昌回應，要看它基地面積的大小，還有基地面積的形狀，每一個基地條件狀況都不太一樣，政府希望可以回應社會民眾對虛坪改革的一個想法，細節的部分還會做最後確認。

政府虛坪改善方案出爐，改善高公設比的第一步也備受討論。

【三立新聞】高公設比吃掉居住坪數！內政部祭「虛坪改革」降5%-10%公設比

存到錢想買房，但是很多建案的公設比往往超過30%，等於變相壓縮到居民的居住空間，因此內政部推動「虛坪改革」祭出兩大策略，包含停車空間的公設分配，以及容積面積改革，希望能將公設比壓低至25%到30%。

建案廣告：「公設是生活品味的延伸，更是一棟豪宅的精髓理念。」

健身房、游泳池多項公設住戶不一定實用，但是買房時卻往往包含在公設比範圍，讓公設比居高不下，看看台北市新建案公設比幾乎超過30%，有的更是接近40%，因此內政部推動「虛坪改革」希望能把公設比壓低5到10個百分點，平均公設比將落在25%到30%。

民眾：「一定有用啊，因為有些公設其實也用不太到，花園還是什麼庭院，如果說面積太大其實也用不太到，公設比還是要繳管理費。」

虛坪改革包含兩大策略，第一修正公寓大廈管理條例，把停車空間重新定義為專有部分，並有獨立權狀來明確區分停車空間和居住公設，讓沒買車位的人不必共同負擔車道公設。

聯勝房屋專任委託部經理陳泰源：「現在要把車位變成獨立產權，也就是你有買車位，你才要負擔車道的公設，公設比的使用部分確實會降低5%到10%。」

虛坪改革第一策略，把停車空間重新定義為專有部分，讓沒買車位的住戶不必共同負擔

而在容積改革部分針對管委會總容積，內政部訂定1%為標準，上下限不得超過6.05坪到30.25坪，另外一般電梯也從現行的應計容積改為免計容積，房仲表示這確實能讓公設比降低不少，但相反的也可能讓坪數單價越來越高。

聯勝房屋專任委託部經理陳泰源：「公設比降低所以我的房子比那些其他，有公設比比較高的房子相對的有競爭力，房價不一定就真的跟著降低5%到10%，但是總價還是會降低。」

大部分人花了畢生積蓄買一間房，但超過30%卻都貢獻給使用率不高的公設，內政部推動虛坪改革，希望還給居民真正實用的居住空間。

【內政部祭「虛坪改革」2方案出爐公設比有望降至25-30%】

雖然，相關報導很多，但為了讓大眾更容易了解，也要腦補其它的相關營養知識，我當然要換句話說一遍，才不虧待長期追蹤我粉專的臉友。畢竟，把專業的事情講得很專業不是我的專業。

關於這次「虛坪改革」的兩大方向：

其一，把「電梯」坪數挪到「免計容積」項目裡。為何這樣能降低公設比？

因為1，電梯這個「公設坪數」原屬於「基準容積／法定容積」的項目，因此「電梯愈多部」，「權狀登記」的「公設坪數」也就愈多，公設比自然提高。

因為2，「免計容積」有其「天花板」，一支電梯上限10%，兩支以上電梯上限15%；白話文比喻（是為了好理解的比喻，非專業精確），空間最多15%，原本只有「管委會空間」和「機電房」共同分擔7.5%，如今多了「電梯」，變成這三個項目只能各佔5%。

於是，「主建物／專有處」的使用坪數不變，可是「公設項目」被「擠」進「免計容積」裡；也就是說，免計容積的「總量」無法提高，公設比，自然降低。

其二，車位坪數「專有化」，「車道」從「房屋公設」改入「車位總面積」。

畢竟，車位坪數雖然會增加，但消費者並非用「單坪」計價，而是「數量」計價；所以，車位總坪數（車位公設比提高）並不影響車位總價。

我也認為，「有房無車的住戶，不能走到／使用地下室」這個說法，有問題。畢竟，要等法案通過→建築師規劃圖面→申請建照並核發下來之後才開始蓋的新房子，才會產生此情況。然而，如果不准「無車位住戶」經過「車道」的話，放心，建商一定會規劃「非車道」的「防空避難空間or地下室走道」等路線，供住戶行走至「垃圾儲藏室、機電房、休閒公設」。

所以，「無車位住戶恐無法使用地下室」這種似是而非的說法，聽聽就好。

至於效果如何？

公設比或許降低5%至10%，也就是從35%至40%降至30%至25%；但總價頂多降低一點點，因為建商肯定會話術「我這是新法規之後、較具競爭力的低公設比的房子，且，缺工缺料+耐震+綠建築等工法導致營建成本上漲+碳費碳稅+電價上漲blabla」所以「單價」比較高來「轉嫁」給消費者。

所以，這項政策，實質受到利益的，絕對是建商，其次才是承購戶。

再次強調，

「實坪制」跟「虛坪改革」是兩回事，千萬別被政府給唬攏了，希望內政部能聽見我之前參選不分區立委時的政見之一，就是將實價登錄網站的「單價欄位」計算方式，改為「扣掉車位價之後的房屋總價」除以「主建物」。

唯有讓大眾早日習慣我們的「單價計算」採「實坪制」，才能循序漸進，往真正的「權狀改制」前進。

我也公開支持「主張公設不計價之實坪制」的惡建商剋星／高嘉瑜挑戰「反對協議合建推動定型化契約」的建商派／林右昌，來代表民進黨參選台北市長。

最後兩點，

腦補知識：免計容積項目，其實包括「該樓層的（假）機房」與「附屬建物的陽台」，這是政府給的「多的，免費建坪」，也因為「陽台」能以「房屋單價」計價，因此，建商會把「免計的陽台」給設計到滿%以增加獲利；同時，也會盡量設計「假機房」（公設）再做「二次施工」變室內，俗稱「機房回饋」，以話術「公設室內用，增加使用空間」提高產品競爭力。

澄清更正：我在台視新聞受訪時表示「免計容積其實有一個固定上限的%數，室內實際上的使用空間確實就會增加。」第二句話其實是口誤。正確的講法是「相對增加」而非「實質增加」（公設與專有處的彼此佔比）。

台視新聞→https://news.ttv.com.tw/news/11303010013200I

台視原影→https://youtu.be/6iiiPkJ8zoA

台北／傅詩涵、張元杰　責任編輯／陳盈真

三立新聞→https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=1433092

三立原影→https://youtu.be/vjOo7nqBbiQ

記者翁嘉妤、蔡宇智 / 台北報導