江文宗建築師太離譜鑑定3：疫情導致營建成本上漲反讓建商賺更多！濫用專業耍「選擇性揭露」，只提「營造指數」卻不提「房地價指數」

【第3發：疫情導致營建成本上漲反讓建商賺更多！濫用專業耍「選擇性揭露」，只提「營造指數」卻不提「房地價指數」】

大眾必須先知道一個基礎事實，那就是，一個建案的總成本，土地占比約50%為最大，扣掉建商的利潤約30%，剩下約20%才是營建、管理、行銷成本。......↓

因為營建成本只佔「總成本」約20%，縱然漲10%也不過是20%乘以10%，而非100%乘以10%；也就是說，坊間流傳「營建成本漲10%所以房價也要調10%」的說法，就是話術。

反過來說，土地成本不僅佔比最大，價格基期也最高，如果土地同樣漲10%，也就是50%乘以10%，將會大幅吃掉建商的獲利。這也是為何，多數中小型建商都只想走「合建」模式，因為土地太貴買不起，況且對黑心建商而言，與其依據市價老老實實跟地主購買，不如利用契約陷阱、程序漏洞、黑心話術坑蒙拐騙，同時大開財務槓桿來得暴賺。為何我要闡述以上那些？因為，江文宗建築師在鑑定報告書裡，「刻意只強調」本案因武漢肺炎疫情導致營建成本大幅上漲；卻「故意避談」地主的土地價值也隨之暴漲及房價狠漲反讓建商賺翻的事實：

第一、鑑定人江文宗拿「營造工程物價指數」表示本案《松蔦青語》從「開工至竣工」之營建成本上揚幅度「平均10.93%」。

而我根據「信託銀行（瑞興）之信託資產報告書」得知，該建案的總營建成本為3億8288萬4550元，除以總樓地板面積2344.5坪，等於單坪成本16萬33元；反推「漲幅10.93%」（乘以0.8907）等於14.54萬元，換句話說，營建成本單坪才漲1.79萬元。我就問江文宗，單坪才漲1.79萬多元，這叫「大幅」上漲？

第二、江文宗故意不查的「地價指數」，開工至竣工上漲7.15%，平均漲幅3.38%。

根據「內政部不動產資訊平台」的「都市地價指數」（https://pip.moi.gov.tw/V3/e/SCRE0102.aspx ），109年03月31日（開工為2月）為93.15，111年09月30日（竣工為11月）為99.81，上漲6.66，漲幅7.15%；平均指數96.3，平均漲幅3.38%。且，目前統計數據來到112年09月30日已至100.3並持續上漲中。也就是說，營建成本蓋完之後就「固定不變」且「開始折舊」，但土地卻「持續增值」。

另依據實價登錄，112年10月11日「寶清段二小段132地號」的土地成交單價495.5萬元類比最為貼近。該筆土地，跟本案一樣，使用分區同屬商3，且註明「具重建或重劃、都更等效益」。記得，同一筆土地，有沒有獎勵容積，價值就是不同。而該筆土地，坐落位置是在無人潮、高架橋旁的塔悠路，明顯已比位處饒河夜市的本案差，我已低估自家土地，夠讓你江文宗了吧？

接下來，我用「土地單價」495.5萬元乘以開工至竣工平均漲幅3.38%反推（0.9662），等於478.75萬元，單坪漲16.75萬元；相較營建成本漲10%、實質單坪僅漲1.79萬元相比。足證，疫情帶來的「土地暴漲」遠大於「營造成本上漲」。

第三、依據內政部之住宅價格指數，台北市指數從109年第1季（2月開工）的100.61至111年第4季（11月竣工）的113.08來換算，上漲12.47，漲幅12.39%，平均指數107.36，平均漲幅為6.7%。

再依據市政府之「臺北地政找房+」數據顯示，本案歷年均價為81.73萬元；若乘以開工至竣工之平均年漲幅6.7%反推（0.933），等於76.25萬元，上漲5.48萬元。也比營建成本「大幅漲10.93%實則僅漲1.79萬元」來得高出許多。

再次證明，疫情非但沒有因營建成本上漲而吃掉建商的獲利，反而因基期高出許多的房價上漲，讓建商賺更多！真相就是「賠本生意沒人做」，若無利可圖，《大家地產》卓家雄就沒必要於107年3月簽署「概括承受」前手建商與地主的合約。

顯見，江文宗選擇性揭露資訊來撰寫鑑定報告，若不是專業能力不足，就是濫用自身專業，刻意為之。

【丟不丟臉啊？之鑑定報告書原文】

鑑定人上網查詢行政院公布「營造工程物價指數(總指數)銜接表」，103年4月(簽約)之指數為85.82，109年2月(開工)之指數為89.42，111年11月(竣工前)之指數為107.45，顯示系爭合建大樓受新冠肺炎疫情缺工缺料影響，自開工至完工之營造工程物價指數上升20.163274%。自109年2月(開工)至111年11月(竣工前)之指數平均為99.195，為開工時之110.9315%，即施工期間平均工程物價上升10.9315%。

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