換屋建議：售後回租，先賣後買之注意事項

【240421換屋建議：售後回租，先賣後買之注意事項】

「泰源好，我預計年底或明年有『換屋』計畫，由於我桃園的房子當時是跟A房仲買的，而且服務很棒，所以還是會委由A房仲幫我賣掉它；不過換屋計畫得跨縣市，從桃園前進雙北，因此這部分，想問你能否為我服務呢？」

當然可以啊！......↓

只要保證一定跟我買，也就是將我視為「專任約買方經紀人」，要能接受「透過我，去看不同品牌房仲同行刊登的物件」這模式，雙北區域我OK的啦！

只是，由於她是「換屋」，所以必有「先買後賣」或「先賣後買」的情況產生，這到底又該如何規劃比較妥？

從投資角度：

如果你判斷房市目前處在高點、未來恐往下修正的話，那就表示，早點／趁高點先把房子脫手，接著晚點／趁相對低點再買到下一間房子。反之，若房市處於低點、未來逐漸往上漲，那就是先買後賣囉～

從省麻煩角度：

可以「先賣後買」，且不用非得無縫接軌，而是採「售後回租」，也就是讓買家當房東，賣方變租客。如此一來，手握現金，沒有壓力，慢慢看屋，較能理性判斷房子的方方面面是否適合。此外還可省賣掉之後得「先搬家」在外租屋，買到之後得「又再搬」一次家的困擾。

客戶思考幾天後，覺得建議不錯，又問，售後租回可能有什麼樣的風險跟注意事項？於是，我整理了以下內容，一併與大眾分享哦～

大原則：

確保「租賃協議」和「房地產買賣合約」中，所有條款都清楚，以明確規範雙方的權利和責任。

再來，

1.租金和租期：確定租金金額、支付方式和租期，並在合約中明確約定。雙方也應了解「租金的調整方式」及「租期的延長」及「終止條件」。

2.房屋維護和修繕責任：確定在租賃期間誰負責房屋的維護和修理工作。通則，房東負責大型維護和修理，而租戶負責一般性的日常維護。但是！！！由於這是「賣方變房客」，所以買家通常會要求「賣方租客」自行負責，畢竟買方給了賣方在「換屋時間上的彈性與方便」。

包括保險責任，例如火險、跌價險（凶宅險）等產險。通常，房東負責購買房屋保險，但是，同樣因為是售後回租，買方給前屋主方便，所以可能也會要求承租期間的產險由賣方負擔，當然，這部分是可以協議的。

最後兩點，個人認為比較重要，

3.屋況檢查：售後回租的「房屋檢查」是非常重要的！確保，房屋「賣給買家的當下」與「未來退租交屋後」的「屋況」是一致的，避免未來的糾紛和爭議。

4.稅務：通常會希望享有「土地增值稅」的「重購退稅」優惠，所以記得，房子賣掉之後，務必在「2年內」買到新房子、換屋，否則就會錯失金額恐高達幾十萬、甚至上百萬元的退稅哦～

#售後回租 #重購退稅