合建模式：換屋前，得先知道「公平」的「分屋價值」該怎麼算

【241120合建模式：換屋前，得先知道「公平」的「分屋價值」該怎麼算】

關於改建後的新房子，哪幾戶最終屬於你？

若是「都更的協議合建」與「一般合建」，流程是：先分屋／分配屋→後換屋／選屋。假設與其他地主有重疊，則通常抽籤決定。

因為「合建模式」與「都更的權變」不同，一開始，必須先分屋，再依據你所分配到的、通常是價值較劣的低樓層房屋，去換你真正想住的、通常價值較優的高樓層景觀戶別。反過來說，在尚未「分屋」以前，你無法直接跳到「換屋／選屋」這個步驟。

接下來，撇除一樓店面不談，二樓以上住家的地主們，在與建商談房屋分配時，對於「換屋」之前的「分屋價值」，究竟如何計算才比較公平？......↓

【契約陷阱條文範例】

分配位置

（Ａ）甲方可於二樓至中間樓層選屋。

（Ｂ）甲方選屋時，係以「二樓至中間樓層全部房屋的每坪平均單價」乘上「甲方可分得面積」後之「價值」，作為甲方選屋價值及找補之依據。

【翻譯 與 揭穿】

首先，條文（A）已經限制了地主的選屋範圍，實不可取。因為有找補機制，誰也不吃虧；換言之，地主若想選「價值較優」的高樓層，勢必得拿「較多坪數」的低樓層來換，所以，應該開放讓地主自由換屋才公允。

再來是條文（B），

都更的協議合建與一般合建，一定是先計算出更新後之地主所能分配到的坪數，也就是「土地持分產生的總建坪」再乘以「地主跟建商協議好的分配比例」。比如說：你的土地能產生總建坪為100坪，然後，你跟建商約定七三分，所以乘以0.7等於地主可分得70坪。

問題來了，這70坪的「價值」究竟多少？如何計算？

你我都知道，通常，低樓層價值較低，高樓層價值較高。所以，如果建商已經和你約定好，你「後來的換屋依據」也就是「之前分屋的價值，是以分配到的70坪去乘以「二至中間樓層／中低樓層」的房屋均單價，那麼，你70坪的價值，自然被拉低。

所以，你該勇於把疑惑提出來，讓建商好好解釋：憑什麼只能以二樓至中間樓層之平均單價作為你「換屋的價值」？難道高樓層建坪，不會分配到地主的土地嗎？換句話問，既然頂樓戶也會分配到地主的土地，憑什麼地主「選屋的依據」只能從中低樓層區間來計算？

【永遠不可能完美 之 目前比較公允的建議條文】

分配位置

（A）甲方可於二樓以上自由換屋。

（B）甲方換屋，係以「二至頂樓全部房屋之每坪平均單價」乘上「甲方可分得之建物面積」後之計算出其「價值」，作為甲方換屋及找補之依據。