241128今周刊 首購與新青安最大差別！第七波信用管制，哪一種人最容易貸到款買房？
央行在九月推出第七波信用管制措施，被稱為「史上最強」，針對貸款成數有了更嚴格限制，不僅投資客受影響，部分自住客也遭受波及。有鑑於此，央行10/9特別宣布符合「排除條款」的三種資格。聯勝房屋專任委託部經理陳泰源表示，央行目前貸款逼進滿水位，即便有開後門，很高機率「看得到吃不到」，他認為第七波信用管制後，房市會進入一段時間的修正期。......↓
央行第七波信用管制引發「金龍風暴」，各界揣測房市寒冬可能即將到來，對此陳泰源表示，其實在今年八月的第六波信用管制政策實施後，全台房市就已開始有反轉跡象，只是還不明顯，進入第七波信用管制後，就加速了這個趨勢。
「今年上半年，一間店每月成交2-3間不是問題。現在一個星期有一組買房來約看就要偷笑了。」陳泰源表示，過往有些房仲業店頭姿態很高，簽的案子都不開放跨品牌合作，現在無論買家賣家都大幅減少，為了成交也必須跟不同品牌業者合作。
銀行放貸鬧錢荒 排除條款「看得到吃不到」
陳泰源指出，信用管制政策針對貸款成數和資格調整更加嚴格，最容易搞混就是首購與新青安資格差異。台灣的「首購」其實定義更像是「首貸」，也就是如果名下有多個房產但都沒有使用貸款，現在要用貸款買第一間房時，仍符合8成的「首購」貸款資格。而新青安的條件是本人、配偶、未成年子女名下都沒有自有住宅，才有資格使用，並也一生僅能使用一次。
推出第七波信用管制後，除成屋市場外，即將交屋的預售屋買家也面臨貸款困難，這也是央行被迫提出「排除條款」原因。只要是繼承取得、在信用管制前已簽訂購屋合約、有實質換屋需求，與承貸金融機構切結約定後可排除管制。不過陳泰源提醒，目前銀行處於鬧錢荒的「限貸」狀態，就算符合排除條款，仍會優先放貸給「人生第一次」買房民眾。
陳泰源進一步解釋，以銀行的立場來看，台灣房價處於高基期，已存在反轉向下風險，因此會採取「軟釘子」方式降低民眾申請貸款意願，例如：用銀行鑑價的8成給你貸款，而不是簽約的總價；或針對想購買點燈率低的重劃區、非蛋黃區的民眾給予較高利率，達到以價制量的效果。「現在都是2.8%起跳，若想購買第二間房都是3%以上。」
四大利空齊聚 少子化加劇未來跌勢
對於未來房市走向，陳泰源認為房價會陸續回到一個較為親民狀態，但不至於崩盤。他分析，台灣房市在第七波信用管制後，「銀行資金卡住」、「自主利率提升」、「餘屋量增加」、「剩首購族有需求」四大利空浮現，已沒有投機財務槓桿的操作空間，房地產沒有不跌的理由。
陳泰源進一步說明，現在銀行放貸基本上只有真正第一次買房的人才有機會貸到8成，但第一次買房的人也鮮少能購買2000萬以上的房子，因此這個價位以上的房市勢必進入寒冬，這樣的態勢既然已經出現，央行應不至於繼續推動第八波信用管制。
「過去3年已發放超過50萬戶住宅建照。接下來每一年都可期待有10萬戶大交屋潮。」陳泰源表示，加上少子化雪上加霜影響，未來會不斷出現供給大於需求趨勢，建議透過租屋度過這段時期，靜待適合自己的進場購屋時機。
陳泰源在節目中也提出3個先決條件，自住客如果滿足，不需等待房市也可果斷進場。歡迎收聽本集《毛利小姐變有房》聽更多 https://lihi.cc/CR9H1
今周刊報導→https://www.businesstoday.com.tw/article/category/192008/post/202411270032/
今周大耳朵，毛利小姐變有房→https://podcasts.apple.com/us/podcast/id1586296758?i=1000678477468
241202東森財經 敲碗的來了！房價下跌是進行式 房仲：帶看1周有1組就偷笑→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2024/11/blog-post_28.html
工商時報轉載→https://www.ctee.com.tw/news/20241130700011-430601
聯合新聞轉載→https://udn.com/news/story/6839/8402773
撰文：周靖璞；女主持人：張孝瑜
｛首購與新青安最大差別！第七波信用管制，哪一種人最容易貸到款買房？｝
感謝今周刊「毛利小姐」系列的二度邀約，想看我預先擬好的受訪稿，請看本篇po文，想聽聽我的聲音？請點選留言區的播客連結哦！
【央行第七波信用管制下，第一線業者目前感受到市場有什麼變化？】
當然是買氣急凍+屋主態度放軟。以前平均每2天1組帶看，現在1周有1組就偷笑了。
【信用管制對於個人、夫妻購屋會產生哪些影響？首購與新青安的資格差異在哪？】
a.對個人而言，就是只有自己一個「人頭」，首購優惠當然只有一個名額。
b.對夫妻而言，銀行通常都單看「個人」，好處是，先生名下有房，那就改換太太名義買，而且資金還可互相通用呢！
c.台灣的首購很奇怪，跟國外的定義不同，就字面上理解，首購理應「人生購買的第一間房子」，但台灣卻是「你有很多無貸款的房子，但買下一間房終於需要貸款」就算首購，所以應該正名為「首貸」。
d.這樣看起來，符合「新青安資格」者，還比較像是真首購，因為「一生僅能申請一次」、「本人、配偶及未成年子女均無自有住宅」。
【針對信用管制開的排除條款，哪些身分符合條件？銀行限貸下，新青安申貸仍看得到吃不到？】
a.共5點。1.繼承取得的房屋及房貸，2.新申辦的購屋貸款（非高價住宅貸款）；3.實質換屋需求，經與承貸金融機構切結約定後一年內要賣掉，4.新申辦的第1戶或第2戶購屋貸款（非高價住宅貸款），5.自然人已簽訂購屋（包括成屋及預售屋）合約，即將申辦貸款時，得排除適用。
b.但講得攏統又直白，攏統，只要你發自內心認為你應該豁免，不該成為這次限貸的對象，你都可以試著去反映、爭取看看。直白，有豁免跟沒豁免其實差不多，因為銀行房貸鬧錢荒，連首購族都受到影響，哪輪得到豁免族群？
c.總之，縱然是首購，成數、利率條件也未必好，現在銀行以價制量、自主升息，房貸動輒2.5%以上甚至超過3%，為的就是打消你的購屋念頭。總歸一句話，沒買房就沒地方住嗎？到底在急什麼？
【現階段自住客適合進場嗎？您認為有沒有可能有第八波信用管制？】
a.自住客，只要符合三大條件，隨時都該進場：房貸控制在月收入三分之一以下、房子條件好到千載難逢、非買不可的急迫性。
b.但若是「人人內心都住著小小投資客」的類自住，當然可以等並慢慢看囉～
c.我認為不會有第八波，因為第七波之前房市已以溫水煮青蛙的型態反轉向下了，所以第七波算是雪上加霜；就跟去年8月央行維持低利率，房市沒有不好只是稍微停滯了一下，內政部前部長林右昌就指示財政部推出新青安政策火上澆油有異曲同工之妙。換句話說，房市沒不好，政府推政策（新青安）助燃，房市已經開始不好了，政府推政策（第7波選擇性信用管制）落井下石。
【第七波信用管制號稱史上最嚴厲，期望有遏止炒房的效果，這一次真的是打在痛點上嗎？第六波無感，第七波大家覺得害怕的主要關鍵是？】
a.我認為有，以豪宅為例，限貸之前的當年，數度傳出要突破單坪300萬元的「彭淮南防線」，直到推出限貸後，101／2012年，總價破8000萬元，限貸6成；110／2021年，總價破7000萬元，限貸4成；光這樣的限貸令，低利率+熱錢也沒用，豪宅已連跌10年，不買就是賺。所以，若以「堅持不升息」的前提下，「限貸」的確是另一個有效的打房方式。（別說我拿豪宅類比不倫不類，對有錢人來說，金額只是數字，遑論低總價買家大半繳房貸都有壓力）
b.其實第6波有效（6月生效，6都+新竹+第二戶限貸6成），否則我不會說第7波之前房市已出現反轉訊號，只是反映慢到無感；所以，主要還是因為銀行鬧錢荒，才「不得不」推出第7波「救房貸荒」，而「打炒，不打房」都只是表面理由的順便罷了。
c.我一位置產族客戶的例子，自備款不變，從總價破3千萬元降至只看1千萬元的房子了（因為現貸三成），所以怎麼可能沒影響？總價破2000萬元以上的產品全面進冷凍庫了。
【未來出現什麼樣的情況或機會，才能期待房價出現修正或軟著陸？※很多人預期少子化造成的「供過於求」，會造成未來房價比較實質修正的機會，你怎麼看這個可能性？※租屋投報率不斷下降的情況下，能不能有助於房價修正？】
a.不用期待，現在已經發生，是正在進行式。
b.國發會於10月17日公布最新人口推估報告，預估我國總人口從2024年的2340萬人，減少至2070年1497萬人，減少844萬人。
c.一些比較建商派的財經專家會說，少子化不影響房市，因為家庭結構改變從三代同堂到頂客甚至單身，所以家戶數反向增加因此沒差。但我認為，少子化影響房市就如同煮開水一樣，0度到99度，就是不會滾，也就是說，少子化必須要到100度沸點，才會開始明顯受到影響，而且是突然地反轉向下。如今，少子化持續，第7波打炒房又出來，房價對比世界各國確實高到不合理的台灣尤其台北......，因此，請抱持希望，房價躺平十年，現已看到曙光。
d.當然，現在除了小套房還勉強2%，兩房以上產品扣掉持有稅及維護成本基本上不是打平就是實質負投報，更何況現在銀行自主升息，租金已經連房貸的利息都cover不了，到底還有什麼樣的因素可以讓我看多房市？
留言
張貼留言
我是陳泰源！