小兒科建商才玩契約審閱權，關鍵在「基地範圍增減」

【241104小兒科建商才玩契約審閱權，關鍵在「基地範圍增減」】

翻開合建契約書第1頁，在第一條或條文之前的開頭，通常會先提及你地主是甲方，建商是乙方，同時附上「審閱期」。而審閱期，有的5天，有的7天，有的還會自作聰明寫「少於5天（就提早簽名）者自認無異議」，企圖讓你簽了無法反悔，但這麼做的建商，其實屬幼稚園等級。

因為，一份合建契約縱然規範再縝密，也不可能方方面面百分百顧到。換言之，只要在「信託以前」被你發現陷阱或漏寫之處，只要隨時提出異議，當初簽的審閱期也等於白簽。

記住：要想坑殺地主，主要有兩大方法，一是將關鍵條文漏寫，因為沒看見所以疏忽，二是創造「一個條文，多種解釋」的空間。因此，合建契約的審閱期，根本一點都不重要，要注意的應該是……↓

【坊間常見之契約條文】

範例A：乙方有權因實際開發狀況及都市更新審查結果增減本基地範圍。

範例B：若有其它鄰地及容積併入或調整興建範圍時，在不影響甲方權益下甲方得無條件同意配合興建。

範例C：倘因開發需要，本基地相鄰土地均可併入開發範圍，乙方得視實際開發狀況增減本基地範圍。

範例D：若配合同地段相鄰土地共同興建或辦理都市更新之需，雙方同意乙方依照相關法令規定及實際整合情況得調整本合建基地開發範圍。

範例E：如因其他狀況而調整基地範圍，仍須以「不減少」甲方之分回「原條件」，如分回條件有減損甲方之權益時，雙方應另行協商據以調整，甲方絕無異議，雙方並同意就分回條件另行協商。（字眼小心機：不減少的意思就是「固定不變」）

範例F：本案係屬都更案，如乙方或都更審查委員會要求增減本都更案之範圍或單元時，甲方無條件同意乙方得納入或減少鄰地（包括國有地、道路、國產署、台北市政府土地）共同參與本都市更新事業計畫案，甲方不得異議且不得向乙方要求任何補償，甲乙雙方仍依本契約條件合作。

【陷阱解說】

〈陷阱一、甲方「無條件同意」乙方有權「增減」面積〉

你都無條件同意了，建商也就不會通知你，這樣的風險在於，基地面積若大幅增加，講好聽是社區比較氣派，反面則是總戶數太多、出入頻繁較無隱私或吵雜，可能與你原本預期的「單純寧靜」不同，這是你要考量的。

反之，若建商有必須成案才能變現的時間及財務壓力，整合失敗可能因此倒閉，此時的建商，肯定將你的權益擺第二，勢必依現有的小基地強行規畫。

甚至在公設坪數灌水（銷坪係數），讓公設比被拉高，造成分回的「權狀坪」不變，「室內坪」卻縮水，讓外觀可能像紙片屋或牙籤屋，且只能被迫設置價值較差、較危險的機械車位。……這些，因為沒有刑事罪責，頂多民事求償，建商有恃無恐，統統都可先斬後奏，不得不防。

〈陷阱二、在「不影響甲方分配權益」的前提下〉

問題在於，你根本不清楚「你的權益」到底是什麼，而且建商也會誤導，讓你「以為」沒受損。

比方說，假設你與建商之間約定的是「固定建坪分回」，那麼，基地面積增加，總樓地板面積就會增加，而因為你分回的建坪固定不變，所以「看似」無損失，而建商的「可銷售建坪」卻因此暴增，導致你的土地被「免費稀釋」，這就是一種極為常見的不當得利手法。

〈A至E，是「合建」通則陷阱；F則是「都更」〉

一般而言，增減基地範圍的掌控權在實施者，也就是建商，但若走的是都更，就會有「都更審查委員會」（簡稱都委會）的存在；然而，只要經民眾陳情後發現，確實有不同意戶存在，或是鄰地不趁這時被納入以後將難以自行改建恐成萬年畸零地或殘破老宅，這時都委會就會主動建議切割或納入。

看到這兒，你是否能舉一反三？

原來，與建商談分回條件時，不能只談1.建坪分回，也該連同2.地坪分回一起談，包括3.公設比上限及4.基地面積範圍的上下限一併約定清楚（特別是下限，也就是總基地面積之最起碼坪數）。

尤其第2點，市面上99.99%建商版本的合建契約都沒寫，這也是「潘朵拉盒子」之所在。（他日再細談）

【契約條文之修改建議】

乙方視實際開發情況，若需增減本基地面積範圍時，「經」甲方「確認」不減損分配權益「後」（用減損取代影響），包括應分回之地坪、建坪及公設比上限，則視同甲方無異議同意乙方進行調整。