「賣方喜歡收斡旋金、買方喜歡簽要約書」 當反悔不想買房時，兩者差別何在？

241226今周刊「賣方喜歡收斡旋金、買方喜歡簽要約書」 當反悔不想買房時，兩者差別何在？

房產交易中，合約條款的理解至關重要，無論是賣方委託或買方成交，對契約內容詳細檢視，可避免日後影響責任歸屬或權益賠償。「許多買賣方想省下服務費，跳過房仲私下與屋主接觸成交。」聯勝房屋專任委託部經理陳泰源提醒，若私下成交對象是在委託終止或到期兩個月內仲介帶看過的對象，買賣雙方有可能會被要求負擔違約罰則。在交易過程中，常見成屋委託要留意哪些事項？斡旋金與要約書差別何在？......↓

賣方委託銷售 私下成交違約風險

買賣房產涉及契約種類繁多，專有名詞艱澀難懂，許多民眾擔心不知不覺中簽下損害自身權益的條約，陳泰源表示：「不論預售屋、成屋還是租賃合約，台灣現行都有定型化契約規範，僅能在固定條件下進行微幅協調或增減，不用太過緊張。」

找房仲賣房子時，契約要注意什麼？陳泰源針對《成屋委託銷售說明書》有三點提醒：

審閱期

一般來說契約審閱期為三天，但許多房仲會以「節省時間」為由，要求屋主立即放棄審閱期並勾選「本人已瞭解契約內容，自願放棄審閱期」選項。「如果對眼前仲介不熟悉，務必選擇保留審閱期，並仔細檢視每一條款。還有一些仲介可能會在合約中動手腳，將簽署日期寫成跳過審閱期後的未來日期，這些都是需要特別注意的細節。」

定價

賣方對買賣價格的設定，陳泰源也強調應明確區分房屋與車位價格，避免從簡只寫明欲售「總價」。因為這樣會讓仲介有調整車位與房屋價格比例的空間，讓買家誤以為房屋單價較低，或讓屋主覺得房屋賣得很好，「這種狀況若出現在預售屋，可能會出現建商為販售餘屋，刻意調高房屋售價的行為。」

服務費

根據內政部規定，《成屋委託銷售說明書》需載明房仲業者服務費百分比，買賣雙方仲介相加不能超過6%，通常市場上會考量買方出資不易，有不成文規定「賣4買2」減少買方負擔服務費成數，但其實都可彈性協調，即使只有單一方全拿6%也在合法範圍內。

許多買賣方想省下服務費，會在委託期到期後，跳過房仲人員私下接觸成交。陳泰源提醒，若私下成交對象是在委託終止或到期兩個月內仲介帶看過的對象，房仲若舉證成功，就必須負擔違約罰則，必須提供總價4%的服務費。這項罰則雖未載明於定型化契約中，但各大房仲公司會主動寫明這項條款。

斡旋金與要約書差異 現況交屋的責任歸屬

 

在買方應注意事項上，陳泰源特別說明斡旋金與要約書比較。斡旋金是買方在表達購買意願時展現誠意支付的一筆金額，一旦屋主接受，這筆金額會轉為定金，並具有法律效力。如果買方反悔，這筆金額可能被沒收。而要約書則是另一種選擇，買方不需要立即支付現金，但一旦反悔，買方需賠償要約書上約定的賠償金額。

「通常賣方會喜歡收斡旋，買方則喜歡簽要約書。」陳泰源解釋，若賣方收斡旋金，買方反悔，賣方可直接沒收現金，買方還必須走繁瑣法律程序；若買賣雙方是簽要約書，買方反悔，是賣方必須拿要約書走法律程序才能追回賠償金。「通常買方若選擇簽要約書，容易讓屋主覺得缺乏誠意，但買方有權根據自己的需求和風險承受能力選擇適合方式，房仲業若刻意省略說明，買方有權檢舉此不老實做法。」

針對買方容易擔心的隱瞞屋況，陳泰源表示，若是海砂屋、輻射屋、凶宅等重大房屋瑕疵，現在資訊都相當透明，即使已成交仍保障可無條件解約，且房仲業者或賣方若有隱瞞不實，除民事價金求償，還會背上刑事詐欺罪。

陳泰源特別解釋消費者容易誤解的「瑕疵擔保」。許多人以為只要5年內發現瑕疵，都可依據民法向原屋主索賠，但瑕疵擔保責任有「發生」與「發現」差異，若瑕疵是在交易後因地震等原因才「發生」，賣方無需負責；但若瑕疵是在交易前已存在，即被買方「發現」，賣方才需承擔5年內的保固修繕責任。他進一步建議，買方可透過專家檢驗和保留證據，確保能有效舉證並保障自己的權益。

許多投資客會要求買方簽署現況交屋條款，陳泰源特別說明，現況交屋僅代表買方「知道」賣方要現況交屋，並不代表「同意」。若交易後買方發現屋況有瑕疵，只要能舉證該項瑕疵必須用專業儀器才能發現，或證明前屋主用裝潢掩蓋瑕疵，賣方依舊必須負擔責任。除非買方在條約中簽署放棄瑕疵請求權，屋主才能全身而退。

陳泰源以實際案例說明，無論是買方、賣方，對房產交易的任何疑問，都應尋求專業建議，避免因一時疏忽陷入糾紛，造成無法挽回損失。

【「賣方喜歡收斡旋金、買方喜歡簽要約書」 當反悔不想買房時，兩者差別何在？】

以下，是受訪前，主持人提供的訪綱，以及我預先的草擬好的講稿。當然，這與受訪進行中，又想到什麼有趣的知識或故事分享，絕對有所不同，有興趣的，歡迎點選留言區的新聞報導連結以及播客節目收聽哦！

【買賣房屋簽署的契約眾多，屋主與賣方簽署的買賣契約詳細有哪些？】

屋主賣房時，要簽......↓

A.成屋委託銷售契約書：

a.審閱期：至少3日，如果簽了之後並過了3日，基本上就得受到契約條文的約制，所以務必看清楚。有些房仲品牌的制式契約書裡有加註「已行使審閱權願提前簽屬契約」的選項，建議別勾選該項目，或許不等於自身權益可以放棄，但就是會產生爭議。

b.委託價格：車位與房子和總價，建議這三項都要一併填清楚。而不要只寫一個總價。否則房仲在銷售時，會利用車位總價「障眼」房屋單價。也就是說，在總價不變的前提下，車位價調高就讓房單價降低可話術買家好像買到便宜，反之亦然。因為，通常人們很少注意車位價格是否合理，也誤以為車位是「死豬仔價」所以不能亦不太會去殺價。

c.服務費%數：內政部規定兩邊加起來最高不得超過6%，所以至少在賣方部分的委託書，最多只能寫6%，但通常是4%，頻繁買賣的投資客往往是簽2%至3%（如果買家覺得買得超級便宜想付6%而賣方一毛不付也ok）。總之，這是商議後的結果，只有上限規定，沒有下限限制。

d.沒收定金之分配：腦補「訂」金與「定」金的差別，訂，反悔後可退錢，定，反悔後則要被沒收。然後，買家支付斡旋金轉定了以後若反悔而被賣方沒收時，往往會約定與房仲對拆，當然只是通則，一樣可以討論拆分比例。

e.不得私下成交條款：一般都會有委託合約到期過後的兩個月之內，曾經帶看過的買家及其二等親若私下與賣方成交，房仲仍可主張向賣方索討服務費求償。（我有遇過很惡劣的買家，為了不受這條款的約制，故意和許多家房仲去看同一間房子然後再私下跟屋主成交。希望這一招，奧客別使用，不然會被我封鎖）

B.屋況說明書：後面細談。

C.契約變更：俗稱底價表，也就是委託書是廣告價／開價，契約變更寫的是不能讓買家知道的底價。但可簽可不簽，像我都不簽；因為，一來，簽了也沒用，賣方還是有最終再次確認是否要以這個價格賣給這一組買家的權利。二來，簽了底價，業務員的心中就會有此價格，跟買家溝通時，很容易被看穿，並不利議價談判。

【《不動產委託銷售契約書》的注意事項有哪些？一般約、專任約的差異】

一般約：所有仲介都可賣，連屋主自己都可以賣，對房仲超級沒保障，對屋主而言，也只是可能比較快售出，但往往不太可能賣出當時的相對高價。因為這讓買家有機會到處詢價，房仲為了搶客人，非常容易問出「破底價」。

專任約：只有該名房仲（公司）可以賣，連屋主自己都不能賣。這時我通常建議，委託加盟品牌而非直營體系，因為坊間直營體系無法跨品牌流通物件，但加盟體系可以跨品牌流通。也就是說，買家資源有機會交流，而廣告也不會因此氾濫。同時仲介也有底氣為屋主守價，價格賣得比較漂亮。

【《斡旋》與《要約書》的差異為何？斡旋委託的效力多長？可以要求退回嗎？】

首先，不論斡旋還是要約，都具有法律效力。而且，必須讓買家「同時清楚知道」他有選擇的權利。只是，一個可以直接沒收現金，買家不爽買家提告；另一個是賣家提告向買家要錢，所以通常賣方都會希望收到的是斡旋金／現金。

要約書：不用預先支付現金或支票等斡旋金，直接寫你要用多少錢買，但這不表示反悔不用負賠償責任，至於反悔的話要賠多少？房仲與買家雙方合意即可，通常2%。然後，如果悔買，除非屋主超級不爽不然通常作罷。

因為，賭氣花錢、花時間、花精神提告，才能跟買家要到賠償，而且告了也未必求償成功。畢竟，對賣方而言，房子還在，法院的判斷可能是「沒有損失」；另一種情況是，告買家期間繼續賣房子，結果判決下來之前房子賣掉了，法院也有可能以此為由判悔買的買家免賠。

這也是為何，比較容易說話不算話的買家，通常愛使用要約書的原因。

斡旋書：就是用現金或支票下斡旋。通常，總價3000萬元以內，現金可能還可落在10萬元，但如果至少超過5千萬元的房產，如果拿不出至少50萬現金或支票，那就等同要約書一樣，很沒吸引力。面對稀有搶手的物件，通常建議斡旋金額愈高愈好，以防屋主悔賣給你（如果房子很搶手或你非買到不可的話）。

【《不動產說明書》買賣雙方應注意是否載明清楚的項目有哪些？】

a.重大瑕疵：海砂、輻射、凶宅。前兩項都上網可查，凶宅雖然有凶宅網，但未必查得到，可也不必太擔心，因為隱瞞重大瑕疵有刑事罪責且必定可以解除契約或撤銷交易。

不過要特別注意的是，鄰居是凶宅「不」在必要揭露範圍，所以若在意，務必主動問。因為，你不問，房仲與賣方就可以隱瞞不說，縱然你事後知道後悔了，房仲與賣方也不會有事。但你若主動問，他們就不能騙你。

b.頂加，購買有頂加的頂樓物件，屋齡新一點的社區通常有「約定專用」或「分管協議」之文件／公告／管委會議紀錄，較無風險；若是老房子，往往沒有頂加使用權的「證明」，買了以後，樓下有些沒品的住戶就會開始跟你起爭執、討要好處，所以建議想要購買有頂加的房子，最好事先打探一下鄰居們的個性及對頂加的態度。

c.漏水，這問題最難搞，因為確實有可能漏水是發生在委託賣房以後，或是被暫時隱藏起來房仲不知道甚至連賣方自己也不知道，而且買了以後往往只能價金求償無法解除契約或撤銷交易。所以建議下斡旋之前看清楚，最好的方式是「下斡旋之前，而非簽約之後交屋前」找專家來驗屋，不過費用一次通常上萬元，不便宜就是了。

【哪些情況應列入「房屋瑕疵擔保責任」裡？如何在契約中歸屬清楚？「現況交屋」就不需負擔責任嗎？】

現況交屋：必須在「肉眼可見，無須專業儀器」（通常程序，從速檢查）的瑕疵，買家就必須承受。反之，看不見、要專業儀器才能測得的屋況瑕疵，賣方當然還是得負瑕疵擔保責任。

另外，賣方通常押「不負瑕疵擔保責任」的但書，買家縱然簽名了也等於「知道」，法官未必認為買家等於「同意」，最萬無一失的作法是再加一條「買家放棄瑕疵擔保請求權」並雙方簽名。

固定物：冷氣的故事。總之結論就是，什麼東西留下或拆走，務必逐一寫清楚。

【「價金信託」與「履約保證」差異在哪？】

功能一樣，都是一種將價金暫時託付第三方保管，確保交易安全的機制，但我認為「價金信託」更有保障又更省錢。之前早已有立委呼籲應該將「履約保證」正名為「價金託管」，不應該用「保證」二字呼攏消費者好像以為可以保證什麼？

a.履保是建經公司預先在銀行申請好的帳號，價金匯入的是建經公司的帳戶裡，買賣雙方是被保證人；價金信託則是簽約當下由銀行派人至簽約現場由買賣雙方共同聯名成立的專戶，錢匯入的是銀行的戶頭裡，也因為銀行要派員至簽約現場，所以我認為多一方見證，多一分保障。（我就問：建經公司與銀行誰的資本額比較大？誰比較容易挪用款項？誰比較容易倒閉？答案呼之欲出）

b.履保是萬分之6買賣雙方各付萬分之3；價金信託的費用通常是履保的7折以下。

c.買賣契約書，建經公司有統一制式版本，銀行沒有則必須使用代書版本。

d.履保是代書將撥款單交給建經公司，建經公司會把錢出款到「代書指定的」帳戶，通常是代書事務所或代書個人帳號，也因為代書能經手到錢，倘若代書「黑化」，漏洞便出現。

價金信託是代書把稅單交給信託銀行，由信託銀行繳納，或出款到代書指定的分行窗口繳稅；換言之，代書只能憑藉稅單，到距離事務所最近的銀行臨櫃繳稅，代書全程碰不到錢。

以上，是11月6日的受訪，12月26日上架，隔年01月4日才發現，於是趕緊分享。

今週刊報導→https://www.businesstoday.com.tw/article/category/192008/post/202412250109/

陳泰源也在節目中說明成交時「履約保證」和「價金信託」差異，何者對買賣雙方更有保障？歡迎收聽本集《毛利小姐變有房》聽更多 https://lihi.cc/SwZYx

撰文-周靖璞；播客節目共同主持人-張孝瑜