我拿老屋賭明天？大都更時代屋齡半百老屋成交筆數較十年前增八倍

250304TVBS 我拿老屋賭明天？大都更時代屋齡半百老屋成交筆數較十年前增八倍

北市房價居高不下，12個行政區的預售屋，每坪成交均價都上看百萬元，這讓許多有購屋需求的民眾，紛紛轉向考慮老屋。其中，根據內政部統計，屋齡超過半百的老屋，光是去年前三季的成交筆數，就達到一千六百多筆，占台北市總買賣筆數的13.07%！不過，退而求其次的原因，有一大部分，是押寶都更。......↓

記者vs.資深房仲陳泰源：「現在帶你介紹的這地方，是我們大同區的舊城區，那這個公寓它的屋齡已經超過50年以上，這邊它寫了防火巷對不對，可是起碼我們這邊它不是無尾巷。」

走進北市西區角落，窄巷裡的老公寓稱不上美輪美奐，但或許尚且宜居。

記者vs.資深房仲陳泰源：「公共空間其實是不能夠堆放異物的，只是因為這裡它也不是管委會，然後其實鄰居其實彼此說好就好了。」

免繳管理費零公設，三十坪大兩房一廳居住空間，對小家庭來說相當足夠，重點是價格。

資深房仲陳泰源：「礙於它的格局長方形的關係，採光通風的關係，所以確實一坪才開50幾萬，是低於周邊行情大概是七折價，要不是因為這一間的條件稍微差了一點，不然一般我們公寓其實是秒殺。」

北市老屋熱賣，就算要價一千多萬，近年依然有行有市。

攤開內政部統計數字，單看2024年前三季12338筆住宅買賣總數，有1613筆屋齡超過五十年，占比達13.07%，和十年前房市景況相比差距極其可觀。

政大地政系退休教授張金鶚：「買不起新房子，新房子貴很多啊，只好買老的房子，所以在安全考量上，在居住品質上考量上，在相對價格跟新屋的考量上，當然就是越來越成交量就比較多了。」

不過老屋出售前，再怎麼整理對屋況的改善都必然有限，動輒一百多萬的裝潢費也是一筆錢，顯然入手原因不盡然是自住。

資深房仲陳泰源：「其實像有一些年輕人，他可能會覺得說，只要屋況他看起來還可以接受，他也預留了一筆裝修的預算，其實大家也都有一點做那個都更夢，他會覺得說反正我就是住長期，那我就跟他賭，而且屋齡已經超過50幾年了，那它還能夠再撐多久。」

台北居大不易，眼看12個行政區的預售屋，每坪成交均價通通破百萬，不如想辦法搭上中央地方積極推動老屋重建的順風車。

雙北老屋改建協會榮譽理事長胡偉良：「台北市的市政府在不久之前，在去年4月3日之後發布一個所謂耐震力不足的容積獎勵，只要你的所處的區域，房價有130或者135萬以上，你有機會室內一坪換一坪加一個車位，這是天上掉下來的禮物，所以也無怪乎所有的民眾都蜂擁，來積極的來準備來做都更。」

值不值得購屋族拿房貸賭明天，學者無情點出現實面。

政大地政系退休教授張金鶚：「你要買那些房子，基本上是規模不要太大的社區，都是最好是裡面都自住的人，不要是裡面有租房子的，屋主很有錢啊，他租的那邊他不急著都更嘛，偷雞不著可能蝕把米啊，有人就是幾個釘子戶你就搞不成了，你以為三五年就可以都更，可是你這樣搞到十幾年，然後銀行貸款也不見得貸得好啊，到時候房子又租不出去，然後自己住得又不舒服。」

屋齡超過三十年，銀行放貸最多不過七成，如果再碰上近年節節高升的裝潢，價格超過購屋總價的兩成，絕對稱不上划算，何況當政府已經喊出「大都更時代」來臨，業者底氣也比以前充足。

雙北老屋改建協會榮譽理事長胡偉良：「而且這樣的一個氛圍呢，我們現在已經完全不需要去找社區，而是社區主動來找我們，現在建商幾乎都有很多的選擇權，所以住戶如果自己本身沒有這樣的認知，還認為自己的態勢很高，還認為自己還可以要分回很多的話，那麼建商就會離他們而去。」

最怕還沒等到以小博大，先犧牲了住的權益。

資深房仲陳泰源：「除了結構之外其實你管線也要注意，而且其實有的時候，譬如說我們買頂加那加蓋的部分，到底只是賣方口頭說這個頂加是我的，還是說它有沒有文件，那你買了之後搞不好你會跟樓下吵架，樓下的人要告你，可能都會有這些問題。」

棲所已經難尋，過程要保持理性睜大眼睛，更要量力而為，別為了翻身反而把自己困在死胡同。

【我拿老屋賭明天？大都更時代屋齡半百老屋成交筆數較十年前增八倍】

看到這樣的標題，可以推測，該名記者，年紀可能與我相當，否則不會拿《瀟灑走一回》的歌詞「我拿青春賭明天」來套用。哈哈

雖然，人類的身體（有機體）與建築物的結構（鋼筋混凝土），是完全不同性質，但總覺得，如果人生70才開始，縱使6字頭依舊不爽被稱作「老翁」；那麼，屋齡30年以上就叫「老屋」，是不是也言重了？而且……到底為什麼「老舊」就等於「危險」？那「古蹟」又如何維持至今？「不同意戶」憑什麼就要被貼上「貪婪釘子戶」？我們是否都被「商業媒體」給潛移默化而不自知？

回到新聞主題之記者給我的訪綱……↓

Q：北市老屋成交現況？筆數近年增長多少？

A：據內政部資料顯示，2024年前三季住宅買賣總筆數達12338筆，其中屋齡逾50年房屋達1613筆、占比逾13%，相較十年前交易筆數僅228筆、比重僅1.1%來說，比重增逾10個百分點。

Q：成交熱，原因有哪些？

首先，老屋數量與日俱增，成交占比自然提高。

再來，房價居高不下，2024年第3季12個行政區預售屋每坪成交均價全數站上百萬元大關；相較之下，50年以上老屋每坪成交價僅約預售屋5至7折，「低單價、低總價、低公設」，讓部分購屋族轉向購買屋齡半百的房子。

最後，中央與地方政府積極推動老屋重建，台北市更喊出「大都更時代」並祭出「都更八箭」政策，可能使一些民眾產生「短期自住、長期投資都更夢」的心態。

Q：購屋者須注意之處？

第一、結構安全

耐震能力：921地震後的建築法規（1999年）以前蓋的房子，還是盡量注意。

梁柱結構：檢查是否有明顯裂縫、鋼筋外露、漏水或壁癌。另外，建議最好要做氯離子檢測，避免買到海砂屋。

地基與地板：地基是否有沉降、地板是否有傾斜。

第二、管線與設備

水管：老屋的水管可能是鐵管，容易鏽蝕、堵塞，建議更換成PVC或不鏽鋼管。

電線：是否可承載現代家電的用電需求（如是否有110V、220V插座），包括電線的製造日期也要注意，只要超過10年，建議都要更換。

排水系統：檢查浴室、廚房、陽台排水是否順暢，尤其是二樓，下大雨時，往往發生一樓倒灌、滿溢至二樓的情況。

第三、屋頂與防水

屋頂滲漏：檢查是否有水漬、壁癌、天花板塌陷等問題，尤其頂樓住戶更需注意。

陽台或外牆防水：老屋常因防水層老化而滲水，需確認是否要重新施作。

第四、房屋使用權與法規

違建問題：老屋可能有加蓋、陽台外推等違建，影響未來轉售或修繕時的合規性。還有購買時最好請賣方提供「約定專用」或「分管協議」等文件，以確保你有加蓋的「使用權」。

都市更新與都更計畫：了解該區域是否有都更或危老重建計畫。萬一你是要長住的，結果百萬裝潢費都砸了，才發現這裡都更的整合進度已經超過八成，再過不久就要拆屋都更，那不就糗了？

第五、裝修成本與貸款成數

裝潢預算：老屋通常需要較大範圍的裝修，如水電翻新、防水補強、耐震補強等，需評估成本是否可接受。說不定，裝修費加進來的總成本，跟購買新房子的價格差不多，那也未必划算。

貸款條件：部分銀行對於屋齡超過30年的房屋，可能在貸款成數的門檻較嚴或縮短貸款年限。所以購買前最好先請銀行評估。

以上，感謝ChatGPT的解答，當然，我可是有調整、修改及補充的哦～

TVBS新聞→https://news.tvbs.com.tw/life/2797646

TVBS原影→https://youtu.be/WLmegBoXrPs

記者 葉郁甫 / 攝影 羅士朋 報導