230815離開台北市，分配比例幾乎建商大於地主；想獨吞獎勵容積、免費稀釋地主土地的貪婪建商
2023年8月12日下午3點整，一組來自新北市的屋主前來拜訪，希望了解他們家的真實價值、建商是否可信？與建商談判的籌碼有多少？並協助審閱合建契約。
這次提供諮詢的專家有三：
一是具備建商背景的 #東龍國際開發集團董事長王棟隆
二是持有都更諮商師及危老推動師雙證照的台大碩士物理老師里長里長老師-西新里胡家瑒
三是擁有被黑心建商坑蒙拐騙受害經驗的房仲作家陳泰源-專任約房仲的斜槓人生
非常有緣的一件事情是，這次的諮詢對象，竟是胡里長擔任新店高中老師時期的學生，也太巧！
｛全案分析｝
1.根據實價登錄資料，該區域的預售、新屋單價5字頭，因此估改建後，建物一坪均值為55萬元。
2.由於不是透天厝而是公寓，和樓下鄰居共有「同一筆地號」，也就是「持分」，礙於整塊基地必須完整，除非住戶們100%同意，否則無法走危老。加上由於建商欲整合的基地面積達近千坪，所以走「都市更新」之「權利變換」方式是比較可行的方案。
3.該建物有點特別，是海砂屋，也就是氯離子高於標準值，因此額外享有海砂獎勵值；也就是說，獎勵上限除了原始容積+0.3倍基準容積外，另再加0.3倍原建築容積，是很容易超越一般都更容積獎勵1.5倍的天花板的！
4.分配比例，建商53%，地主47%，是否合理？
這其實是分母分子問題，以該案來說，五層樓共五戶，另加建商也要分（除以六），加上當地預售房價僅5字頭而已，可是，建築成本到哪卻都是一樣的。
以單坪55萬元來說，53%分等於建商一坪分29.15萬元，扣除營建成本2X萬元+利息成本，差不多，因此，地主分47%，算合理。
5.公司體質的初步判斷：據查，
A.判決書：0筆，尚可。
B.成立時間：2016年至今，不算短，還OK。
C.資本額：1.6億元，實力不夠，對比將來該基地若整合成功，該都更案的總銷金額上看「幾十億元」，對比資本額，猶如小孩玩大車、財務槓桿操作過大，要小心。
｛合建契約之陷阱條文全都露｝
1.開頭，先要求增列一條：若契約條文出現兩種以上解釋時，以有利甲方／地主為主。
2.#違約條款：規範建商的部分僅一張A4紙的三分之一頁面，規範極少！建議找律師協助擬定合建契約，其費用可聯合住戶們共同分擔。
3.#落日條款：第16頁，二十二條，特約事項，一、合約至118年截止，也太久，誇張！建議改為一年一約。
4.#擇優條款：開頭第二段寫著，以《協議合建》方式執行，但由乙方主導《權利變換》或《協議合建》等方案進行申請。同時，在第二條：合作方式。三、也清楚寫明→雙方同意以「合建分屋」方式為分配原則。
換句話說，將來會走「權利變換」程序，但地主卻只能依照「協議合建」裡的條件來分配，這就是俗稱的「假權變」。
建議條文：若日後建方申請《權利變換》程序，乙方最終有「擇優」權利。必須要求在合建契約裡加註「擇優條款」，讓「權變的權值」與「合建分配條件」的「選擇權」掌握在自己手中。
5.第三條：房地分配原則。原文：一、更新獎勵容積部分（如因容積移轉涉及代金或公設保留地之購入成本，得不納入分配），甲方分得47%、乙方分得53%。
該建商提供的合建契約裡，陷阱不少，其中最嚴重的就是這一條，#容積獎勵 不分配，都更的50%、海砂的30%，都不給；而且，連建商自己花錢購買的、理應也該分給地主10%～30%的「容積移轉」也都不給分。擺明就是想吃地主。
提醒：縱然是建方購買的容積移轉，仍會稀釋地主的土地，理應分配坪數。
建商一邊話術「協議合建契約的條件較好」先簽先贏，之後再走「權利變換」將獎勵容積「偷偷地」拿好拿滿，卻強迫地主無法選擇「權值選屋」方案，企圖免費稀釋地主的土地。
6.#頂加 補償費：該地主是頂樓住戶，享頂加效益，目前蓋滿住人，室內約21坪，建商竟只願意補償20萬元，也就是單坪不到1萬元。以北市來說，頂加單坪補償3萬元，而該案單坪只補償近萬元，實屬偏低。
建商話術：補償要視頂加的結構而定，RC最高、其次磚牆、最低是鐵皮。
反制說法：屋主有「內裝成本」。
提醒：補償是「合意」，只要講好，政府不會介入，要小心；另外建議，與其拿錢，不如多分坪數，可爭取1至2坪。因為建商算的是營造成本（一坪2x萬）。
7.第4頁：（2）原文→公設比34%正負1%。
建議→不如寫，最高不得超過35%。
建商黑心話術→室內空間不變，公設比愈高，權狀坪愈多，地主愈賺。
事實卻是，在「權值固定」或「合建分配條件固定權狀坪數（含公設）」的前提下，公設比愈高，分得的室內坪數愈少。
注意→假如公設比36%、超出34%正負1%呢？違約條款呢？沒有違約條款，公設比蓋超過，又能耐建商如何？
8.第4頁：選屋及找補原則
陷阱原文：一、房屋採「水平分配」方式，由一樓往上分配，乙方由頂樓往下分配。
注意→水平陷阱，小心較貴的一樓分一間給你，接著「二樓整層、最便宜的低樓層」全部灌給你。
建議1→甲方得依自己的土地占總基地之「比例」由一樓「對應位置」（含）連續水平向上分配。
建議2→甚至可要求，依照「權變權值」來自由選屋。
9.陷阱原文：按本案更新後該房屋或停車位之「估價值」95折互相找補。
建議1→依據「第一次公開銷售之底價」95折找補。但建商卻用「價值95折」。
建議2→95折太少，應爭取9折。
10.陷阱原文：四、採契約書的流水編號優先順序選屋。
告訴地主，愈早簽，愈有優先選屋的權利，評估是否跟建商磋商「第一優先選屋」、排除「重疊得抽籤」的規則。
11.第四條：選屋及找補原則。四、未在乙方通知時間內選屋，將由律師公開代為抽籤選配。另，第十二頁，第十七條：交屋。一、（二）十五日內。
15日是指，#工作天？日曆天？建議，通知後的15個工作日內，為自己多爭取4天假日。
12.陷阱原文：四、至交屋日前，非經乙方同意不得讓與或移轉其權利。
為什麼不可以「讓與」或「移轉」？這兩個名詞有點模糊，應該是指，在乙方「銷售期間」不得「轉賣」吧？
還有，萬一乙方賣完了，房子仍在蓋，距離交屋尚有一段時間呢？還是不能移轉？不能賣？也不公平啊？
如果房市景氣差，建商的餘屋始終賣不完，還是發生無限延期交屋，這樣地主都不能動，不合理。
13.第四條：選屋及找補原則。六、
說明1→條文提到「權值」，擺明走「權變」，卻要求你以合建分配為主，不給擇優，擺明要吃地主。
說明2→交屋時，當下用「現金」一次結清？數萬元，不能事後用轉帳匯款的方式嗎？為什麼要求用現金？避稅？避發票？萬一點交當下覺得屋況不OK怎麼辦？
14.第六條：房地點交，一、核准後「起180日」依法申請建造執照。
180日「內」？180日「之後」才申請？180日的什麼？違約條款又是什麼？
15.第六條：房地點交，一、建造執照取得於法定期限內向主管機關辦理開工申報。
法定期限內是多久？沒有明白寫上，很多人不知道，建商請到建照之後，其實可以不斷延期開工耶！
16.第六條：房地點交，一、但因可歸責於甲方之事由致無法完成開工申報者，不在此限。
說明：那如果是乙方藉故不開工呢？違約條款呢？
17.拆屋費，建商出，但 #室內廢棄物，還要地主出錢付處理費，不OK。
18.房屋租金補貼，每坪800元，還算OK。
19.搬遷補助費，一次3萬元，建議爭取，因為頂加多一層，要6萬元。
20.#瓦斯外管 費用由地主出，內管費用建商出，公共區域要住戶出。這部分可以談。
21.營業稅，是給政府，不用怕算錯，理應地主出，但可談。
22.車位「垂直分」解釋不清楚，小心無法選「水平、同層、連號雙車位」，建議爭取「自由選車位」。
23.信託銀行，要求，盡量以 #公股銀行 為主。如有 #保密條款，也必須一併放進信託契約裡。
24.#拆除同意書：別急著現在簽，等選完屋之後，信託了以後，再簽。
25.#代刻印章授權書
A.把「印」改「便」。
B.如果你很在意一樓，你要選一樓，建議授權項目「不包含」建築執照，要由你親簽，你才能看到設計圖。
C.把「一切相關」四個字刪除。
D.註明「獎勵容積不包括授權用印範圍」。
E.原文：應負法律上之一切責任。建議寫明：願負「民事求償」及「刑事偽造文書及背信罪」論處。
26.第26頁，原文→採用「同等級」或更高「及」（契約錯字）產品。
建議，要求建商，把同等級的品牌事先表列清楚（第27+28頁有，但不明確，因為，同品牌，也有不同等級），或者要求備註「同價位」關鍵字。
27.第35頁、最後一頁：#容積移轉同意書。這擺明就是超級大陷阱！地主簽了同意，契約裡卻載明不分給地主。千萬要小心！
只能說，地主這筆諮詢費，付得有夠 #物超所值！
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我是陳泰源！