【第5發：對於資金不足的建商來說，合建就是「讓地主承擔」最大購地成本的最佳選擇】
為什麼我說這份鑑定報告書堪稱為「一定要公諸於世的經典」？因為鑑定人江文宗建築師所寫的內容，也能用在說明把黑心建商的思維表露無遺的精華版。大眾也終能理解，坊間黑心建商為何都膽敢胡作非為的理由。......↓
【「彼此認定」就是誤導所在，固定建坪分回會影響分回土地面積「比例」】
光探討鑑定報告書裡這一段的前半小段，就暗藏兩大貓膩，其一是「按照『彼此認定的』價值比率」。
因為，地主只是普通老百姓，不具建商之專業，根本無法精算出自有土地的真正價值。在雙方資訊落差極大又無第三方協助，建商往往能透過各種似是而非的計算式及資訊來「低估」地主的土地。這也是我不斷疾呼內政部，應該要推動都更合建之「定型化契約」及頒布「應記載及不得記載事項」的原因。
對地主而言：改建前的房地價值是多少？上網查實價登錄便能概抓；但若是要談合建，地主的土地價值之評估就不會這麼簡單，因為牽涉到容積率、土地使用分區及政府的獎勵政策。
對建商而言：老實依照市價買斷，除了口袋要夠深，也無法仗著專業來低估地主的土地價值。
例如：利用「固定坪數分回」陷阱，再搭配「跟本案一切相關、包括但不限於、願負民事責任」的「代刻印章授權書」來無限上綱用印權限、拿地主的土地去申請獎勵容積以免費稀釋地主的土地，出事了也免負坐牢的刑事罪責，還得提起曠日費時又燒錢傷身心的訴訟，最終恐因年邁而含冤讓步、含恨投降，甚至多數地主到進了棺材都還不知道被坑；也由於地主的土地已配合信託，建商還能透過銀行融資玩「高度財務槓桿」，一旦出事就讓地主一起承擔風險。
其二為「分回改建完成後的『建物坪數』及『土地面積比例』」。這是鑑定人江文宗寫的；但他竟也說，地主採（建物）固定坪數分回所以「沒有損失」？怪了，有無獎勵容積，確實會影響地主分回土地面積的比例，怎會沒損失？
以本案《松蔦青語》來說：
基地面積為200.56坪，沒有獎勵容積時的總樓地板面積是1989.68坪，等於建物1坪需分配0.1坪土地，有了獎勵容積後的總樓地板面積是2344.5坪，等於建物1坪需分配0.086坪土地；顯見，因獎勵容積與免計容積增加的建坪，會使土地被稀釋，也就是說，地主應該分回土地面積之「比例」確實會受到影響。
【合建到底是「誰的」最佳選擇？地主不需承擔資金壓力？沒風險？】
鑑定報告該段的後半段，就是長年以來，建商界最廣為流傳的大便話術，原來江文宗的腦袋裡也是同樣思維。
建商總愛說：「合建，地主『只要』出土地就好，由建商負責『出錢』蓋房子，所有過程中的『風險都由建商承擔』，例如營建成本上漲壓縮建商的獲利，地主應得的利益，都不受影響。」
乍聽之下，好像很有道理，其實包藏禍心，
要知道，一個建案的資金結構通常是這樣：購地成本占約50%，建商利潤占約30%，營建管銷成本占約20%。也就是說，所謂「地主不需要承擔資金壓力、建商負責重建的龐大資金」這段話，就是標準黑心話術。
明明地主已幫建商省下整個建案「最龐大」的購地成本，卻還要被扣上「地主只是輕鬆單純出土地」的歪理？沒那個屁股就別吃那個瀉藥，如果連營建成本都叫作「龐大資金」的話，那可以收一收了。
另外，可憐的地主，須承擔的風險如下：
一、如果建商違約，沒有按照契約規劃房子，對地主而言，生米煮成熟飯，告建商，無刑事罪責，僅民事「債務不履行」，縱然後來勝訴，頂多判價金賠償，無法打掉重蓋。
本案就是血淋淋案例：契約寫平面車位，結果建商為了省營建成本而改規畫機械車位；契約寫要維持原店面寬度，結果原三棟透天變四間，建商還主張分兩間，地主的店面被惡搞成前寬裡窄沒等齊，騎樓外還加贈一根粗大寬柱遮蔽視野（其餘請參考第1發開頭所提A至F事項），民事官司至今仍在訴訟中，刑事告不成。
二、房子蓋到一半，建商財務發生困難，宣布倒閉、溜之大吉，縱有「續建機制」也不保證定有建商承接，結局就是變爛尾，然後遭銀拍，最終拍賣所得優先償還的對象還是信託銀行，若還有剩，才是順位擺最後的可憐地主及預售屋承購戶。
三、若原建商倒閉，假設後來有建商願意續建，承接的建商也一定會話術「地主當初條件太好，原建商才會倒」，跟地主要求「坪數分少一點、配備與建材須降級」作為談判條件。
所以，口袋淺的建商，便衍伸出兩套暗黑手法：
一、話術「地主先別拿保證金，等房子蓋好後，再多分坪數跟車位」，然後把「應該給地主的」保證金拿去調度用。
本案地主就是中了「前手／原建商／寶吉第建設」這一招，後來鬧上新聞，卻被後來接手、原本就是同一起造人的《大家地產》負責人卓家雄所委託的「成名整合行銷公關鍾依恬」濫用媒體第四權，把我們一家人抹黑成「貪婪多要」，卻不提我們「根本沒拿保證金」。
二、契約隱藏陷阱，讓地主「不知情、被同意」，土地被建商拿去設定／貸款給建商周轉用；最後結局往往是，建商落跑走人，地主莫名負債，最終憂鬱甚至輕生。
《大家地產》負責人卓家雄曾拿有這條陷阱契約要我爸媽重簽，好險沒簽，這份黑心契約還有卓家雄用鉛筆寫的字跡，目前已被裱框備份起來；另外，卓家雄的丈人也是北投爛尾樓《泊山妍》建商陳俊良，他就是用這一招從地主方貸出約3.5億元的借款，讓地主莫名負欠鉅額債務後落跑神隱還脫產。
所以，在政府提起勇氣不願再被惡質建商勢力把持、決心讓合建更有保障（定型化契約、納入消保法、優先償債權）而非一昧丟餌（提高獎容）、縱容不肖建商坑殺地主之前。或許，以「市價賣斷」才是最不燒腦且最有智慧的選擇。
【丟不丟臉啊？之鑑定報告書原文】
鑑定報告書原文：所謂「合建」，意旨地主與建商合作，按照彼此認定的價值比率，由地主提供土地、建商提供資金合建，並分回改建完成後的建物坪數及土地面積比例。實務上合建分為三種方式……。「合建」對於資金不足的土地所有權人來說是最佳的選擇，不需要承擔資金壓力。只要提供土地房屋，剩下的就由建商負責處理，包含都更重建的龐大資金、流程、申請容積獎勵等。
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