【第6發：地主分獎勵容積恐不當得利？若非心存不公，又怎會顛倒是非？】
本次探討這份鑑定報告書裡的該段落，算是露出馬腳、雖無直接證據卻很難不懷疑，江文宗建築師要不是矇著眼睛寫，就是為了OO擺明護航建商才寫得出來的論述。因為閱讀之後，會讓人有種邏輯混淆感，一不小心就會被牽著鼻子走、價值錯亂而不自知。......↓
【誇飾營建成本上漲10%，無視地價漲更兇反替建商省下更多購地成本】
江文宗表示，103年的合建契約，無法預知106年有危老條例，也無法預知興建期間（109年2月至111年11月）因疫情導致工料大漲。這部分，他說的沒錯。但是，他卻將基期低的營建成本於興建期間均漲10.93%給過分誇大。
本案《松蔦青語》經計算，實際上營建成本「漲幅過後的最終單坪價」僅16.33萬元，就算再給它漲個10%也不過單坪增加1.63萬元而已；同時又將基期高、市值單坪至少500萬元的土地成本於興建期間均漲幅3.38%之「幫建商省下大幅購地成本」地主的珍貴土地視而不見，其心可議。
【建物採固定坪數分回，等於昂貴土地被免費稀釋，還瞎稱「地主沒損失」】
江文宗認為，地主在合約有約定「固定（建物）坪數分」所以縱然因獎勵容積而增加總樓地板面積，地主的權益還是「沒有受損」？
然而，事實是，
一、不僅合約有約定，連鑑定報告書裡都有載明，除了「固定坪數」450坪之外，還有「比例分回」65%二擇一。我爸媽為人善良，但不是笨蛋。若總面積減少，65%少於450，當然選450；反之，如果總面積增加，65%大於450，當然選65%。所以，誰跟你「只有」固定坪數這個選項？
二、本案基地面積為200.56坪，總樓地板面積調整前為1989.68坪，單一建坪可分配0.1坪土地，建物若採固定450坪建坪，等於分得45坪土地；有了獎勵容積之後，總樓地板面積為2344.5坪，單一建坪僅分得0.09坪土地，建物若仍「被迫固定」450坪等於僅分得40.5坪，也就是地主白白損失4.5坪、市值至少2250萬元的土地。我就問江文宗，這叫做「地主沒損失」？
三、「固定坪數」分回，就是坊間不肖建商的慣用伎倆，所以，江文宗說這是「業界交易習慣」，某個角度也算說對了；我也在此呼籲全台地主們，如果與你洽談合建的建商堅持約定「固定坪數」分，請務必提高警覺。
注意，一旦約定「固定」坪數分配了以後，建商就以為可以像「有牌照的強盜」，拿「地主的」便章、房子與土地去申請「額外的獎勵容積」（當然，這裡說的是黑心建商，一般正派的建商還是會和地主好好協商的）；如此一來，「多出的建坪」全被建商獨吞，除了「免費稀釋」地主的土地，還能像本案黑心建商一樣，將「地主沒損失」這種鬼話講得理直氣壯，更離譜的是，本案鑑定人竟也認同這種見解，令人遺憾。
記得，就算是建商花錢買的「容積移轉、移入容積」也會稀釋地主的珍貴土地，所以還是得分建坪給地主；而這類容積移轉、移入容積，以北市來說，坊間「正派分法」通常最高「建商70%：地主30%」。更何況，本案是「地主的」土地所產生的獎勵容積！
【遇到「對建商有利」的「主契約」就睜眼；遇到「對地主有利」且「效力優於主契約的補充協議」就瞎了眼】
江文宗說，契約有約定「在不影響地主分配之利益下，地主不能拒絕建商變更或增減基地面積。」所以建商確實有調整興建總面積的權利。
但事實是，
一、如果地主可以「擇優」固定450坪或比例分65%，地主的分配利益才叫作「不影響」；但建商偷偷申請獎勵容積導致建坪增加、土地持分占比降低，又讓地主「擇劣」固定建坪分，對地主的分配利益怎會「沒影響」？
二、江文宗只提主契約條文，卻無視「效力優於主契約的補充協議」裡約定的「建築圖面及建材表須經雙方共同簽認後執行」。
而且，這份補充協議，還是在「沒有危老獎勵之105年」所簽訂的。也就是說，縱然「地主分配利益不受影響」且「沒有變更設計」，建商在申請送建照之前，仍必須將建築圖面「供地主簽認」。
「合建」顧名思義就是建商與地主彼此是平等地位，地主可不是建商的小弟！
【樓地板面積增加，「總」營建成本當然變多；但「單坪」營造價格反而下降】
江文宗說，本案雖增加獎勵容積，但使得整體工程相較於傳統工法，建商需額外負擔龐大建造施工成本。
事實是，為了讓總樓地板面積增加而採用較進步的工法，給建物耐震與綠建築設計的獎勵容積，雖讓「總」營建成本增加，但「單坪」營建成本反而下降。因為，建材與工法的進步或許導致「營建成本」增加，但卻因此省下不少其它成本，例如：昂貴人力。
不信？根據本案建築師林祺錦提供給市府都發局的簽證表載明，
總樓地板面積，調整前為6577.46平方公尺／1989.68坪，危老獎容之調整後為7750.41平方公尺／2344.5坪；總工程造價部分，調整前為9千8百04萬7千5百3拾7元，危老獎容調整後為1億1千5百3拾0萬9千8百5拾8元。
有趣的來了！
在「單坪」工程造價上，調整前為4萬9千2百7拾8元，危老獎容調整後為4萬9千1百8拾3元。顯見，因為有了危老獎勵讓「總」工程造價提高，但工法更進步所以省下了其它或人力成本，讓「單坪」造價反而便宜了95塊錢。
【地主分危老獎勵容積恐不當得利？若心不夠黑，還真難寫得似是而非】
江文宗說，若簽約時已知將施行危老條例，實務上勢必重新約定建物之分配，否則地主有「不當得利」之疑慮。……反過來唸：若簽約時不知危老將施行，實務上就不必重新約定建物之分配？
這一段我唸起來超不順，讀者們亦是如此嗎？要知道，江文宗的專業不在法律，不當得利是什麼，江文宗真的懂嗎？這段論述比較像是建商那邊的書狀抄過來的！一份花了64.5萬元決定你訴訟勝敗的鑑定報告，結果是這樣的品質？
我就問：為什麼地主分危老獎勵會有「不當得利」的疑慮？
危老條例是針對建物和土地之「所有權人」，鼓勵釋出參與都更合建。獎勵「對象」本來就是地主，所以本歸地主享有，是建商要主動跟地主談怎麼分，而不是建商欺瞞地主，「偷偷拿地主的」印章、房子、土地去申請並占為己有！因此，就算簽約時不知危老將施行，但從地主的建物、土地而生的獎勵容積，分回給地主，這有什麼不妥之處嗎？
【地主若無法爭取額外獎勵容積之建坪，導致土地免費被建商稀釋，建商才恐有不當得利之疑慮】
鑑定報告指出，本案獎勵容積並非簽約時所能預料，原合約既已約定地主固定分配450坪，地主若主張請求再額外增加分配面積，顯與合約精神不合。……為什麼，這明明是江文宗寫的鑑定文，可我卻很想說：「江建築師，你不要再抄陳守文（大家地產的委任律師）的書狀內容了啦！」
邏輯一、103年簽定契約時還沒有危老條例，合約當然不包含危老獎容的分配；後來106年有了危老獎勵，建商應「主動」向地主重新締約討論重新分配；否則，多出來的建坪全歸建商所有，既會「大幅免費稀釋」地主昂貴土地，建商也才是有「不當得利」之疑慮。
江文宗在該段末說，實務上應考量業界交易習慣重新訂定分配方式，始符公平誠信原則。……這段我認同，但後面的「重新分配方式」竟是「因獎勵容積是後來才有且營建成本均漲約10%，所以地主分配比例應調降10%」，簡直讓人看了嘆為觀止，太值得公諸於世受公評了。
邏輯二、契約當時之所以除了約定固定坪數之外也同時約定65%比例分，就是因為獎勵容積本就會隨著政策滾動式調整而有所變動，因此這65%的真義其實包含「未來政策變動性導致總坪數增減」的保障選項。這，才是合約精神！
【丟不丟臉啊？之鑑定報告書原文】
甲乙雙方於103年4月24日簽署合建契約……不可能預見政府將於106年頒布「危老條例」，且興建大樓期間遭逢新冠肺炎疫情導致工料大漲亦屬無法預見之情事。依協議之精神，無論最終興建大樓總面積少於預期可建築面積，甲方仍得分回450坪，坪數固定不會減少，另依本約：「本案視實際開發情況，乙方得變更或增減本基地範圍，於不影響甲方得分配之利益下，甲方不得拒絕。」就合約精神，乙方確有彈性調整興建總面積之權利。本案雖增加獎勵容積，但使得整體工程相較於傳統工法，建商需額外負擔龐大建造施工成本，若簽約時已知將施行危老條例，實務上勢必重新約定建物之分配，否則被上訴人即有不當得利之疑慮。因此，本案獎勵容積部分，並非簽約時所能預料，原合約既已約定被上訴人固定分配450坪，被上訴人若主張請求再額外增加分配面積，顯與合約精神不合。實務上應考量業界交易習慣重新訂定分配方式，始符公平誠信原則。
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