鋼筋生鏽腐蝕 樓板崩落 海砂屋最危險的建築 都更重建困難重重

241007民視異言堂 鋼筋生鏽腐蝕 樓板崩落 海砂屋最危險的建築 都更重建困難重重

關於海砂屋，可以切入的角度很多，身為「房屋仲介」的我，就不在其他「土木技師（賴建宏）、結構技師（戴雲發）、台北市都更處主秘（謝明同）」等專家／關老爺面前耍大刀了。想要吸收完整的專業知識，務必點選留言區的專題報導影音連結哦！

以下，是記者預先給我的訪綱之我準備的受訪內容。……↓

｛Q1：一旦驗出該區域或該棟樓為海砂屋，通常會如何影響房價？｝

A.如果屋況看起來很嚴重，有明顯安全疑慮，送人恐怕都送不掉。

B.但若是在看起來不嚴重、尚可堪住甚至屋況良好的前提下，則視建物型態而定：

B-1.若是總戶數較多的集合式住宅，通常為市價的8至7折。

B-2.若是總戶數很少的老舊公寓甚至是透天厝，因為土地持分高，俱改建價值，正負相抵，有時屋主還不願意賣呢！畢竟不像輻射屋會影響健康。

｛Q2：是否也因攸關房價，而有隱匿海砂屋的情形？｝

1.海砂屋屬「重大瑕疵」，跟凶宅、輻射屋一樣，不能隱瞞，一旦隱瞞而使買家誤買，賣方不僅涉及詐欺的刑事罪責，買家也能以此提起訴訟要求「撤銷交易」。所以，通常會主動誠實告知的。

2.有一種比較常發生、遊走灰色地帶的情況是，屋況看起來（暫時）沒事，卻得知「鄰居」曾做過氯離子檢測且結果超標，於是日後賣屋時，在房仲的屋況說明書裡的「是否曾做過氯離子檢測」欄位勾選「否」來「裝傻」。因為，沒做過檢測，也就不知道是否有超標囉～

賣掉後，就賭，

一旦拖過5年，民法第365條「瑕疵擔保」的保障就失效，也就無法主張「撤銷交易」；如果拖過15年，也能避掉民法第227條「出賣人交付有瑕疵之買賣標的物」來主張「損害賠償」。換句話說，只要賣掉之後的15年內，屋況良好或僅有小瑕疵讓買家不疑有它而沒發現，賣方也就沒事了。

｛Q3：即便驗出海砂屋了，為何很多地方在都更整合上都困難重重，甚至會延宕好幾年？｝

1.因為海砂屋有程度之別，且年份不同，判斷海砂屋的標準也不同。

比如說：民國100年的建築物，每立方公尺的氯離子含量為0.2公斤，低於87年的標準0.3公斤，所以不算海砂屋；但若以104年每立方公尺0.15公斤的標準則算超標。所以有些住戶認為，若以「早期」標準，他的房子並不算海砂屋，這也是爭議所在。

2.縱使氯離子超標，屋況在當下仍有可能維持良好，住戶當然未必有遷出、改建的急迫性。

3.只要沒有達到政府規定「優先強制拆除」的標準（北市府規定每立方公尺氯離子含量超過1公斤以上），住戶們還是可以透過結構「防蝕補強」改善續住。

4.公寓或透天也就罷了，若是集合式住宅，單戶土地持份小，改建後，公設比變高，室內幾乎不太可能一坪換一坪。

｛Q4：海砂屋都更改建後，房價會翻身，是否也有人是專門投資買海砂屋等都更？｝

當然！一旦遇到貪生怕死的住戶（這不是負面形容，我也貪生怕死），接著：

1.屋況良好，結構牆、柱「尚未發生」嚴重裂痕、建築物傾斜、混凝土剝落、鋼筋外露生鏽等情況。

2.屋主誠實告知屋況並主動有感讓利、打折出售。

3.有消息傳出，得知整合都更人數，已達一定比例、將近或甚至過半50%同意時。（海砂屋都更標準是先過50%再過75%即可）

4.假設，新屋單坪100萬，中古屋單坪通常落在70至80萬，海砂屋單坪則在50至60萬。也就是說，用海砂屋的價格購入等都更，未來增值潛力上看至少1倍！

綜上，投資客當然會考慮購買，短中期收租（講難聽點，死或受傷的是租客又不是房東）、長期置產等都更囉～

民視YT→https://youtu.be/xJVhSZMrFqE

記者-蔡佳芸；攝影剪輯-余啟成、尤彩礽