【250715「零元購屋」絕跡背後的「金流拷問」,金檢有多兇殘?你的財力夠「乾淨」嗎?】
2025年7月13日傍晚,我於3月底成交的案子交屋了。沒錯,時隔約3.5個月才結案。
一般買房流程大概是這樣:a.簽約→b.將買賣契約書交給銀行,搭配身分證、財力證明、填寫貸款申請書→c.耐心等銀行核貸通知→d.辦理對保、抵押權設定→e.撥款、過戶、代清償→f.交屋。
原本我以為,就只是「限貸令」搞的鬼,導致「流程c」得花3個月,直到我與買家一邊辦理交屋、一邊閒聊時才知道,在「銀行通知核貸下來」的這段等待期,根本不是「單純耗時間」,對買家而言簡直是地獄般折磨!?
買家親口告訴我,......↓
現在貸款真的不容易,鑑價先估低、成數再降低、利率又調高,此外,他在申請房貸的過程中,被銀行「一直不斷要求補一堆文件」!除了「財力證明」還要檢附「金流」,每筆收入都要說明「確確實實是靠自己賺來的乾淨錢」才可以,把買家搞到快發飆。
我好奇為何銀行現在要這麼做?
買家說,因為央行的「限貸令」和金管會的「金融檢查/金檢令」,所以銀行都要努力詳查「買家的財力證明到底是否為真?」因此,像是過往盛行的、投資客動歪腦筋「找首購人頭買房,申請新青安優惠貸款」,在此刻,幾乎是不可能成功了。
這也是為何,
近年,那些所謂的「零元購屋」炒房團幾乎團滅、銷聲匿跡的緣故。因為「假金流」、「AB約」都會被識破。
以及,過往有錢人縱使可以現金買房也要貸好貸滿,目的之一是為了創造更多現金流;可現在,部分超級有錢人都寧可不貸款買豪宅了(現在豪宅交易有超過六成都是全額現金買)。畢竟,少一道金融檢查,就能降低「財產來源不明、洗錢」等罪名的風險。換言之,對於高資產族群而言,現金購屋不貸款,確實可以省去複雜且可能被追問金流的程序。
總之,這次能圓滿交屋,只能說好家在,
1.我醜話講前頭,把限貸令、銀行滿水位所以申貸要等很久、房市反轉向下修正,統統如實告知買賣雙方。
2.買方實力夠,原以為已經買到很便宜,可以獲得「成交價」的五成貸款(買方是第二房),沒想到後來竟變成「鑑價估低後的五成」等於「實質限貸三成」,依舊拿得出現金補足缺口。
3.賣方聽得進我給的「降價換成交」建議,願意讓利。
4.代書的辦事嚴謹與經驗深厚。
綜上1234,才讓這次的交易,終究圓滿。南無阿彌陀佛~
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