130326TVBS 哈新聞陳泰源當來賓

130326TVBS 哈新聞陳泰源當來賓

首次在《哈新聞》當來賓，首先我要澄清的是，我不是房產專家！我不是房產專家！我不是！我只是一個大直在地區域的第一線的房仲業者而已，我跟田大權、住商的徐佳馨、永慶的黃舒衛層級都差太多太多了！別叫我專家！

不過，很高興的是，播出之後，聽製作單位表示，收視率的「黏著率」調查分析，我跟燕俐講話的部分，明顯停留的%數是高的！因此，謝謝觀眾們的捧場與喜愛！我會繼續努力學習！......↓

Part1→皓如的問題

解答1→
一些素質比較不良的仲介，為了要做辛苦度，為了要給屋主營造一個「客人似乎很多」的氛圍，往往不會過濾客戶的預算等其他購屋條件，一方面可以讓屋主覺得這名仲介很辛苦，也可以讓屋主覺得他客人很多。
另外一方面也可以先煉一煉買方，如果買方一直想買便宜，或者是很價格認知差距太大的，就先拿幾間買方不可能有興趣，甚至看了會覺得預算不足而感到失望沮喪的房子，可以幫助買方把觀念漸漸地導正過來。

解答2→
預算溝通的部分，燕俐姐說得真對！十全十美的房子，唯一的不完美就是價格，因此，1200萬元預算想要在內湖找標準2~3房產品，實在是太難了！而且仲介不是聽不懂皓如的預算，而是本來買方就不可能會在一開始就告訴仲介她真正的預算極限範圍在哪裡？因此，當你說1200萬，仲介理所當然會帶您看接近2000萬元的房子，是我，我也會這樣做。
所以建議下次可以換另外一個說法，就說，我自備款只有多少，再多也買不起，麻煩請幫我找貸款7成的總價物件吧！

解答3→
夾層屋，小套房，有2缺點，一個是貸款成數低，最高7成了不起，5~6成一堆，再來就是利率也較高，一定是2%多，但，之所以貸款成數低、貸款利率高，最主要的原因也是因為套房的投報率是眾產品中最高的！現在除了套房投報率還可以破2%以上，一般正常的房子、豪宅、店面，有的甚至連1%都不到啊！所以因為有投報率高的優點，才有延伸後來的2個缺點。

還有一個，是缺點也是優點，夾層，可以增加使用、收納空間，但，也100%違法，因此，建議如果要買夾層屋，盡量挑選整個社區，整棟大樓都是夾層屋，這樣要死一起死，團結力量大，政府也比較不敢拆，但如果是唯獨你有做夾層，或者是唯獨你有加蓋、外推等等，那就勢必要跟隔壁或者是樓上樓下的鄰居們打理好關係了！不然一被檢舉，就勞民傷財。

Part2→呂文婉姐姐的問題

解答1→
現在很多不婚族，單身，單親家庭，或者是不生小孩的頂客族等等，家庭成員數本來就越來越少，再加上房價的高漲，因此，在過去3房或許是主流，但現在，2房產品才是主流唷！別的地區我不敢講，至少在我服務的大直地區，標準2房的產品在大直超級稀有、超級搶手！因此，文婉姐不需要擔心脫手的問題啦！

解答2→
什麼樣的格局最難賣？這個問題其實要搭配總價，「房間數」與「總價」的比例的問題。像我處理過一個案子，總價5000萬的房子，因為只有2房，所以房子賣了快2年才賣掉(最後也是被我賣掉的唷！ya~~)，所以，格局要跟總價放在一起同時看唷！

解答3→
最好賣的，其實我當時的說法要稍微修正一下，在我接觸到的投資客，他們最喜歡買的房子，是「剛剛好過了套房門檻的1房or1+1房」，從台北市這個地區來講，銀行認定的套房標準是，主+附小於12坪，以及主+附+公小於15坪，都叫做「套房」，所以很多投資客最喜歡買剛剛好超過套房條件的小房子來投資，因為可以吸引預算不夠的年輕人來買，最好脫手。

Part3→許聖梅姐姐的問題

解答1→
很多人都會遇到，政府打房的關係，二屋貸款成數就是很低！但是我又不可能先把房子賣掉了，再來找房子，不然我住哪裡呢？我會建議請仲介找願意買立刻收租的買方，而“賣方”瞬間變成“回租”的“房客”。
一來，買方基於情感，一定會用比較便宜的租金來租你。
二來，房子剛賣掉，手頭上有資金，自備款有了。
三來，從原本的二屋貸款條件，變成可以貸款超過七成以上。
面面俱到，全盤兼顧！

解答2→
與其房貸、2胎、申請裝潢為理由的貸款、個人信貸，這樣每個月要同步繳好幾筆貸款，壓力更大，而且又複雜，不符合“理財要簡單輕鬆”的基本原則與精神，我當然推薦，將來我個人要買房子的時候，也一定會這樣做，就是40年房貸！

我們投資兼自住，不可能真的住上40年，但是平均每個月卻少繳1/3房貸，多輕鬆？等到住個10年8年，房地產增值到一定程度了，也住膩了，想換個環境，再賣掉，不是很ok嗎？不過它可是有條件唷！購買人自身條件必須在40歲以下，屋齡必須在10年以下唷！(因為銀行認定房子的壽命只有50年)

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/61467981