231108房市日光大道 在高房價之下，年輕人該如何好住好租？借地借家法、預售制漏洞、履約保證不保證、協議合建之定型化契約、實坪制
之前都是以「房仲作家」的身分，參加研展天王─張欣民老師主持的廣播節目，這次是以「時代力量不分區立委參選人」身分受訪，主題聚焦在我的「參選政見之房市主張」。當然，短短不到1小時不可能統統講到，所以必須挑重點，因此千萬別錯過。
對了，欣民老師在看了我的政見後，大讚每項主張都直指「問題核心」，且老師觀察很透徹，我在接受記者訪問時，往往站在「非業者」的角度，也就是「消費者、地主、年輕人、客戶」的立場來發聲。能被他如此肯定，弟弟真心覺得開心。
為何我的房市政見會是「3+12」而非直接寫15？因為我認為前3項最重要！包括「改善租屋制度的A借地借家法、B取消預售制、C《協議合建》頒布定型化契約」。但若必須抉擇，那麼第一道主打菜就是最重要的了！
因為「租房」其實與「售屋」是有連動的，只要租屋制度健全完善（房東不得任意收回房子、漲租必須有憑有據、房客有優先續租權），之後相關改革都會更順利。
一、為何力推借地借家法？
a.該制度在日本推行已超過30年以上，是非常穩定且成熟的制度。
b.它並非日本租屋市場的唯一版本，日本的房東與房客，還是可以選擇權台灣現狀的「定期契約」，所以沒有「違憲或強迫」的疑慮，而且，一旦台灣也實施雙版本制度，有日版借地借家法的「普通契約」與台版的「定期契約」併行，以後「定期契約」勢必得降價才能租得出去，因為誰叫房東不願讓租客有安全感。
c.再次強調，房客可以租到天荒地老的前提必須是，房客有穩定付租金、沒有違法使用房子、房東沒有極重大理由、租約有公證與相關強制險要繳納，也就是房東權益必須受到保障才行。而且，長期穩定的收入，對房東而言才是王道，絕對比短暫租高卻得承擔「沒收入的空置期」及「再出租的仲介費」來得更好！
d.日本因為租屋讓人有安全感，所以「全國住宅自有率」約6成，反觀房客權益沒有保障的台灣就高達8成，由此也可推論，台灣約有2成左右的購屋族，可能來自於「租屋無法安身立命」而被迫買房當屋奴。不誇張！全國平均房貸負擔率已超過4成，北市甚至突破6成！換句話說，月收租超過4成以上都拿來繳房貸，嚴重影響生活品質，政府難道不用負責任嗎？
二、台灣的預售屋制度發生哪些問題？
國外的預售屋，消費者雖然同樣提前把價金匯入信託帳戶裡，但是在建商蓋好並交屋了以錢，建商都碰不到已購戶的錢；換言之，從頭到尾，建商都得花自己的錢來蓋房子（這不是本來就應該的嗎？）。好比我投資朋友開餐廳，我就是股東，餐廳有賺錢，就該分紅給我。
反觀台灣的預售制，建商拿可動用消費者的錢來蓋房子，卻不用分潤給已購戶，還得承擔爛尾樓的風險。這是多麼的不公平！因此我主張，必須取消預售制。
三、履約保證必須更名「價金託管」？
履約保證絕對不能「保證」交易安全，所以不該用「保證」來混淆視聽。光比資本額就知道銀行絕對比建經公司大，規範肯定也是銀行比較嚴謹。包括簽約時，銀行還會派人到現場確認是否為真實買賣，還得由買賣雙方親自用印才能成立帳戶，但建經公司的履保卻不用？而且代書碰得到履保的錢，卻碰不到信託專戶裡的價金。
重點是，銀行的價金信託因為少了「建經公司要給仲介公司店東長的回扣」所以更便宜！總比履保對客戶猶如一頭牛趴兩層皮來得好。（仲介服務費、履保回扣）
四、都更之《協議合建》，資本額資格制與定型化契約
這是最百廢待舉的領域，因為涉及的專業度更高，一般人根本難以理解。時力政策部專員就曾與我討論，我以《基泰大直損鄰案》為例，建商必須要有最起碼的資本額限制，例如「至少5億元以上」及「總銷金額的四分之一以上」兩個條件同時符合，才可整合該都更或合建案。
結果專員就提出疑問：這樣不就讓建商大者恆大了嗎？
我馬上回：本就該汰弱留強，不然發生糾紛建商直接宣布倒閉，民眾要向誰求償？好在這次損鄰的是「賠得起也無法脫產」的基泰建設啊！換做小建商，早就拍拍屁股走人了。而且財務體質不良的小建商，因為不具買斷實力，才會想要利用資訊不對稱、契約條文陷阱等種種手段，使五鬼搬運法來坑殺地主或預售消費者。
說到定型化契約，
良心律師、不動產審約專家蔡志揚早已擬好95%通用範本，加上我後來也替不少地主審約也發現，雖然條文陷阱超多，但也真的大同小異。所以內政部長林右昌說無法制定，絕對是騙人的！
至於納入消保法，也牽涉到目前坊間最常見的契約陷阱之一（營業稅），
內政部的說法的是，因為合建不屬於消費行為，所以無法納入。這也是唬爛！因為合建是「互易契約」，這顯然就是消費行為，憑甚麼不能納入消保法？
再以「建商應繳納」的「房屋5%營業稅」舉例，
絕大部分的地主，在一開始，就誤簽了「互易之房屋營業稅由地主繳納」的條文陷阱，等到發現後已來不及；將心比心，換做你是地主，眼看房子已蓋好，難道您會為了5%營業稅跟建商打官司耗個3、5年勝訴之後才搬回新家入住嗎？別忘記了，合建的地主幾乎七老八十，有錢也沒體力耗，時間成本太珍貴了！
在此要提醒地主們，根據稅法：
1稅費本來就採「內含制」。
2納稅義務人是「賣方」，也就是「建商」。
3我就問，憑什麼建商可以，拿「地主賣部份土地給建商的收據」當作成本支出扣抵稅額，而「建商賣部分房子給地主的發票」之「5%營業稅」卻要由地主吸收？
五、為何不認同政府推出的《青年安心成家方案》？
這部分須再次呼應「借地借家法」，試著逆向思考，
如果「人生沒有非買房不可」，那麼「有土斯有財」的觀念就會被打破，年輕世代將更有餘裕去「投資、創業、學習」，對台灣整體發展一定更好！居住正義的定義也會從「人人買得起房」調整為「人人有房住」。
也就是說，房價從單坪100萬漲到1000萬元也沒有相對剝奪感，政府也不用打房；房價從單坪100萬慘跌到只剩下10萬元，政府也不用再拿人民的納稅錢去救房市，反正投資有賺有賠本該自行承擔，從此回歸市場自由機制。
以上就是我反對青安貸的理由，尤其「寬限期給5年」是怎麼一回事？政府帶頭炒房嗎？我們是否依據「平均地權條例」檢舉「內政部炒房」領獎金？
六、高公設比，實坪制，虛坪改革？
「虛坪改革」只是降低公設比，但公設仍得計價，這跟「公設不計價」的「實坪制」是兩回事，根本雞同鴨講。
順帶提醒政府，民代包括地主們都希望「室內一坪換一坪」，但目前實務上不可能，可是，如果實坪制施行的話，縱使獎勵容積不變，但獎勵內容不包括公設，全部獎勵容積只針對主建物，那就真的有機會達到「室內一坪換一坪了」。
反過來說，虛坪改革反而是兩面手法，問題根本沒有被解決，平均公設比少個5%，建商享受到「政府給的利益」，卻不會分享給消費者，反而話術「低公設」所以「高單價」。
但強調，我自己也知道權狀改制有難度，畢竟有一國多制的困境，但起碼我要求，官方版的實價登錄「房屋單價」欄位必須更改為「房屋總價除以主建物」，先讓大眾「習以為常」了以後，推動實坪制就會更接近一步。
以上 就是我的房市理念，若您也認同我的主張，2024年1月選舉，政黨票，懇請支持《時代力量 New Power Party》，把我送進國會，實現您要的《居住正義》。
正聲廣播《房市日光大道》節目原影→https://www.youtube.com/live/fwreHo_aTYE
留言
張貼留言
我是陳泰源！