建商如何讓地主「多付轉貸費」？揭合建契約「原貸款不在此限」條款隱藏的費用負擔爭議！

251013建商如何讓地主「多付轉貸費」？揭合建契約「原貸款不在此限」條款隱藏的費用負擔爭議！

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合建契約中藏有地主隱藏費用的陷阱！當合建契約出現「但甲方現已在金融機構之貸款不在此限」時，多數地主會忽略這句話，其實暗藏轉貸費用爭議。在都更合建實務中，地主的原有抵押權必須配合建商辦理代償與轉貸，以利建築融資（建融）。然而，制式條款卻沒有明確規範這筆舊抵押權塗銷和代書費等相關費用負擔的歸屬，導致地主可能被迫多付錢。本文將詳細解析並提供條文修正建議。

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本文開始......↓

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在合建契約中，建商為確保開發順利，通常會提供一個關於「地主產權保證」的制式條款。然而，這個看似保障權益的條款，卻藏有讓地主多付轉貸費用的隱藏陷阱。

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其原始條文如下：

「甲方保證其所提供之合建標的產權清楚，如有出租、出借、設定抵押權、他項權利設定、地上權利設定、地上物有糾紛或有其他一切影響本契約進行之糾葛情事，概由甲方於本案建造執照申請前負責清理完畢，並由甲方自行負擔相關費用，且不得損及乙方權益。但甲方現已在金融機構之貸款不在此限。」

上述條文，「大致上」沒有問題，卻不夠「精細」。

關鍵在最後一句「但甲方現已在金融機構之貸款不在此限」這段文字，導致該條文不夠完整。

實務上，

地主（甲方）的原舊貸款（抵押權）必須在「土地交付信託」時，由建商（乙方）協助辦理「代為清償以塗銷」並設定「新的貸款」（俗稱轉貸）。

然而，地主「配合建商」辦理信託和建融（建築融資）而「被迫」轉貸，這是為了成就建商的開發和融資目的。因此，相關行政費用由建商負擔，是合理且符合慣例的。

換言之，該條文在最後一句戛然而止，卻未處理其所衍生的後續費用歸屬問題。

因為許多地主看到「現有貸款不在此限」，會以為只是豁免舊貸款的清償責任，卻忽略這樣的設計讓轉貸過程中的「塗銷規費與代書費」成為模糊地帶，導致被銀行或建商要求自付，最後產生爭議。

所以，建議修正之條文如下：

「甲方保證其所提供之合建標的產權清楚，如有出租、出借、設定抵押權、他項權利設定、地上權利設定、地上物有糾紛或有其他一切影響本契約進行之糾葛情事，概由甲方於本案建造執照申請前負責清理完畢，並由甲方自行負擔相關費用，且不得損及乙方權益。但甲方現已在金融機構之貸款不在此限。該原貸款之抵押權塗銷及新抵押權之設定（轉貸）程序，其所發生之舊抵押權塗銷規費、代書手續費，皆由乙方負擔；新抵押權設定規費，則由甲方負擔。甲方於轉貸後，按月繼續繳納予新債權銀行。」

你們覺得，我這樣的補充，是否更能保障地主的權益，也讓契約更公平了呢？或你也曾在合建契約中遇過類似陷阱嗎？歡迎留言討論。

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