陳泰源 》專任約房仲 X 惡建商剋星

更新至2026年04月30日大直實價登錄》三筆破億交易也救不了大直房市寒冬？豪宅下修、公寓回檔、國軍宅急凍，市場真的累了？ 儘管市場出現了3筆總價破億元的重量級交易——從純住豪宅、商業區違規住宅到超級豪辦——但數據背後卻藏著令人驚訝的下修訊號！？ 過往市場認知單價180萬元、135萬的產品，如今僅剩144萬、 105萬至108萬的行情。甚至連指標性的《基河國宅二期》，在今年前四個月竟然也僅出現了「唯一一筆」成交，且單價站上8字頭的合理性仍備受考驗。 在這篇報告中，我將為您拆解： a.公寓的逆襲與回檔：為何「北安路」會出現罕見的5字頭成交？ b.豪宅神話的修正：《帝景水花園6期》、《明水富御》與《GOing大直》的成交價，釋放了什麼樣的下修訊息？ c.國宅的有行無市 & 軍宅的急凍：為何《基河國宅二期》今年為止只成交1筆？而高CP值的通北街軍宅（力行新城 & 圓山新城）甚至零成交？ 數據不會說謊，但在冰冷的數字之下，懂得如何辨識「有行無市」與「真實價值」，才是資產保全的關鍵。……↓

更新至06月30日，最新，大直實價登錄◎陳泰源 【看屋收費社區】僅小坪數《大直逸廊》有成交，其餘社區全掛蛋。 【國宅與軍宅】基河國宅二期成交皆在7字頭；軍宅《圓山新城》、《力行新城》則是5字頭。成交量保溫，價格也有守住，低總價三房是王道。 【三現象同步】交易量縮、有成交的大多賺或創新高、特殊交易也不少。《大直小璽》五樓可賣106萬元創新高太誇張！ 【豪宅賠售】《首泰三悉風昀》均價從150萬上下區間降至137.5萬元賠售，史上最低價。 【值得關注】30筆中，24筆純住宅，5筆商業區違規住宅，1筆店面《華盛頓廣場》暴賺，有點懸殊。 【超級完整詳細資料下載連結】 google雲端硬碟→https://reurl.cc/zq2o1k Dropbox雲端硬碟→https://reurl.cc/2KxNj4......↓

更新至05月31日，大直最新實價登錄◎整理與分析／陳泰源 【樂群二路】 大直豐匯七樓→102年09月9600萬元入手，114年03月持有12年9900萬元脫手，帳面上賺300萬元，實際上東扣西扣算平盤小虧，大坪數能賣到帳面上不虧錢，已經很不錯了。 首泰三悉風昀四樓→103年08月11180萬元入手，114年04月持有11年9988萬元脫手，賠售1192萬元，過去單價始終努力維持在150萬元上下，如今盪到137萬跌破140萬元大關，創社區史上最低單價。 【明水路】......↓

｛更新至10月31日，大直，最新實價登錄｝ 【看屋收費社區】房市只要一反轉，就很容易全數掛蛋。 【陳泰源成交】《忠泰chic》八樓，專任約，獨泡。 【國宅與公寓】國宅單價站穩７字頭；公寓部分「大直街」極凍，「北安路」公寓單價5、7、8字頭皆有。 【值得關注1】明水路《戀戀大直三期》首筆實登單價便破百萬元！樂群三路《富貴天廈》單價才7字頭就創新高因為公設比高達45%、明水路《大直銘家》一樓店面。 【值得關注2】央行第7波選擇性信用管制推出前的八月份，房市已出現疲軟，交易量明顯萎縮。 【超完整詳細資料下載之雲端硬碟連結】 google→https://reurl.cc/2j1gRX Dropbox→https://reurl.cc/7dGo8Q 【明水路】 圓山岳陽樓：三樓沒有河景，竟然也能成交破百萬元，佩服！八樓成交114.7萬元就覺得相對合理。不過，八樓112年11月3750萬元，然後隔年8月就已4000萬元，等於持有不到1年就願被課高額45%房地合一稅小賺脫手，實際上應該是平盤，也不解為何這麼急著落跑？ 戀戀大直三期：該社區，實價登錄史上首筆交易紀錄，顯然該社區的格局與建築品質應該不錯，才會讓屋主們都惜售。 【北安路】 805巷4弄9號四樓公寓：今年5月2080萬元入手，持有不到半年9月便以2100萬元脫手，帳面上才賺20萬元也要賣？相關稅費扣一扣也是虧，是因為知道房市不妙要趕緊落袋為安嗎？ 美麗華BR1三樓：同樣，今年3月2860萬元入手，持有約半年9月便以3016萬元、帳面上賺156萬元就脫手，......怎麼最近更新的交易物件那麼多短進短出啊？怪不得央行要打「炒房」。 【敬業一路】 忠泰chic八樓：小弟我專任約、獨泡成交的啦！讓我開心臭屁一下嘛～ 【樂群二路】 大直CBD六樓：109年08月以16168萬元入手，如今時隔4年竟同樣以16168萬元坪盤成交，而且這間商辦的權狀坪也很有趣，是158.68坪，感覺就是一個168、58、68，發發發很多的吉利商辦；不過，帳面上看似平盤，實際上肯定是虧錢的，主要也跟該社區餘屋量頗多就是了。 【樂群三路】 富貴天廈五樓：單價77.4萬元看似低卻創社區史上新高單價，因為公設比高達45%啦！ 整理與分析-聯勝房屋／陳泰源；資料來源-台北市政府地政雲

240821圓滿成交，應該 這次的成交，其實有變數，故事是這樣的......↓

240430【更新至04月30日，大直，最新實價登錄】 以下是比較值得評論的成交資訊......↓

221106ETtoday房產雲 慘賠537萬！「大直橋第一排」歷史最高價跌落神壇 近期房市前景不明朗，移轉交易出現量縮情況，也使得部分個案價格出現調整。以大直為例，過去成交單價約百萬元的社區「忠泰CHIC」，罕見出現9字頭交易。另外，「甲大直」5樓戶曾創社區歷史最高單價，近期移轉還賠售達537萬元。......↓

【更新至10月31日，大直最新實價登錄】 【看屋收費社區】 除了小套房，其餘全部成交量掛蛋，看房子要付錢，就是沒有房仲願意幫忙賣。 【史上最高單價】 明水路《#達麗花園》； 【近年最高單價】 通北街《#圓山新城》 【價格收斂回檔】 《#大直JOJO》破8見7、《#忠泰CHIC》破百見9； 【#賠售】 《#甲大直》五樓 【成交量，冰天雪地】......↓

【更新至07月31日，大直，最新實價登錄】 【看屋收費社區】除了小套房《明水悅》社區有成交之外。其餘社區，全部掛蛋。 【北安路608巷無電梯老舊公寓】三樓成交81.9萬元，歷史最高單價！超級誇張！很扯！難以想像！......↓

220713ETtoday地產雲 睽違8年！「爭議住宅」《大直豐匯》單價站回120萬 前屋主小賺收手 違規住宅爭議未解的中山區「大彎北段」再現高價交易，屋齡7年的「大直豐匯」6樓戶以總價1.58億元、拆算每坪約120.5萬元成交，創社區8年新高單價。房仲指出，目前買方大多以豪辦或私人招待所為考量購入，本次成交金額只是回到當初預售水準，確實能吸引部分買盤進場。......↓

220607ETtoday 台北地政雲實價出包 大直驚見公設近6成小宅社區 大直小宅公設比竟高達58％！近期台北地政雲揭露，敬業一路上的「川普菁棧」3月交易，總坪數為20.65坪，不過該筆交易卻把部分車位誤植進公設，導致該戶公設比意外高達58％。而若是把原被劃入公設的車位恢復，該筆交易單價高達105.8萬元，創下社區歷史紀錄。......↓