陳泰源 》專任約房仲 X 惡建商剋星

【更新至03月31日，大直，最新實價登錄】 以下為個人之不負責任評論......↓

本週大直在法拍市場與公共安全議題上備受關注。位於敬業一路的豪宅「首泰大直」，因住戶擔保債務未履行，其 4 房 2 廳的百萬裝潢空間將以 1 億元底價進行首拍，鄰近美麗華的精華地段引發投資人熱議。而在「基泰大直」損鄰案方面，雖然基泰建設聲稱賠償已達解列標準，但北市建管處強硬回擊「尚未達成條件」，議員亦批評補償進度讓受災戶失望，雙方持續拉鋸。受近日社會食安風暴影響，大直典華率先「開第一槍」宣佈宴客菜色全面撤換粄條，展現區域餐飲龍頭對健康的高度自律。隨著捷運北環段的新進展與華固、冠德等建商持續佈局，大直不僅在商辦與住宅市場維持新高價實力，更透過多場大型春酒與祈禱早餐會，展現出豐沛的社群凝聚力。......↓

240311壹電視 巧合？柯文哲農地種芭樂苗 程序與「炒地皮手法雷同」 眼看是一片荒蕪土地，但仔細一看上面種了好幾株芭樂樹苗，這裡是民眾黨主席柯文哲持份的新竹農地，選後兩個月不只從新鋪上土還要恢復農地農用。......↓

240324TVBS 約看屋「房仲消失 租金秒漲1千」租客：感覺很差 有女學生在租屋平台上，鎖定台北市南陽街一間無窗房，但預約看屋後，被房仲放鴿子，還突然發現租金漲了一千元，讓她直呼感覺很差，不過下半年，租金可能會調整，央行升息、電價上漲再加上囤房稅2.0，專家預估租金可能調漲一成。......↓

240324台視 租屋竟要「準備3萬4」才能看房 網友：遇詐騙？ 大學生租屋想約看房，卻被要求先準備3萬多元才能看，日前有家長上網發文，說兒子沒抽到學校宿舍要租屋，但代管業者卻說「有確定要租才安排看房」，而且還要先準備簽約入住的租金、押金、管理費等，其中還有一筆費用，竟然要看屋者分擔租屋平台的廣告費200元，讓家長看了直呼太誇張，也有不少網友懷疑，可能遇上詐騙了。......↓

這週的大直，在春意盎然中展現了其獨有的城市生命力。發生在植福路速食店的一場客訴糾紛，竟演變成通緝犯「自投羅網」的戲劇化轉折，成為街頭巷尾熱議的談資；而在生活美學與餐飲版圖上，大直英迪格酒店持續發揮其聯名魅力，攜手「燒肉紳士」與現代粵菜「玖尹」，打造出令人嚮往的食宿體驗。對於房產圈而言，最震撼的消息莫過於華固建設在法說會上宣示：總銷達 79 億元的「華固時代置地」與 44 億元的「合璞案」將於今年啟動，結合捷運出口 20 秒即達的「冠德大直湛」，大直正從單純的住宅聚落，加速蛻變為台北最具競爭力的「頂級商辦與高端生活」雙核心。無論是大直橋下的淨溪活動，還是實踐大學的資訊體驗營，這週的大直正以其強大的韌性與前瞻性，向世界展現它不可替代的價值。......↓

240321好房網 台灣人瘋買房、不怕價崩？業界：政府會救市 2023年全台買賣移轉量為30萬6971棟，創近4年的新低點，但成交量仍優於預期，尤其去年初拋出平均地權條例修正案之中，預售屋禁止換約不溯及既往，因而弭平了拋售潮與預期下跌波段，8月新青安優惠房貸上路，更讓買氣直衝到年底。......↓

【夜路走多了，總會遇見蝙蝠俠；做出公平判決，彰顯土地正義】 撇除第1篇鋪陳與本終篇之心得，第2至第12共11篇，皆為這份「超不專業之鑑定報告書」的細部拆解：......↓

【及早完工會增加成本？不用精確數字用高估？合建地主也要負擔建商的貸款及保證金利息？】 扣除掉下一篇要講的心得總結，本篇是最後一篇之鑑定報告破解文，且篇幅應該小於鑑定報告裡的原文字數。因為原文內容，是鑑定人江文宗利用其自身「建築師專業」搭配「偏頗的心」編造大量似是而非的資訊；再藉著公會的「公信力」與鑑定報告不容質疑的「權威性」來干擾法官辨識、箝制判決之公平正義。......↓

【蛤！？市價用公告現值推估？住宅區畸零地、工業區、特殊交易等土地類比富含獎勵容積商3透天店面？踢爆鑑定人超不專業估價！】 如果，腦子正常的話，土地價值之估算，直接上實價登錄網站查詢，比較同性質、附近的土地即可。不會有人用「實價登錄之單坪價」除以「土地公告現值之單坪價」得出「倍數」來「推估它筆」土地的市值，畢竟兩者間不存在必然關係。況且，市價也未必高於公告現值，我就有同事接了一個售價低於公告現值的土地，N年了還賣不掉。......↓

【詐取地主土地55%＋賣房合理利潤25%＝黑心建商獲取不義暴利80%】 江文宗建築師寫的這份鑑定報告書裡，基本上就是誇飾建商的付出，再賠上「自身專業信用」與「建築師公會之公信力」及「鑑定報告書的權威性」來塑造他所謂的「業界常態」，結果可能造成「沒當過建商的法官」被混淆，進而影響判決的公平正義。......↓

【鑑定人神邏輯？因為獎勵容積是「後來才有的」所以地主分配比例應整體調降10%？】 江文宗建築師在鑑定報告書中表示，建商與地主談合建，只要是後來「爭取」到的容積獎勵，考量需額外付出龐大營建成本，分配比例會調降10%。如果地主跟建商原本的契約是六四分，之後就會改成五五分。 看到這一段，讀者是否與我有同樣感受……是不是覺得這個報告內容好像黑心建商的口吻？拿到更多獎勵容積，地主反而要調降分配比例？既然建商申請獎勵容積要付出那麼多成本，那不如不要那麼辛苦申請，不僅可以省下所謂的龐大營建成本，地主可以分回的土地面積也不會被稀釋，皆大歡喜不是嗎？ 膽敢寫出這樣的論述，是賭法官不食人間煙火、不懂實務交易習慣？還是把全台地主們當白痴，都會同意江文宗這樣的分法？ 【獨享建坪銷售利潤，土地又免費稀釋，一來一往，建商單坪獲利破百萬元】 本案《松蔦青語》容積獎勵共28%，其中18%也就是近六成五的貢獻，是因為「地主的房子」符合危老及「申請到就有」的時程獎勵。我就問：建商到底「爭取」了什麼？ 至於另外10%的耐震與綠建築設計，是建商為了「提升房價／獲利」而爭取的沒錯，但這成本會「轉嫁」給消費者，又憑啥反過來要求地主調降分配比例？ 以本案來說，營建成本單坪近17萬元，房均價約81萬元，賣掉之後相減下來還有單坪64萬元的「利潤」；而單坪市值約500萬元的土地，危老之後總樓地板面積增加，每建坪需分配0.09坪也就是45萬元的土地成本。 如今，地主的「土地成本」被建商「免費稀釋」，「賣房利潤」也「全歸黑心建商所有」；一來一往，等於建商一坪大賺109萬元。（賣房利潤64萬元+用騙的以省去購地成本45萬元=109萬元） 注意，土地成本45萬元除以房屋銷售利潤總額64萬元，占比／貢獻高達70%；江文宗卻說，地主的分配比例65%還要再調降10%為55%才合理，到底良心何在？ 【容積無論基準或獎勵，統一比例才是業界交易習慣】 我近年有幫各個都更案的地主審約，憑良心說，實務上，合建契約的分配都是將「基準容積與獎勵容積」作「統一比例」。 既沒有所謂「基準容積地主可以分比較多，獎勵容積地主就該分比較少」，更不可能有「獎勵容積是後來才有，所以地主得調降分配比例」的案例，至少一定會和地主就獎勵容積再作協商，否則將來必定產生糾紛；更不會欺瞞地主沒有獎勵容積，但私下卻偷偷申請欲獨吞，畢竟正派經營的建商是藉由蓋房子賺錢，不會打...

【江文宗建築師不專業鑑定8：「免計容積」占比突破法定上限高達38.68%？揭江文宗建築師「惡意推估」自毀聲譽！】 從這份鑑定報告書有太多地方明顯資訊錯誤、不符常理之處來看，若不是不夠專業才會寫得出這樣離譜的內容，否則真的讓人不得不猜想，是不是其中有什麼利益，讓鑑定人江文宗「不惜冒著葬送自身信用」也要背棄建築專業撰擬這份漏洞百出又偏頗的鑑定報告？ 就以本篇擷取的段落來說，一旦破解出真相後，你就會深信我所懷疑的。......↓

本週大直的焦點聚焦於基泰損鄰案的賠償僵局。大直里長曹邦全邀集基泰建設與住戶召開說明會，基泰主張依三大技師公會鑑定金額之 1.2 倍進行和解提存，引發住戶強烈反彈。住戶質疑鑑定報告低於實際修繕成本，且未納入房價價損與精神賠償，甚至擔憂「不和解就訴訟」是變相施壓；市府則強調若協調不成，將要求基泰提存 1.2 倍金額至法院。與此同時，大直的高端餐飲與商務版圖持續擴張。備受期待的「泰市場」正式落腳英迪格酒店，以 154 坪的大空間重現度假氛圍；台北萬豪「MIDTOWN 中城廣場」則宣布朝「高端多樣化」發展，結合米其林一星名店與精品肉舖，鎖定區域高消費族群。此外，興富發亦公告將於 6 月在大直典華召開股東常會，顯示大直作為指標商務據點的地位依然穩固。......↓

【松山饒河地主分配條件不利建商所以倒閉？揭穿！房地價較低的南港與板橋分配條件竟還比較優】 做人，可以有立場，但唯有心存公平、力求客觀，言行才經得起長久的檢驗；反之，必定破綻百出。 就拿這次要探討江文宗建築師寫的鑑定報告書裡的該段落，只要是心存正義之人，讀完肯定跟我有一樣的感受，那就是：這種貨色當鑑定人，只會徒增更多不公不義，應逐出業界、讓其喪失鑑定人資格，才能導正風氣。......↓

【第6發：地主分獎勵容積恐不當得利？若非心存不公，又怎會顛倒是非？】 本次探討這份鑑定報告書裡的該段落，算是露出馬腳、雖無直接證據卻很難不懷疑，江文宗建築師要不是矇著眼睛寫，就是為了OO擺明護航建商才寫得出來的論述。因為閱讀之後，會讓人有種邏輯混淆感，一不小心就會被牽著鼻子走、價值錯亂而不自知。......↓

【第5發：對於資金不足的建商來說，合建就是「讓地主承擔」最大購地成本的最佳選擇】 為什麼我說這份鑑定報告書堪稱為「一定要公諸於世的經典」？因為鑑定人江文宗建築師所寫的內容，也能用在說明把黑心建商的思維表露無遺的精華版。大眾也終能理解，坊間黑心建商為何都膽敢胡作非為的理由。......↓

【第4發：建商該繳且可退還的保證金也能嘴地主？申請獎勵容積沒告知地主也不批判？】 在我努力秉持客觀分析前，大眾必須先知道一件事，本案《松蔦青語》獲得共28%的獎勵容積裡，其結構是： 8%獎勵：危老條例第3條第1項第2款規定，經結構安全性能評估結果未達最低等級者。白話文就是「房子本身條件」要符合資格，也就是說，沒有地主的房子，建商不可能申請得到。 10%獎勵：危老條例第6條第2項第1款：時程獎勵。簡言之，就是在規定的時限內申請就有的。然而，本案是103年時簽的契約，危老是106年後才有，且建商是拿地主的便章偷偷用印申請，所以，絕對不需跟時間賽跑。 4%獎勵：建築物耐震設計。 6%獎勵：取得銀級綠建築證書。 接著，我們來討論，各項目之獎勵容積到底該怎麼分配，比較公允且符合市場交易習慣。......↓

240311好房網 本想租屋！被租金嚇傻「秒掏自備款1000萬」狠買大3房！房仲驚：滿趴成交 房市開春以來，剛性買盤持續延燒！資深房仲提到，有北市物件2月收斡旋轉定金，3月就簽約，且服務費6％「滿趴」成交，雖然是跨店合作案，但因成交中型坪數戶型，總價不低，全年「業績最低標」一開春就達陣。......↓

【第3發：疫情導致營建成本上漲反讓建商賺更多！濫用專業耍「選擇性揭露」，只提「營造指數」卻不提「房地價指數」】 大眾必須先知道一個基礎事實，那就是，一個建案的總成本，土地占比約50%為最大，扣掉建商的利潤約30%，剩下約20%才是營建、管理、行銷成本。......↓

【第2發：無視建商違反誠信，不提房地價基期高於營建成本，曲解情事變更】 關於江文宗建築師所寫的這份超有問題之鑑定報告書，光是他鋪陳的第一段原文，就已有多點吐槽之處。我保證，我絕對不像他有立場就寫得不公正；為了讓輿論公評，我一定努力客觀表述。......↓

本週的大直，食衣住行都有重磅消息！最受矚目的莫過於年營收破億的「泰市場」正式插旗大直英迪格酒店，以升級版海鮮與泰式宮廷料理強勢回歸。而在高級餐飲版圖變動的同時，法律戰也未停歇：美麗新廣場與乾杯集團的租約糾紛一審判決出爐；此外，基泰建設前董事長陳世銘因涉嫌不法吸金逾 5 億元遭北檢起訴，為損鄰案後的基泰再添陰霾。生活風格方面，BMW 在 NOKE 忠泰樂生活打造了全台首間純電生活概念店，而「冠德大直湛」則憑藉捷運到站即到家與高綠覆率優勢，持續吸引重視 ESG 理念的名流青睞。......↓

【240309第1發：你可以將低谷變高峰，秘訣就在於尋找並運用潛藏在逆境裡的契機】 2024農曆年節，是我們一家人相當難熬的一年，這讓我想起4年前的遭遇。 2020年1月21日，再過兩天，就是小年夜，也是我父母與黑心建商《大家地產》卓家雄爆發合建糾紛的起始點，那天傍晚，選屋破局，因為當下才發現：......↓

240304三立 「來一碗台南虱目魚」店扛永和黃金三角窗！網友：老闆勇氣可嘉 永和的黃金地標面積非常大而且是三角窗店面，曾經有連鎖咖啡店星巴克進駐，但是經營4年左右就宣布歇業，當時一度造成討論；接著又一間手搖店租下，但是一樣大約3、4年就收攤。如今新租客曝光，是一間台灣傳統小吃虱目魚店扛下，每個月12萬元租金，這讓在地人非常驚訝，難道賣虱目魚會比星巴克賺嗎？......↓

【240307黑心建商如何抹黑地主貪婪？給一個沒打算兌現的誇張誘人承諾就行】 是的，我又被告了，這是我人生「第二次」被告《妨害名譽》，告我的，是「楊昇建設」（是「楊」非「揚」），其內容，是針對我於參選立委期間曾招開過的一場記者會，該則新聞報導，我貼在留言區；總之，建商指控，我「惡意抹黑」又「查證不足」且「被勒索建商的貪婪地主所蒙蔽利用」。......↓

240303鏡新聞 休旅車超出車位限高 業主「買了停不了」 準備要停車，開進住家大樓，先下停車場，但等一下，挖哩哩，休旅車進不去，就算有車位也沒用，停不了就是停不了，抬頭看看，原來停車場有高度限制，像這棟大樓機械車位就有兩種規格，分別限高1.55米、還有1.85米。......↓

240303民視 緣道觀音廟創辦人爆財務危機 名下佛堂遭法拍 近期台北市出現特殊法拍案，位在民生社區一樓的佛堂將被法拍，而它的屋主，正是淡水知名緣道觀音廟創辦人李善單，過去傳出，因為在澳門賭博，欠下巨額債款，如今名下不動產，也難逃法拍命運。......↓

【2024年03月份閱讀筆記：《先別急著吃棉花糖》第135頁～封底】 ​ 1.不要責怪（或倚賴）你的出身，重要的是你怎麼運用你現有的資產、天賦、教育、性格、毅力、金錢，和不吃棉花糖的本事。......↓

240301台視+三立 虛坪改革2方案出爐 公設比有望降至25-30% 【台視新聞】虛坪改革2方案出爐　公設比有望降至25-30% 不少民眾抱怨，買房子被高公設比困擾，根本在花大錢買公設。因此，內政部長林右昌宣布「虛坪改革」2大策略，第一是將停車空間重新定義為獨立產權，並改變大樓的容積計算，增訂免計容積、分項標準，2項改革大概可以降低公設比5-10%；對此，民眾都認為應該多降一點，專家也認為對消費者是利多。......↓

【2024年03月份閱讀筆記：《先別急著吃棉花糖》第72頁～第134頁】 ​ 1.不管你過去是不是一個吃棉花糖的人，都不會影響你未來的成功。成功靠的是你今天願意付出什麼，來獲得明天的成功。......↓

這週的大直，正處於修復與重生的交界。基泰大直損鄰案在市府與議員的強力督促下，建商終於給出「三月申請賠償」的承諾，讓苦等半年的 169 戶住戶在裂縫與滲水壓力中看到一絲希望。然而，這片土地的繁華並未因此止步，高端餐飲圈反而熱鬧非凡：人氣海鮮吃到飽「泰市場」正式插旗英迪格酒店，萬豪酒店中城廣場更迎來「火鍋界愛馬仕」姐妹品牌「食令SHABU」與名廚James Sharman的肉鋪餐廳。就連國際名廚江振誠，也被捕捉到騎著共享機車穿梭於大直街頭的自在身影。從基層住戶的居住正義，到金字塔頂端的舌尖饗宴，這週的大直正以其特有的韌性，在爭議中持續演繹台北最受矚目的生活風格。......↓

【2024年03月份閱讀筆記：《先別急著吃棉花糖》封面～第71頁】 ​ 1.成功與失敗的差別，並不光是努力或聰明，關鍵在於擁有「別人沒有的本事」。......↓