都更合建契約漏洞：建商的「容積博弈」！揭密「不寫最低樓層數」的背後盤算？

251014都更合建契約漏洞：建商的「容積博弈」！揭密「不寫最低樓層數」的背後盤算？

在都更的整合初期，建商總是承諾以「最大容積」來興建華麗大樓。然而，關於建築規劃之合建契約的通案條款，有一條看似將所有成本和責任都交由建商負責，讓地主充滿期待。實際上卻是充滿變數、保障不足的空泛承諾。

契約常見漏洞之原文範例：......↓

本建築基地由乙方委託「知名建築師」規劃，甲方提供之土地以地政機關複丈及建管機關核准實際可供建築之面積為準，依建築法規所能申請之「最大容積」。規劃為地上20層以上，地下4層（以建造執照登載為準），其全部建築規劃設計、營建計劃、工程施工、結構設計、機械設備、工程責任、建照請領、使照請領、建造本大樓之相關費用及本案之信託費用，悉由乙方負擔。建築物結構採鋼筋混泥土（RC）構造，建築物整體依建築相關法規設計及使用。

以這一條文來說，就有兩個問題：

第一、所謂「本建築基地由乙方委託知名建築師規劃」的這個「知名」的判斷標準、依據為何？

是業界口碑、還是個人主觀認定？若無具體量化標準（如從業年資、大型個案經驗），建商可能僅以成本考量，委託經驗不足的建築師來規劃，將直接影響未來大樓的結構安全與設計品質。

第二、所謂「地上20層以上，地下4層（以建造執照登載為準）」的陷阱在於：「最大容積」與「樓層數」的背後依舊充滿不確定性，因此條文有寫的法律效果，其實跟沒寫的一樣。

雖然理論上，設計量用到滿，對建商是有利的，畢竟可賣的坪數跟著愈多。但有時候，為了將總樓地板面積用到滿，必定會用到獎勵容積或容積移轉，而申請這些程序，是需要耗費「時間成本」的，這將導致建商在前期支出的整合成本（時間、精力）、合建保證金、以及營造期間的建融利息、給地主的租金補貼等相關財務費用也隨之提高。

這時，建商反而有可能會為了降低財務壓力而「搶快變現」，選擇不把容積用足，造成總樓地板面積減少，造成總樓層數降低，最終恐使地主權益受損，因此，契約明訂「最少樓層數」，是有必要的。

建議修正條文如下：

本建築基地由乙方委託「具從業10年以上」或「曾設計大型都市更新個案」經驗之建築師規劃，甲方提供之土地以地政機關複丈及建管機關核准實際可供建築之面積為準，依建築法規所能申請之最大容積，規劃為地上20層以上，地下4層。乙方應以取得地上20層以上之建造執照為目標，且最終核准樓層數不得低於18層（負10%下限），並以建造執照登載為準。其全部建築規劃設計、營建計劃、工程施工、結構設計、機械設備、工程責任、建照請領、使照請領、建造本大樓之相關費用及本案之信託費用，悉由乙方負擔。建築物結構採鋼筋混泥土（RC）構造，建築物整體依建築相關法規設計及使用。

總而言之，

為避免建商因財務及時間成本考量而單方面變動設計、損害地主利益，地主必須在契約中設定硬性門檻。不僅要限定建築師的資歷，更要明訂最低樓層數的保障，迫使建商必須以地主利益最大化為目標去努力才行。

#都更陷阱 #地主自保 #合建風險 #最低樓層數 #容積犧牲 #建商算盤 #財務壓力 #建融成本 #利息支出 #契約審查 #權益受損 #房地產內幕 #都更漏洞 #樓層數 #合建契約