從5千多萬入手到1.2億元掛售，大直「三層樓中樓」的價格內幕

250827ETtoday房產雲 高手5888萬拍下大直樓中樓 5年後開價2.2倍賣

法拍高手5年前以5888萬元超便宜價格，4拍得標大直百坪「樓中樓中樓」的豪宅，該社區歷史實價登錄單價落在82~108萬元，而這位高手入手最好的頂層戶，單價卻僅6字頭。如今他以1.28億元開價在網上求售，對比取得成本為將近2.2倍的價格。......↓

大直豪宅「煙波巴洛可」頂層8~10樓的「樓中樓」戶別含車權狀98.8坪，在2020年1月於4拍以5888萬元拍出，拆算車位單價僅66萬元，相當便宜，該物件為點交物件。

經查，該物件當初拍賣原因是給付票款，而上一手屋主是在2014年5月購入，當時取得價格為7950萬元，換算單價92萬元，而4拍底價5106萬元最終以5888萬元脫標，上一手屋主慘虧2062萬元。

鑫創資產總經理黃瑋諭表示：「2020年時，為房市正要開始大漲的時候，整體投資市場尚未到非常熱絡，加上樓中樓中樓非主流豪宅產品，因此該物件一直到4拍才脫標。」

不過，黃瑋諭表示：「即便如此，當時屋主若不是被法拍，而是在一般市場上銷售，相信不會賣到那麼差的價格，而站在得標人的角度，可說是撿了個大便宜，相當厲害。」

觀察「煙波巴洛可」歷史實登資料，最低成交單價82萬元、最高成交單價108萬元。黃瑋諭表示：「該戶屋主在5年多前的取得單價為66萬元，確實是低於行情許多，況且還是樓層最好的頂層戶。」

該戶屋主在《591房屋交易網》以1億2888萬元開價出售，比較5年多前5888萬元的取得價格，等於是近2.2倍的價格，抬價程度相當大。

黃瑋諭表示：「這開價換算單價高達150萬元以上，屬實誇張，但賣到9字頭、與最初2014年的價格相同，應是沒有問題，屋主仍很有機會吃到帳面增值2000萬元以上。」

在地房仲、聯勝房屋專任委託部經理陳泰源表示，「煙波巴洛可」屋齡24年，位於基湖路，優勢為低密度純住宅區，環境清幽，且具備室內挑高無壓迫以及景觀視野遼闊的條件，不過也存在著生活機能較弱、3層樓中樓非市場主流的抗性，加上當前房市不景氣以及豪宅限貸令等衝擊，估成交單價在85萬元左右比較有機會。

【250827從5千多萬入手到1.2億元掛售，大直「三層樓中樓」的價格內幕】

大直基湖路的《煙波巴洛可一期》社區，某間位在8、9、10樓的物件，此刻正掛網銷售中。現任屋主在2020年，以5888萬、換算單價為66萬元法拍取得（4拍得標）。究竟為何當初能以如此低廉的價格拍得？

以下為個人看法：

第一、或許有不為人知的案情，歡迎知道秘辛的網友留言分享。

第二、產品設計，的確奇妙。一般來說，兩層樓中樓OK，但是，三層樓中樓真的不是市場主流。明明是電梯大樓，卻要爬三層樓梯才能把家逛完。亦不像有些有獨立進出、地面層的別墅，住家有「室內電梯」可供上下移動。

第三、根據當年的法拍筆錄第3點：

A. 本件暫編7964建號建物「係未辦理保存登記之增建物」，此部分於拍定後，拍定人「無法」逕持本院核發之權利移轉證書辦理所有權「登記」；

B. 且本件2545建號建物謄本之其他登記事項欄載有「本建物不得加設夾層，違者無條件拆除，並負擔拆除費用」字樣，有被拆除之風險，請應買人注意。

簡言之，法院把違建（夾層）給「公開」，既不能辦理所有權「登記」且法院「不願擔保」，還要購買人「自行承擔被拆除風險」。所以，敢買的人，自然就很少，沒競爭者，才會流落到4拍而被便宜撿到。（我的推測啦！）

至於你問，過了五年的如今，屋主開價12888萬、單價約150萬元掛售，是否高過行情太多？我的回答當然是肯定的。

理由是……↓

A.家庭成員人數減少的趨勢，導致大坪數產品不再主流，脫手性愈來愈差。

B.對比上一次房市熱絡期，也就是103年5月成交單價92萬元來說，當時沒有針對總價7000萬以上的房產有貸款限制。而現在，這類物件的貸款成數最高僅限三成，所以說，即使是相同的東西，但由於現今的貸款限制，入手門檻已大不相同，其市場價值自然也有所差異。（高總價產品，能保值不貶，就阿彌陀佛惹～）

C.更別說基湖路這一帶生活機能較弱，雖然反過來講叫作環境清幽啦！

綜上A+B+C，我認為行情應該介於單坪85萬元上下囉～

ETtoday房產雲→https://house.ettoday.net/news/3022648

記者項瀚／台北報導