250805建商VS.地主攻防戰：都更暴利下的「隱藏成本」曝！從「黑心建商」學到的10大教訓
首次以「地主」的立場，和「建商」朱哥（朱學銘）同框拍片，如同該部YT影片下方留言的網友們說的，我自己也覺得這樣的組合，很新鮮。
坦白說，製作單位邀約時，我心裡小有掙扎，因為不習慣在節目裡，跟立場不同的人針鋒相對，比較習慣炮口一致對外，或可以侃侃而談的專訪；憑良心說，多少怕怕辯不過而面紅耳赤覺得很丟臉，就算吵贏也不禮貌，尤其對方還是長輩。
但經過觀察，發現朱哥過往的言論，跟傳統那些坑、蒙、拐、騙的建商截然不同；他不僅言之有物又「真的」專業，且不吝分享業界不願公開的「秘辛」，是少數的「良心建商」。所以，我很高興答應邀約。
除了和朱哥同框覺得榮幸，也感謝他發自內心認同，我們家遇到的那位，確實是「黑心建商」。
【都更致富神話的真相：建商只愛「打掉重蓋」的背後原因】
「都市更新」的定義，其實包括「拉皮、結構補強」，但我們卻幾乎都聚焦在變新、變高、樓地板增加、變貴、變有錢的「打掉重蓋」。
因為對建商來說，打掉重蓋的獲利，遠大於拉皮、結構補強；好比有些不肖抓漏師傅，明明只要用矽利康把洞補起來就能止漏，卻因為掌握資訊落差，謊稱整面牆必須打掉重鋪磁磚才行。
【都更熱潮全是「恐懼行銷」？別再說都更是為安全！地震只是建商的「利多工具」？】
記得，老不等於危。
如果房子好好的，都更真的未必好，新房子因為偷工減料而漏水甚至傾斜的案例，不是沒有。
在台灣，除了因為地震頻繁、老屋多。由於北市是全國房價最貴都市，在建商的眼裡，就是利潤最多、開發效益最高的區域，當然要「販賣恐懼」。唯有如此，地主們才會比較有意願參與都更改建，也讓建商有錢賺。
以下是google可得的資訊……↓
地震：台灣平均每天會發生約5到8次有感地震，每年約發生2000至3000次有感地震。所謂的有感，包括非常輕微的1級和地點較偏或較深層的地震，所以體感上不覺得如此頻繁。
老屋：目前最新的統計數據是2025年第一季，屋齡50年以上的住宅，已超過101萬戶。屋齡40年至50年的住宅數量高達223.19萬宅，佔全國比重約23.83%，將近四分之一。綜合來看，全台灣屋齡超過40年的房子總數，粗估已經超過300萬戶。這代表全國每四戶中，就有一戶的屋齡接近半百。
台北市的老屋問題較重：台北市住宅的平均屋齡約38.18年，是六都中最高的。台北市逾72%的住宅屋齡在30年以上。其中，屋齡40年以上的住宅占比更是高達53.76%；換句話說，台北市每2戶住宅就有至少1戶屋齡超過40年。
【都更、危老、整建維護差在哪？你的老房子適合哪種都更？】
都更：原則上，基地面積得超過1000平方公尺，多數決、80%同意起跳，獎勵容積較多。
危老：無面積限制，只要技術上能施工，基地多小都可以，前提是要100%同意。
不過，危老的「時程獎勵」已於今年5月12日正式歸零，「早鳥優惠」已經沒了。但還是有其他獎勵可以申請，像是→基地退縮、耐震設計、智慧建築標章、綠建築標章、無障礙環境……等等。
整建維護：原舊建物進行內外部更新，結構補強、外牆拉皮、增設電梯、水管電線更新、環境美化、無障礙設計等等。
【都更不是為你，而是為了它！揭開建商眼裡的五大獲利公式】
對建商來說，都更到底是不是門好生意，取決於：
a.該區域的房價夠不夠高？（因為營建成本差不多，房價高，利潤空間就大）
b.土地的法定容積率夠不夠高？（改建能產生的樓地板面積／建物坪數的「起跑點」，原則上，商業區優於住宅區）
c.有多少位無知地主可以騙？（年紀大、不懂的、懶惰的地主，越多越好）
d.整合的時間成本？（如果是危樓或檢測出輻射或海砂，不僅意願較高，政府也會強迫）
e.營建成本高低，也就是，是否有意「偷工減料」？（近年缺工料，一堆新房子都在漏水，比那些「老但不危」的房子還爛）
【「都更」就是「暴利」？拆解建商不說的獲利公式】
以建商的角度：
均單價100萬元的建案，100坪裡面，建商可分35坪，就是市值3500萬元，扣掉單坪營建成本25萬元=875萬元，等於：
a.建商的利潤仍有2625萬元；此外，
b.完全不用負擔購地成本，因為合建就是地主出土地。而且，
c.建照下來後，縱使還沒開工，就能先賣預售屋吸金、拿承購戶的錢來蓋房子，等於只付出前期的整合時間與精力，和設計規劃之委託建築師的費用，實際從建商口袋掏出的錢，並不多。
以地主的角度：
關鍵在夠不夠專業？如果不專業，都更對建商而言，就是暴利！如果地主專業，建商就是賺合理約20%區間的利潤，此外……↓
a.權狀坪分配雖然增加，但扣掉三分之一公設，實際室內使用坪數可能少了，尤其對於擁有加蓋使用權的頂樓戶而言，失去的居住空間更多。
b.舊翻新，房價雖然跟著增值，但店面住戶卻享受不到，因為店面的價值估算，跟人潮有關，與屋齡新舊無關。而且對一樓戶、尤其是店面而言，基地退縮，空間變小，新房子通常還受限於管委會的約制，可能無法出租給餐飲業，導致「百年老店」因都更而消失的悲劇，可謂最吃虧。
更別說相較老屋，新房子每年的持有成本加重，不僅多了管理費，房屋稅也爆貴。
c.同時還要被公寓大廈管理條例、管委會的規約所約束。「地主戶」可能還要被「花錢購入的消費者」歧視。還得承擔
d.營造期間的爛尾樓風險、
e.萬一偷工減料，反而比原本的舊房子還糟糕。話說，內政部在今年2月6日推動「老宅延壽政策計畫」，怎麼都沒有媒體關注呢？
【5年是基本，10年也不意外！揭開都更時程兩種「加速器」！】
1.真的不一定，但通常5年起跳甚至超過10年。
2.快的也有，像是《聖得福建設》在大直，花3個月就簽下100%同意，老屋翻身成31層摩天大樓，主因是「海砂屋」，除了有相關規定讓政府有強制力，住戶多半也都想都更。
3.其實只要「販售恐懼」就會快，像是《基泰大直》周圍的地主、非損鄰戶，因為《基泰大直》施工弄倒住戶房子的緣故，導致周圍參與公辦都更的效率，不過才花兩年左右的時間，就已整合超過90%同意，目前已在公開招標中。
【建商賺翻，你卻分不到？「權利變換」的利潤黑洞！建商不說的「暴利公式」曝】
1.要看地主裡是否有具備建商專業，如果地主不懂，對建商來說就是暴利。
2.以大直某都更改建案來說，當初地主選擇「權利變換」，三位估價師估算取其高值也不過才單坪100萬元左右，結果建商開賣預售時卻賣到150至160萬元區間，等於原本估100萬元的前提下，扣除變化不大的營建成本，讓建商賺它應該賺的之外，由於地主已經被「權變」機制給綁住，等於後來建商賣多出來的單坪50至60萬元房價利潤，統統全歸建商所有。
3.所以，「權變」只是保底的選項之一，契約裡一定要搭配「比例分」並「擇優」才不會吃虧。畢竟「權變」最終結果如何是個謎？還有可以被操作的空間，而且無法精準預估更新後的「那一年、當年的」房價到底是多少？直到建商開賣預售屋的價格高或低時，才會知道自己是否被騙。
至於「比例分」就是不是談「價值分」，而是談「坪數分」，比較能具體計算，較透明、公平。
【自住兼都更怎麼挑？房產專家不說的四大黃金法則！】
1.黃金地段：對建商而言，利潤較多，開發誘因大。
2.撇除大馬路第一排，因為黃金店面通常是不同意戶，不曉得會等多久；靜巷也要路夠寬，建議至少8米以上。
3.土地使用分區，盡量選擇法定／基準容積高的：不僅贏在起跑點，再加上獎勵容積，日後分回的坪數較多。（通常商業區大於住宅區）
4.戶數越少越好：同樣一塊基地，假設一層一戶，樓高三樓就是除以三，樓高四樓就是除以四，攸關土地持分多寡及整合速度。因此，總戶數，愈少愈好，最好透天厝！
【都更十大合約雷區，你踩到哪一個？】
契約陷阱：
1.以建商出資的「合建」之名，行地主土地被融資的「委建」之實；這類建商通常資本額億元不到，往往未必有心整合，可能融資完、錢花光了就落跑，留下無家可歸還負債的地主。
2.只有「固定坪數分回」及「權利變換」這兩個選項，少了「比例分回」及「擇優條款」：讓建商可以獨吞多出來的獎勵、把「共同負擔比」的建商支出拉高、地主貢獻降低。
3.由下往上，水平分：使地主貢獻之高樓層的土地效益全被吃掉。應該改採「立體垂直」來「分屋」再「換屋」，或以「全棟住宅均單價」換算「權值」來「選屋」。
4.房地互易稅：土地增值稅，賣方地主繳；建物營業稅，賣方建商繳。簡單講，誰賣誰繳稅。
5.平面車位：記得要寫「坡道平面」車位，不然有些建商先騙再說、先斬後奏，最後規劃出「升降平面的機械車位」然後跟你說「那也是平面的一種」恐造成無法求償。
6.代刻印章授權書：把「一切相關」、「包括但不限於」這種關鍵字刪除，以免被用印無極限！尤其要分店面的地主，一定不能授權代用印建造執照。
7.合約有效期限：要註明，以免成為萬年合約。
8.選好屋之後再信託：若先信託，卻還沒選屋，反悔也來不及，只能一邊訴訟，一邊進行都更改建。
9.確定建造執照核發下來後，才可搬家讓其拆屋：以免搬家了、房子被拆了，結果建造執照被卡住，申請不下來，房子不知何年何月才能蓋好。
10.要約定：如果地主與建商有糾紛，在訴訟解決以前，建商不得免費使用爭議屋。
以上，有很多部分，都是我從「黑心建商《大家地產》卓家雄」那邊學到的，感謝他擔任我們的逆增上緣。
【媒體說的都是假的？專家教你兩招，揪出藏在好新聞背後的黑心建商！】
資本額：至少要是「該建案總銷金額的三成」。
就跟我們現在買房，銀行通常頂多願意借貸七成，也就是得至少準備三成以上自備款才能買房的道理一樣。否則，小心真的有可能會變爛尾。
背景：
除非像是《基泰建設》那種鬧上社會新聞版面、重大工安意外的那種；不然，在這個「媒體不打建商、建商是媒體的大金主」的環境下，多數的負面新聞，建商都可以洗掉、下架，「正面的假新聞」也能動用關係或資源上架（成名整合行銷鍾依恬就是經典一例）。
所以，不要只從網路上搜尋，最好實地去找「與之合作過的地主」，親自詢問口碑如何，最保險。
以上內容，
是錄影前，製作單位給我的訪綱之我的回答。你也知道，事前準備的功課，跟後來在現場錄影前re過再講的內容，肯定不一樣，所以由衷建議，留言區的YT影片連結，同樣都要點來看哦～
#都市更新 #契約陷阱 #黑心建商
EP.59 ft.陳泰源、朱學銘
【下班去你家】中古屋價再翻一倍！？年輕人翻身難！ 朱哥嗆：地主真的超貪！→https://youtu.be/UW59D1zN9qo
留言
張貼留言
我是陳泰源！