保障大躍進？從「日本借地借家法」看內政部修法「租屋四箭」

250906非凡+東森 租賃條例擬修法！保障租3年！房東漲房租須半年前告知且限制漲幅

【非凡新聞】

在異地租屋工作，不少人夾縫中求生存，內政部提出四大方向，研擬修正租賃住宅市場發展及管理條例，包括除了房東自住等特殊情況外，要保障房客最短三年租期，另外房東如果要調漲租金，研擬要半年前就要通知房客，而且調漲的金額不能超過通知當月的房租租金指數年增率，另外房東也不能禁止房客申請租屋補助或是要把戶籍遷入，如果雙方發生糾紛，租屋族也能申請免費調解或法律扶助。......↓

其中大家關注的限制租金漲幅，舉例來說，6月份的房租租金指數年增率大約是2.33%，如果以房租1萬元為例，房東最多只能漲價233塊錢，如果超過就會被要求修正。

民眾各有看法，但專家點出限制調漲租金制度在執行實務上恐怕會遇到問題。

房仲陳泰源：房屋的住宅租賃指數為（漲價）上限，會跟實際上租屋市場情況可能會有所不同，3年內租金漲幅很小，是不是以後每隔3年就會被大幅調漲一次？

還有行政院也提出四項穩居政策，將從社宅中釋出20%共1.1萬戶的婚育宅，鼓勵大家結婚生小孩，民眾接受度如何呢？

想改善台灣居住環境，政府一口氣提出多項政策，但有民眾認為相關配套措施還得再仔細研擬。

【東森】

記者林荷容：身為租屋族，你也有遇過類似狀況嗎？現在內政部出手研擬修法打出四大政策，限制（最短）租期和租金漲幅，不讓房東三天兩頭找你要漲租，也被說是租屋族一大福音。

修法重點，第一次保障房客三年租期，除非房東有自住需求才能終止；再來，續約想漲租，漲幅還得跟著當月租金指數，以兩萬元租金為例，最多只能漲460元；房東也不能阻止房客申請租屋補貼和遷入戶籍；租屋糾紛還能免費調解。

但就怕這政策牛肉看得到吃不到，就有包租代管業者點出，若真修法成功，恐怕上有政策，下有對策。

業者分析，房東未來會更慎選房客，畢竟一租可能就綁三年，要是遇上租屋蟑螂，怎麼趕？但這對經濟弱勢者不利，再來是受到租約漲幅限制，三年一到，多數房東為了漲租，寧可趕人漲一波，可能造成租屋族被迫變遊牧民族。

房市專家陳泰源：（租屋族可能）每隔三年就被迫搬家一次，而且租金重新大調漲一次，那是不是有些房客就覺得租不如買？

租屋不確定性變大，房源變少，部分租客可能改買房，但不論修法是否真會改善租屋環境，房東房客們已經先頭大

【250906保障大躍進？從「日本借地借家法」看內政部修法「租屋四箭」】

看到內政部近期欲修《租賃住宅市場發展及管理條例》，只能說，劉世芳部長，真的比前任那位向建商財團傾斜的林右昌好太多啦！

也讓我往臉上貼金一下，我認為，內政部有參考我去年代表《時代力量》參選不分區立委時的政見主張，也就是「台版借地借家法」；至少，在我參選之前，沒有任何民代提出過類似政見。→https://reurl.cc/yAGQ2D

然而，此次修法，目前仍處於拋議題、測風向、試社會水溫、檢輿論反應的階段，因此仍有變數。

只希望，不要因為想到可能的風險或漏洞就停滯甚至打消，而是立場踩穩，表明「只要大方向正確，我內政部就是要這麼做」了以後，再來滾動式調整。

總之，一定要讓台灣，成為一個「租屋也能安身立命」的國家。共勉之～

以下是，內政部草擬修法「租屋四箭」之個人短評……↓

【第一箭》除了房東自住等特殊情況外，要保障房客最短三年租期】

這就是我說的，租客必須擁有「優先承租權」的概念。

只不過，日本是可以「無限優先承租」下去；也就是說，同一間房子，在房東家破人亡、流落街頭以前，只要租客不是租霸，只要租客想，就可租到天長地久、海枯石爛。

而台灣目前草擬保障三年而已，雖然顯不夠久，但凡事要求政府必須一步到位，似乎也強人所難？所以，怎樣也該給予些肯定。

至於有人擔心，「房東若遇到租霸，卻被綁三年約，怎麼辦？」

這部分，我想是多慮了。政府不可能放任類似情況發生，否則太智障。日本也不可能允許霸佔房屋、不繳租金又破壞房子還能租一輩子的房客啊？

反倒是，對房客而言，

若房東是「非自住」卻想收回房子，例如想賣房。是不是有「假自住」的漏洞可鑽？或是房東聲稱要收回給（遠）親戚住，也算是內政部「定義」的「類自住」嗎？另外，如果房客退租後發現被騙，房東根本沒自住，又能耐他如何？

這部分，目前沒看到配套。

【第二箭》房東如要漲租，要半年前通知，且漲幅不能超過通知當月的租金指數年增率】

其實我不太理解「提早半年通知才能漲租」的理由為何？緩衝時間有點長，個人覺得三個月就夠了。換句話問，我租客被通知半年後或三個月後租約到期時要漲租。這在感受上......，有差很大嗎？

我反倒認為，「房東要收回房子，必須提早半年通知」比較重要。

畢竟，未來漲租有了天花板限制，縱然不爽，仍可忍忍續租；但若是房東要收回房子，對房客而言，尋找下一間適合的房子，除了需要花時間和緣分，還有搬家等煩惱。

還有，未來漲租若有上限規定，是不是以後「保障租約三年到期後」，房東就會以「換房客」為由，威脅一次性漲足？租客若不願接受，是不是仍只能被迫搬家？

這部分，目前同樣沒看到配套。

【第三箭》房東不能禁止房客申請租屋補助或是戶籍遷入】

老調重彈，懶得贅述。

【第四箭》如果雙方發生糾紛，租屋族也能申請免費調解或法律扶助】

申請免費調解？？？調解本來不就是免費的嗎？而且調解又沒有強制力，有什麼好說嘴的？

如果免費的部分是指法律扶助的話，才比較吸睛。

畢竟， 

1.租屋族通常比較沒錢請律師、

2.租屋糾紛所涉及的金額，通常低於訴訟相關總費用，往往就算官司打贏了反而虧錢不划算。這也是為何租屋族遇到糾紛後，只會摸摸鼻子算了吧的原因。

所以，與其「假設有免費法扶」的服務，不如請內政部再次採納我的建議，提供類似Uber的司機評鑑制度，才是上策：

也就是說，

在排除「隱私、個資保護與誹謗風險」的設計防範下，讓曾經承租過該名房東的租客們，給予房東評價，讓後續的其他租客，作為承租前的參考；反過來也是，讓曾經出租給該名房客的房東，給予租客評價，讓後續其他出租的房東作為參考。

這個提議，不賴吧？

順帶一提，最近房市政策一波波，像是以下三個單位……↓

金管會：宣布將「新青安申貸額度」排除在銀行法72-2條的三成上限之外。

住都中心（國家住宅及都市更新中心）：至2028年，社宅釋出1.1萬戶「婚育宅」，只要育有0至6歲小孩之家庭，可住12年。

內政部：草擬修改「住宅租賃專法」。

我想說的是，

政府官員們，明明都明瞭，新聞報導的「聚焦量能」是有限的；偏偏，你們幾乎可說是「擠在同一時期，有的甚至是同一天宣布」，這樣多箭齊發，造成住都中心的政策最不受到媒體關注，真的非常可惜！這也顯示，政府的「橫向溝通」與「施政節奏」需要加強。

非凡YT→https://youtu.be/ItzR0Wc0xaI

東森YT→https://youtu.be/mJ1bi61SDcc

記者

非凡：葉宣婕、許修銘

東森：林荷容、盧志杰