【都更合建警報】一詞之差，千萬價差！「水平分配」陷阱，讓你分房價值一秒打對折！
【都更合建警報】一詞之差，千萬價差！「水平分配」陷阱，讓你分房價值一秒打對折！
許多地主都以為，「合建分屋」只需依照「約定比例」分回坪數就好，例如五五、六四、七三分。但卻不知道建商最常在「樓高」與「位置」分配的條文中埋下陷阱。一詞之差，就能讓你分回的房屋價值打對折！
筆者在審視「絕大多數、九成五以上」建商提供給地主的合建契約時，發現其中採用了對地主極為不利的「水平」分配。
【地主只能分低樓層？識破無良建商的「水平分配」魔術！】
首先，你我都知道的常識，低樓層的價值通常低於中高樓層。以超級豪宅《西華富邦》來說，它的樓高達42層樓，然而，根據實價登錄，最高與最低樓層相比，單坪價差竟可達近一倍！
再來，合建契約裡的「水平」二字，其實並不是你我依據「善良風俗、誠信原則」所理解的那樣，也就是：「你的土地」對應「基地」的「位置、座向與占比」，接著以「水平」方式再按「比例」「由下往上」分配。
而是依照（黑心）建商的「業界慣例」來曲解：要求地主先將「單一整層」「水平分滿」了以後，才得以往上跳一樓層分配至完畢為止。……這樣的分法，將會「嚴重拉低」地主「應」分配到的「真正價值」。
記住一個天經地義的邏輯：
假設某建案的基地面積共100坪，而地主的土地為10坪，那麼就等於「地主的土地」占「整塊基地面積」的10%；也就是說，更新後的大樓之「每一層樓」的「10%建物面積」都是地主的貢獻。總不可能，高樓層或頂樓戶沒有土地持分，又不是蓋漂浮大樓。
換言之，不論建案最終落成的總樓高是十樓還是二十樓甚至是101大樓，每一層樓的10%都是「地主的土地」所貢獻的建坪，認同吧？
既然如此，便由此可證，建商提供的「水平、由下往上」分配之契約條文，就這麼地把「地主對高樓層的貢獻」給偷走了！
【契約陷阱解說：建商最怕你改這些字！「垂直立體」、按「比例」分配屋】
第一、分配方式：水平 改 垂直立體
確保地主分回的建物坪數，是依照「土地貢獻」且涵蓋「所有樓層」的價值之總和，而非被限定在低樓層的水平區間；而「垂直立體」分配的意義就在於，它將「地主的土地」對「基地」的持分「占比」向上延伸至「建築物的每一層」空間與高度，確保地主能夠「公平地」與建商「共享」高樓層的價值。
第二、分配基礎：本標的 占 本基地面積 之 比例
確保「分屋比例」明確化、不容「『與該名地主無關』之本案其它土地所貢獻的建坪」作為「分屋」的計算基礎。
第三、程序名詞：選屋 改 分屋
合建是先「分配房屋」，後「換屋」；而「選」屋在字面上的解讀跟「換」屋較易混淆。所以，程序上應先完成「分屋」，地主如欲選擇更高樓層或其它戶別，再進行「選／換屋」。
綜上總結，我們將「一個條文裡，共三處」建商慣用的字眼，修正為保障地主的最佳版本，關鍵差異，對照如下：
【將「水平」改「垂直立體」，從「低樓層」直升「高樓景觀戶」的契約關鍵字】
樓高位置分配：
建商慣用版......↓
本合建案係採「水平」分配方式辦理，甲方（地主）「選」屋從本大樓「由下往上」選，「其餘樓層」之房屋為乙方（建商）分得。
修正後之地主保障版......↓
本合建案係採「垂直立體」分配方式辦理，甲方依「本標的」（地主的土地）對應「本基地」之位置、座向及「占比」，由下往上「按比例」「分」屋。分完後，如想「選擇」其它樓層或戶別，再依找補機制「換屋」。
【別讓珍貴的土地價值被稀釋！「垂直立體分配」是你唯一的自保之道】
魔鬼藏在細節裡！「水平分配」與「垂直立體分配」雖然只有一詞之差，但對地主的最終分配價值，可能造成數百萬至上千萬元的實質差距。
因此，地主們務必提高警覺，千萬不要被建商提供的契約陷阱條文給含糊帶過。務必請專家協助審約，才能確保你的土地價值被如實呈現！
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