2023年01月閱讀筆記：《破解黑心話術，購屋超級攻略》第155頁～第176頁

【2023年01月閱讀筆記：《破解黑心話術，購屋超級攻略》第155頁～第176頁】

1.只要將通膨的不可逆趨勢，套進原物料上漲，再將這個概念塞進房子裡，再加業者一句「買房抗通膨」話術，很容易讓消費者以為房價上漲是不可逆的，就會在2022年先買到2032年的售價，還沒抗通膨就先現賠。......↓

2.建商不蓋房、不賣房，無法有營收，如果在空頭市場，建商真有本錢耗個五年十年？別高估建商的資金鏈了，尤其是必須對股東交代的上市公司及財力薄弱的中小建商。銷量太差會讓建商被空轉的成本壓垮，降價促銷就勢在必行了。

3.不要懷疑建商不會降價，2022年7月下旬，台北市北投區預售案《天綺》，從原本平均開價88萬下降至81萬，降幅7.9%，打響預售屋降價第一槍，先不談大降價建商還能賺錢，這些案例，只是多頭市場末升段的開始，我相信2023、2024年以後，靠降價、讓利、削價競爭搶客的預售案只會愈來愈多，也會有機會看到2017年那樣，部分預售屋開價比周遭中古屋還低的情況。

4.地方政府不斷釋出土地給建商，而且釋出的土地價格也非常高，昂貴的土地成本使得建商的價格無法往下降，讓預售屋只能愈賣愈貴，所以認定政府也是炒房幫兇。這是個迷思，因為你完全忽略了「房價行情」。

5.比方這區預售行情90萬一坪，而建商定價100萬一坪，也能賣得出去，建商會算，如果每坪原物料花30萬、多頭市場的利潤也要30萬才願意做，那麼剩下的40萬就是能拿來買土地的錢了。比方最後土地每坪成本是30萬，建商也不會因成本降10萬，而從100萬降至90萬，而是繼續用100萬為定價，利潤從30萬拉高到40萬。

6.假設你是地方政府，當然不會相信，將土地售價降低，建商就會乖乖回饋給消費者，既然市場能接受單坪100萬，也知道土地單坪40萬建商會買單，政府當然提高售價來增加稅收，非常合情理。難道政府將土地便宜賣給建商，人民不會懷疑是圖利建商、官商勾結嗎？

7.中國在2018年有所謂「六個錢包理論」，意思是現代年輕人要買房，必須要老公、老婆、老公的爸媽、老婆的爸媽、老公的爺奶、老婆的爺奶，這六組人一起湊錢才有辦法買得起一間房，顯見中國當時高房價與炒房問題有多嚴重。為了避免房地產泡沫衝擊中國，習近平於2017年提出嚴厲的打房「房住不炒」政策，即便2020全球資金氾濫，中國房市依舊低迷，2021年還爆出龍頭建商恆大破產事件、2022年出現一堆爛尾樓，不少中國人寧可賠錢都不願履約續繳工程款。

8.「不要看價格，要看價值。」不看價值的人，必然淪為追高殺低的韮菜。例如之前妄想想台積電股價會破700而進場的股民們。

9.投資客決定速度非常快，投資客對市場狀況很熟、購買動機也非常清楚，只要仲介報的物件適合、價格夠低，許多投資客甚至連看屋都不需要就能出價決定，更不會死命「亂砍仲介服務費」。（是嗎？怎麼我遇到的投資客，服務費都給很少，導致我討厭跟投資客做生意？）自住客真的不能怪仲介，因為自住客做決定的速度實在太慢，不但要先約到適合的時間來看第一次、再約老婆看第二次、再帶爸媽看第三次、再帶風水師看第四次，明明有投資價值的物件還在嫌貴，老婆殺一次、爸媽殺一次、風水師再殺一次，然後再砍仲介服務費，又酸房仲那麼好賺。別怪房仲愛報物件給投資客。

10.報給投資客有機會賺兩次錢，投資客買下去可以賺一次買方服務費，當投資客把房子整理好，三個月後再拿出來市場賣，就可以收到第二次賣方服務費。

11.房市進入空頭，房仲收入銳減、業績上非常弱勢，特別是零底薪的高專，跟努不努力沒什麼關聯。因此在接近成交的最後階段，買賣雙方會衝著仲介「有比沒有好」的心態，一起聯手回殺服務費。房仲高專為了趕快有薪水入帳，也會想透過「自降服務費」換取成交，就算兩邊加起來只有3%、2%也願意成交。

12.對投資客或房仲而言，便宜的房子吃下來轉售也不保證會獲利，因此一般消費者不用擔心空頭期便宜的好房子會被搶走，你只要跟仲介保持好關係，讓仲介知道你是A級客戶、不要浪費仲介時間、對仲介保持尊重與禮貌，你肯定能在空頭期優先得知急售物件資訊，然後買到遠低於實價登錄的物件。

13.如果你預計三年後才要買房，你就等時間到再去找仲介就好，不要聽信一些無良假專家說什麼「房子要看超過100間才能做決定」的說法，這種行為直接大踩房仲的地雷，不但無法讓仲介立刻賺到錢，還會浪費時間。跟仲介接觸時，也要把你的預算範圍、必要條件、次要條件、額外加分條件，這三點需求先整理出來，房仲才能具體針對你的需求去配對。

14.該從哪些瑕疵去跟屋主殺價，這些平常就在跟屋主議價的仲介，絕對比你、你父母、你的風水師試過更多次了，透過回報讓屋主降價，是每個仲介的日常工作。只要你別對房仲說謊、不浪費仲介時間，並且將自己調整到「只要房子適合、價格合理，就能馬上購買」的A級狀態，絕對沒有仲介會在空頭市場錯過這麼A級的你。

15.售屋廣告看到的金額都是「開價」，房仲與代銷報的房價也多是如此，網路新聞講的地區漲幅也不見得正確，因為這類數據大多都是出自房仲總部的，更別說網友在討論區說的漲幅數據就更虛了。

16.比方說2022年第二季房市明顯降溫，竟然還有不少網友覺得市場很熱，我反問為何？對方就會說是房仲和代銷說的。又或者2022年第二季住宅供給量變多，很多消費者卻以為供給量減少，理由就是網路上一堆人帶風向說現在是「量縮價漲」。

17.其實房仲人員並不懂房地產。另一個迷思是，「業績愈好的房仲，就愈懂房市」，誤以為房仲很懂房地產，也是導致你做出錯誤決策的常見陷阱之一。

18.建議想查詢正確房價漲跌的你，可以到內政部「不動產資訊平台」裡面，住宅統計分類下的「價格指標」；想要查詢交易量，則是在住宅統計下的「統計資訊整合查詢」的分類中，從在資料類型中選擇「交易課稅」，再從中選取「建物買賣移轉登記棟數」，你就可以查到全國或各地區的交易量了。也可參考「國泰房價指數（可能成交價指數）」來看全台或是各縣市的房價變化與漲跌。

19.根據聯合國經濟及社會部人口司在2017年的分析，台灣在2050年時，65歲以上的老年人約800萬人，再加上國發會統計，屆時台灣人口大概只剩2000萬人。到時台灣預計有40%的人口都超過65歲，租賃市場肯定是老年人，房東若不把房子租給老人，還能租給誰？屆時，歧視老人租屋問題也會改善。

20.有非常多人並不是有實際的買房需求，只是因為：「別人有，所以我不想輸」的攀比心態。讓自己寧可天天省吃儉用，也要買一間明明負擔不起、超出自己能力的房來炫耀，將自己未來三十年的現金流與機會都卡死。

21.你知道嗎？對於從事行銷工作的女生來說，鑽石就是個被過度包裝的廉價石頭，求婚收到鑽石不但不會感到驚喜，反而覺得很膚淺。對於經手上百件交易房產的我來說，如果看到一般受薪階級的朋友買了房，而且還是偏遠的小房，我不但不會羨慕他們成為有殼一族，反而想：「可惜，要開始過三十年苦日子，從此錯過各種致富機會。」

22.真想買房炫富，應該要在大家都說「只有傻子才會買房」的空頭市場危機入市，將當初朋友買的社區，用八折價入手，你才會面子跟裡子都贏過他們。你現在要做的很簡單：先租屋好好存錢，在熟悉的領域學習投資理財、放大本金，最後在萬事俱備、東風來臨、銀彈充足，狠狠進場撿便宜吧！