【寧要平凡，不要翻倍】解密《南川麵館》八德店房東「拒絕合建」的真實考量

知名南川麵館八德店因房東婉拒與兩側建商合建，在面臨『施工黑暗期』與結構風險下評估搬遷，使該處淪為都市改建中的孤島；雖然改建能讓房價從每坪80萬翻倍至150萬以上，但房東以『追求平凡』為由拒絕，其背後更理性的考量，在於避開改建後飆升的持有稅（房屋稅）與昂貴管理費，以及為了保有對店面業種租賃的『絕對主控權』，免於受新大樓社區規約限制，反映出老地主在資產增值與維持既有生活品質之間的抉擇。......↓

【寧要平凡，不要翻倍】解密《南川麵館》房東拒絕合建的真實考量

有個邏輯，我不太懂。

既然老房東不同意危老改建，那就表示原舊建築物會保留下來，那為何，身為租客的《南川麵館》會表示考慮搬遷？……ㄚ就沒有要拆屋啊？

還是因為，左右兩側在改建期間會陷入「施工黑暗期」造成空氣與噪音等各種汙染導致影響生意？……嗯，這樣解釋就合理了。（而且，你以為，左右兩側施工，完全不會對於中間的老舊建物產生結構性的損害嗎？說不定來個「不小心」，最終，中間這棟老屋主還是「被迫」加入合建了。）

再來，如果我是當事人地主，我會同意一起改建嗎？提供以下幾個思考點：

a.危老條例並不限於基地面積大小，只要100%同意即可；而該地主，是「整棟產權皆屬他所有」的透天厝，因此，確實可以不受限於左右兩側住戶與建商的情勒而被迫加入。

b.但是，從新聞畫面判斷，該透天厝的面寬頗窄（實際寬度未知），看起來，縱然未來在「法規上」允許獨棟改建，「技術上」恐不被允許；因為相關的機具、怪手若要施工，恐無法進行。……若真是如此，那麼，不參與改建，未來只能翻修整新，無法打掉重蓋，因此建議，趁或許來得及之際，趕緊詢問第三方建築師之專業建議後，再做最終評估。

c.至於地主所謂的「稅金」很重，會不會是因為，一樓出租給南川麵館使用，也就是「營業」行為，因此土地增值稅無法享有自用，而一般稅率往往是兩倍以上，加上屋主持有這棟透天厝應該是「幾十年起跳」，因此賣屋時，稅金恐怕差距數百萬元（因為合建是，地主將「部分土地」「賣」給建商）。

反過來說，若要省稅，還得先把租客趕走，讓「全棟」維持「純自住、零營運、無收租」狀態且「一年後」才可以，這當然會大幅影響地主的改建意願。但，所謂的稅金，還不只如此......↓

d.原來還包括，改建後的「持有稅」。因為現況的透天厝，極有可能，屋齡老舊到只需繳地價稅，至於房屋稅，不是極低就是不用繳，更遑論「完全沒有管理費」；反之，更新後，每年要繳的房屋稅可能是數倍甚至數十倍，還有管理費要繳。重點是，原舊店面出租給餐飲業者沒問題，自己說了算；可一旦改建成新大樓，新店面就要受到「社區規約」的約制，屆時，房東要出租給什麼樣的業種，就不是房東自己一個人說了算。

因此，如果我是這棟透天厝的屋主，綜上考量，再加上我的年紀已大，應該，也會選擇維持現狀、不參與合建了，所以，這跟釘子戶的貪婪心態，完全不同。

251104東森 房東不願改建！南川麵館「遭夾擊」成孤島 規劃搬遷‪‬‬‬‬‬‬

招牌菜一字排開，經典擔擔麵拌入花生粉、菜圃、辣油，麻香帶勁，再配上必點口水雞，南川麵館不少北部人沒吃過也聽過，但沒想到它的所在地正是危老改建案缺少的那一角。

記者林荷容：「原來夾在建案中間的這棟老公寓，一樓就是知名南川麵館八德路店，至於為何不參與都更，南川表示它們也只是租客。」

1977年創立的南川麵館，在台北一共有四家分店，八德店也開了超過十年，如今卻因為房東不同意危老改建，面臨搬遷命運。

南川麵館業者：「我們不知道，所以才先繼續在這邊。如果有影響到我們營業的話，之後就會搬遷。」

目前建案預計明年第一季開拆，以當地每個月租金行情約15至20萬元，3年工期就損失540至720萬元租金，在外地人看來是血虧，實際找到房東，他卻認為。

房東：「那個很麻煩啦！稅金很重，負擔不起，我喜歡平凡啦。」

房東透露，整棟樓確實都歸他所有，即便改建能讓單坪房價從80萬元飆到150萬元以上，卻要被迫搬離自己住了好幾十年的家，但未來類似都更孤島，完工後被兩側大樓包夾，到時候想要夾縫中求售或重建，恐怕都很難。

房市專家陳泰源：如果說它的基地面積太小，導致相關的機具或是怪手沒有辦法進去改建的話，那就有可能（屋主、建商）兩敗俱傷，（屋主）你沒有辦法重建，那就變成萬年老屋狀況。

若不轉手想自建，受自於建蔽率就可能變成牙籤屋，但看在屋主眼裡，或許都不改建，並不是用金錢來判定。

東森YT，已下架→https://youtu.be/R_tuiBFws7g

東森YT，另上架→https://youtu.be/Ds3PWz_zyCY

記者-林荷容、盧志杰