2023年01月份閱讀筆記：《破解黑心話術，購屋超級攻略》第346頁～第358頁

【2023年01月份閱讀筆記：《破解黑心話術，購屋超級攻略》第346頁～第358頁】

1.換作我是屋主，我會在簽委託時對仲介說：「服務費4%我絕對給好給滿，但底價1000萬我也不會退讓；如果你能賣超過1000萬，超過部分100%都算你們的服務費，我們白紙黑字寫下來都可以。」......↓

2.讓仲介和他的同事有安全感，知道我大方又替仲介著想，他們才有動力幫我把最好的買方帶過來，畢竟「有錢能使鬼推磨」，尤其看到狼性爆發的業務員，況且價格就算賣再高，合法上限就是6%，就算有超過6%，他們也未必敢全拿。

3.給予這樣的承諾，也讓仲介有更好的操作空間，因為有時買方的出價已經到了極限，連服務費都拿不出來的話，與其讓仲介煩惱：「買方已經被我們榨乾了，我該怎麼讓屋主願意多給1~2%才能收到6%滿佣」不如把這個空間優先讓給仲介，請仲介專心把買方的出價往開價方向拉到極限就好。

4.只要我們能認清仲介也是「人」，是有感受、有情緒的普通人，不是單純的工具，就能透過滿足對方需求讓彼此達成雙贏的結果。反過來，買方面對仲介的態度也該是如此，因為成交後，可能還有很多必須回頭找這位仲介討論的地方，讓值得信賴的好房仲吃飽，你也才會有一位能服務你一輩子的好夥伴，未來有急售的物件也才會優先到你面前。

5.私心推薦兩房格局，如果是兩房兩衛格局會更好，因為使用彈性大、市場供給稀有，而且我相信是未來台灣的趨勢，前提是蛋黃區的兩房。以單身貴族、退休長輩來說，一間可作為工作室、衣帽間、置物空間；以小夫妻來說，可以規劃成孩子的房間，也能供長輩使用。

6.老了不要退隱田園。很多人說老了搬到鄉下呼吸新鮮空氣，享受田園生活。於是差不多五六十歲時，選擇將人生最後一間房買在蛋殼區，通常還高估自己的健康買了間無電梯透天。

7.退休後不需工作，每天都有一大堆時間需要填補，例如找朋友串門子、參加聚會活動。這類需求在鄉下很難被滿足，因為朋友不住附近，興趣嗜好的課程都在市區，新鮮空氣吸個半年就膩了。日常採買也不容易，開車15分鐘才能到全聯，想吃個宵夜連外送也不提供服務，尤其是「醫療資源」，有時救護車只要晚一兩分鐘，結局就不同了，更別說膝蓋退化，透天樓梯還能爬多久呢？

8.貸款愈久、愈長愈好。長時間的貸款，能讓每月金額繳更低、支出壓力更輕，再算上通膨因素，你現在欠的房貸到未來只會更便宜、更不值錢。比方說，你在2023年購屋申請了2000萬的30年貸款，依據每年2%通膨來算，也許十年後現金已貶值20%、20年後貶值40%。以20年後你剩餘房貸700萬來算，扣除通膨後的現金價值，你當下再繳700萬貸款價值，也不過就是2023年的420萬而已。

9.試想將房貸期限拉到80年、100年，你就能理解為什麼繳款期限愈長、愈晚還貸款，對自己更有利，這也是為什麼「寬限期」非常重要，因為愈晚繳貸款、貸款就愈不值錢，因此寬限期絕對是能申請就要申請，能拉長就盡量拉長（我到38歲還在繳大學的助學貸款）。把還款期限延長，只是把主控權拿回自己手上，若想提早還款，你就多繳一點；若資金壓力變大，就按照原本現狀繳款就好，就能讓手上資金彈性變大，有餘裕進行投資，或是在創業路上走得更遠。

10.搭捷運要用「門到門」計算通勤時間。因為你沒有考慮到從你家出門到捷運站時間，以及從進捷運入口到搭上捷運的時間。例如你住在新北的關渡站，你從捷運站入口走到月台只需15秒，但如果是台北車站，從入站到月台可能需要10分鐘，光站內移動時間的差異，就有可能讓你的全勤獎金泡湯。

11.還有班次問題，亞東醫院站是板南線的終點站之一，也就是開往亞東醫院或頂埔的捷運都會在這邊停車，你有兩個班次可以搭。但下一站海山站，卻只有開往頂埔的捷運會經過，硬生生比亞東醫院多一倍等待時間。

12.根據截稿時的2022年9月初的新聞報導，以往屬於城郊熱點的大直區近期竟然出現罕見「零成交」，例如大直街三個月零成交、樂趣三路八個月零成交、基湖路四個月零成交、敬業二路五個月零成交，尤其是位於敬業二路的「大直JOJO」，過往每個月都能有交易，現在也連續五個月沒有任何一筆成交紀錄。

13.除非你有夠急又財力雄厚，否則2022年第四季的空頭市場才剛來臨，市場正在降溫中，屋主還需要一兩年時間去磨軟心態，建議可先租屋等待房市落底，這段期間就多存錢、多做功課，去試住想買的地區及社區，避免將來買到地雷房。

14.如果沒房也沒打算買房。多存錢、多投資理財，從其它管道多購入資產來增加現金流，只要每月有夠高的被動收入，有錢老人根本不怕被租屋市場歧視，只要拿錢砸房東就好。

15.空頭早點賣，多頭晚點賣。現在準備進入空頭，建議愈早出售愈好。避免未來鄰居賠售拉低你的行情，今年小賠，幾年後就是小賺。如果沒有立即換屋需求，就繼續住下去吧！萬一有急迫的換屋需求，當下市場又不適合賣房，建議把自住的房子拿去收租，你再去租一間能滿足需求的房子就好囉。

16.現在有房，想大換小。建議趁空頭初期早點賣，因為大坪數跌幅也會較大，再租屋觀望，三五年後房市慢慢見底，就可以選擇適合的小房入手。

17.現在有房，又想再買房。現階段，愈晚買愈划算，進場成本低、出場利潤與收租投報率才會愈高。但囤房稅是修法趨勢，因此提高持有成本的上升幅度，會是包租公需要評估的潛在風險。

18.不少人注意到，南部租金收益比北部高，很多人會想：「我把1000萬預算去南部買房，收3%租金，每個月2.5萬，再拿2.5萬繳台北房租就好，畢竟1000萬預算在台北連電梯套房都買不起，但2.5萬租套房卻綽綽有餘。」這就是標準資產配置觀念，假設南部有3%，北部只有1.5%，當然是收3%去繳1.5%。但你也要明白，南部租金收益比可以這麼高就是因為總價低很多，所以你要明白為何南部房價比台北低的「本質」原因，記得，貴不見得合理，但便宜一定有理由。

19.我是用國際角度來規畫，比方說台北市身為首都，生活機能強大、房價自然高、租金投報率就低、增值性也降低。那有沒有可能我們買在同樣是首都、同樣各方面機能都是該國最強，但房價沒台北高、增值性也不差、租金收益卻比南部更好？

20.世界那麼大，投資價值比台灣高的國家到處都是，我會從這些房產投資價值比台北更高的各國首都中，去挑選價格適合、稅賦較低、物業管理成熟、二手市場活絡，而且法律有保障外國人購屋產權的地方，幸運的是這樣的國家並不難找。