北市店王回歸東區！今年首次租金單價破萬、萬華「穀鳥軒」103坪開價2.2億網友熱議誰會買單？‪‬‬‬

241015+17東森 北市店王回歸東區！今年首次租金單價破萬、萬華「穀鳥軒」103坪開價2.2億網友熱議誰會買單？‪‬‬‬‬‬

【1015東區新聞】

今年的台北市店王出現在東區忠孝東路四段，28坪月租40萬元，由知名連鎖二手店承租。不過根據實價租賃資料，8年前這店面月租高達75萬元，與現在相比，下跌近5成。專家分析，雖然租金大跌，但在周邊大巨蛋和忠孝復興百貨的帶動下，東區明顯開始復甦。租金水漲船高，且越靠近大巨蛋的店面，漲得越快。......↓

店面由二手店接手保養品店，人員搬大箱小箱趕工整理。這店面被稱為店王，是根據實價租賃資料，截至9月，租金單價破萬元的2筆都在大安區，而東區店面的單價是今年最高。

房市專家陳泰源：「他自己（店面租金）跟過去相比是有下降的，但現在整個東區復甦，跟其他周遭的店面比起來，一坪1.4萬多其實是算不錯的。」

東區這店面2012年月租80萬，2016年75萬，今年40萬，對比8年前下跌近5成，雖然大幅下滑，但很有機會谷底翻身。東區商圈發展協會理事長韓修和：「大巨蛋（帶動）從去年到今年為止，整個東區的空置率，從27％迅速下修到8％左右，整個東區的人潮，包含現在這個時候，人潮已經比以前多了非常多。」

大巨蛋加上忠孝復興新百貨，帶動區位人流聚集，東區空置率大減，租金也水漲船高。像是大安路上的體育用品店，過去租金單坪9千左右，今年來到1.2萬，靠近大巨蛋的店面，由餐酒館承租裝潢中，過去單坪7～8千元，今年已經超過1萬。東區以忠孝復興租金較高，但目前靠大巨蛋漲最快，未來東區店王可能逐漸東移。東區商圈發展協會理事長韓修和：「我知道很多人陸陸續續都要來東區開店，光我現在協會收到要投資的品牌超過20家左右。」

對比過去，東區最高租金紀錄為單坪3.7萬，目前二手店1.4萬，雖然差距還很大，但東區已經回到租金單價榜上，可見商圈景氣確實有回流趨勢。

【1017萬華新聞】

萬華龍山寺對面，有棟歷史悠久的老宅「穀鳥軒」，過去只賣給姓高，最近打破慣例，建物103坪開價2.2億，單坪比行情價貴3倍，引發許多人好奇到底誰會花2億買老宅。

房仲就透露，可以拆掉重建外，也能把房屋申請成古蹟或歷史建物，轉手賣掉容積率賺錢，以當地行情價算，容積率就能賣出將近1.7億。

「穀鳥軒」建於日治時期，融合中西建築特色，是許多萬華人眼中，相當知名的地標，出售資訊一刊登，立刻引發網友熱議。

土地面積43坪，建物總面積103坪，開價2.2億，相當於一坪就要價213.5萬，以萬華當地中古屋行情，一坪70萬來看，整整超出3倍，看似超乎行情的價格，讓人好奇到底誰會買單？

由於穀鳥軒，就位在萬華龍山寺斜對面，市場傳言，可以整棟打掉重建，蓋新建案售出。

房仲業者陳泰源：「你自己打掉重蓋的話，重建的效益並不高，所以你可以長期的一邊收租，或者是可以等到將來，你可以用比較大範圍的面積來做都更。」

由於穀鳥軒歷史悠久，即便改建合法，就怕會有文資保護人士，出聲抗議。另個可能是穀鳥軒目前不屬於古蹟，因此可以藉由申請古蹟或歷史建物，賺取容積率。

由於穀鳥軒屬於商三容積率，基準容積率就高達560%，以地坪43坪來算，等於可以換取240坪的總樓層面積，再以當地一坪70萬的中古屋房價來算，等於光是出售基準容積率，就可以賺將近1.7億。

房仲業者陳泰源：「將來你如果新房子，價格一定會更高，而且你還可以另外，再申請一些獎勵容積，所以它將來可以打掉重蓋的建比不止240坪。」

不只賣容積率，店面拿來出租，屋主也能賺些租金，或許就是穩賺不賠的優勢，才能在老舊的龍山寺商圈，開出超乎在地行情價，震懾旁人。

【北市店王回歸東區！今年首次租金單價破萬、萬華「穀鳥軒」103坪開價2.2億網友熱議誰會買單？‪】‬‬‬

兩則新聞皆來自東森，一個是大安區，一個是萬華區，一個是東區店面，一個是龍山寺斜對面的類古蹟，一個出租，一個出售，一個單坪破萬元，一個總價破億元，有異曲同工之妙，所以合併分析……↓

以東區店王來說，

該店面地址是「忠孝東路四段211號」。根據實價登錄，101年9月月租80萬元單坪3.1萬元，105年8月月租75萬元單坪2.6萬元，如今113年08月月租40萬元單坪1.4萬元租掉；換句話說，它自己對比全盛時期，租金對折以下。

但是，若以「北市」加「今年」這兩個條件設定，單坪1.4萬元的確是最高、最新的「店王」，只能說，大巨蛋正式營運，確實帶動周邊商圈復甦！

以萬華區「穀鳥軒」來說，

地址是「廣州街150號」。經查，地段號是龍山段二小段49地號，屬第三種商業區，基準容積率560%。以地坪43坪計算，等於240.8坪（43*5.6），再依據《樂居》顯示當地均價70萬元，也就是1億6856萬元（240.8*70）。這還不包括1.免計容積、2.公設等銷坪係數，若再另外加上都更、危老等政府給予的獎勵容積上去，改建後的總樓地板面積突破350坪不是問題，因此目前開價2.2億元來看，個人認為相當合理。

不過，聽說它目前雖然不是古蹟但似乎是要朝申請古蹟的方向走，因此倘若獲得古蹟認證的話，也可做為長期收租使用，而古蹟不能重建，當然可以申請「容積移轉」至其它建案上囉～總之我個人認為這個價錢，很可以。

1015東森新聞→https://news.ebc.net.tw/news/business/448393

1015東森YT→https://youtu.be/k59PremnU58

記者-蔡咏恩、王鎮宇

1017東森新聞→https://news.ebc.net.tw/news/business/448739

1017東森YT→https://youtu.be/IVewaiYH0wM

1017記者-張巧君、楊逸平